Crypto mortgages in US face valuation risks, regulatory uncertainty

By: crypto insight|2026/01/23 14:00:07

crypto

Key Takeaways

US lenders like Newrez are considering including Bitcoin in mortgage assessments.
Crypto mortgages present potential opportunities for younger homeowners.
Regulatory uncertainty and valuation risks remain significant challenges for lenders.
The political landscape impacts the future of crypto acceptance in housing finance.

WEEX Crypto News, 2026-01-20 15:40:09

米国におけるクリプトモーゲージの状況

米国での資産購入や再融資にあたって、一部の貸し手がBitcoinを資産とみなし、クリプトホールディングスを考慮するモーゲージが注目されています。しかし、リスクが残るため、慎重な姿勢が続いています。2026年1月16日、ペンシルベニア州を拠点とする金融会社Newrezは、クリプト通貨を活用したモーゲージ申請の方針を発表しました。今年2月に施行されるこの変更は、住宅ローンや再融資、その他の投資不動産向けローンに適用される予定です。

この動きは、昨年の米国連邦住宅金融庁（FHFA）の方向性を受けたもので、2025年6月には、Fannie Mae（連邦住宅抵当金庫）とFreddie Mac（連邦住宅貸付抵当金庫）がローン申請時にクリプト通貨を認識する計画を発展させるよう指示されました。この認識は、モーゲージ市場に流動性と安定性を提供する2つの主要な政府機関からの、少なくとも部分的な認識を得ることとなりました。当時、Strategy株式会社のビットコイントレジャリー会社の委員長であるMichael Saylorは「未来の世代は、これをBitcoinがアメリカン・ドリームに加わった瞬間と記憶するだろう」とコメントしました。しかし、住宅当局からの指針と受け入れが進む中で、発行者たちは依然としてリスクを避ける姿勢を示しており、規制の明確性も十分に固まっていません。

クリプトモーゲージ：若き米国人にとっての新たな可能性

「アメリカン・ドリーム」、すなわち住宅所有の拡大は、FHFAがこのような決定を下した少なくとも一つの顕著な動機であったと思われます。Fannie MaeとFreddie Macに対する公式指示において、同庁のディレクターであるBill Pulte氏は、クリプト通貨がそれらの企業の「持続可能で長期的な住宅所有の確保を助ける」という目標の一環として考慮されるべきだと書いています。

米国の住宅所有率はここ数十年間、約60%から70%を維持していますが、最近では住宅所有者の平均年齢が急上昇しています。2010年には約39歳でしたが、15年後には平均年齢が約59歳にまで上昇しました。これは、ミレニアル世代とジェネレーションZ世代が不動産市場に参入しにくいことを示しています。シングルファミリーホームの所有がより少数の手に集中されていることは、大規模な機関投資家が住宅市場に存在していることによってさらに悪化しています。2023年にHamilton Projectが発表した報告によれば、いわゆるメガ投資家はアトランタでシングルファミリーホームの賃貸在庫の約27％を所有していました。メンフィスでは45％、バーミンガムでは37％を所有していたとのことです。

クリプト通貨の保有者の大多数は44歳未満です。彼らが保有するクリプトを住宅ローンに組み込むことで、少なくとも若い投資家が住宅を所有しやすくなる可能性が出てきます。

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期待と課題：クリプトの評価額

2022年、FHFAのガイダンスのかなり前に、Miloというマイアミを拠点とするフィンテック会社が、借り手がクリプトを使って30年モーゲージを確保しつつ、自分の資産を保持できると発表しました。当時、MiloのCEOで創設者であるJosip Rupenaは「クリプト消費者が住宅クレジットにアクセスする既存の方法は、頭金を得るための販売によって、彼らに意図しない税負担をかけていた」と述べています。

しかし、クリプトモーゲージが住宅所有に良い変化をもたらす可能性があるとしても、まだ対処しなければならない課題があります。FHFAはクリプトへの扉をわずかに開いたかもしれませんが、制限があります。対象とされる資産は米国の規制された取引所で保有される必要があります。Fannie MaeとFreddie Macはリスク軽減も考慮しなければなりません。

リスクと規制のパラドックス

FHFAは彼らに推奨事項と評価を行わせることができますが、個々の貸し手にクリプトを受け入れさせることはできません。さらに、貸し手がクリプトを受け入れる場合でも、すべてのアルトコインを受け入れることはないかもしれません。Whalen Global Advisorsの会長であるCharles Whalen氏は「現在、Bitcoinに基づくビジネスを行う用意のある貸し手が一部存在します」と語っています。

これらの種類のローンは可能ですが、業界では「プライベートラベル」または「ジャンボ市場」と呼ばれるものに主に限定されています。これらはFannie MaeやFreddie Macに売却されることはないローンであるとWhalen氏も述べています。クリプト投資家は、彼らのクリプトの評価額に「ヘアカット」を受けることを余儀なくされる可能性があるかもしれません。クリプトの著名なボラティリティを管理するために、貸し手がクリプトの価格が下落することを前提にするかもしれません。

米国クリプトモーゲージの未来と政治動向

政治的影響

クリプトモーゲージには政治的な要素も含まれています。Pulte氏は、彼の6月の命令が「米国を世界のクリプト資本とする」というトランプ大統領のビジョンと一致している部分があると述べました。RedfinのチーフエコノミストであるDaryl Fairweather氏は、その命令が「クリプトを正常化し、暗号通貨を正当化する一助となり、これは大統領の議題を助けるものだ」と述べています。また、Whalen氏もこの動きは政治的なものとより見られるべきだと指摘しています。

一方、民主党の上層部はこの動きに強く反対しています。仮想通貨批判者として知られるエリザベス・ウォーレン氏をはじめ、元大統領候補であるバーニー・サンダース氏など5人の上院議員は、Pulte氏が金融システムのリスクよりも政治を重視していると主張する文書に署名しました。「あなたの命令は『各企業はその取締役会から承認を受ける必要があります』と述べていますが、あなたは現取締役会の議長として、FHFA職員やあなたの業界の仲間を代表するメンバーで理事会を組んでいます」と彼らは書いています。

共和党議員はこの命令を法律に組み込もうと試みてきました。ワイオミング州の上院議員Cynthia Lummisは、2025年7月、21世紀モーゲージ法案を提出しましたが、まだ銀行、住宅、都市問題委員会で審議されています。

マーケットと未来の見通し

クリプトローンに関する政治的なモメンタムには限界があるかもしれません。Whalen氏は、主要な貸し手がこの法案を支持することが難しいと認識する可能性があると述べています。これは、クリプトがローンのために考慮された際の市場リスクと、ドルに変換される際のリスクの間にギャップがあるからです。

トランプ政権は住宅費の引き下げを目指し、他の分野でも進展を図っています。国家経済会議のディレクターであるKevin Hassett氏は、アメリカ人が退職貯蓄、410(k) などを頭金に使うことを許可する計画を示唆しています。トランプ大統領はまた、大規模な機関投資家がシングルファミリーホームを購入することを禁止することを提案しました。

ワシントンでは、ステーブルコインからクリプトモーゲージに至るまで、現在強力な政治的勢いがあります。しかし、この勢いと、それが住宅の負担可能性に与える潜在的効果は、最終的には貸し手がそれをビジネスとして正当かつ賢明だと考えるかどうかにかかっています。