Rynek nieruchomości w Hiszpanii umarł. Niech żyje Bitcoin.

Hiszpania właśnie pokazała każdemu właścicielowi nieruchomości w Europie, że zasady dotyczące ich aktywów mogą być przepisane dekretami. Bitcoin jest jedynym aktywem, w przypadku którego to nie może nastąpić.

Prowadzę Magistry w Bitcoinie na Uniwersytecie Hespérides. Moje badania koncentrują się na tym, jak ludzie budują bogactwo przez dziesięciolecia, a nie tygodnie. W Hiszpanii przez pokolenia odpowiedzią na długoterminowe bogactwo rodzinne były ziemia i nieruchomości, aż do teraz.

W zeszłym tygodniu rząd uczynił tę drogę niemal niemożliwą. Nie piszę, aby odrzucić nieruchomości. Piszę, ponieważ Hiszpania właśnie zagroziła jednym z nielicznych narzędzi budowania długoterminowego bogactwa, jakie miały zwykłe rodziny, a będą potrzebować innego.

Dwa dekrety, jeden przekaz

29 września rząd hiszpański zatwierdził dwa dekrety awaryjne dotyczące mieszkań. Weszły w życie w ciągu kilku dni, a planowane przesłuchanie w Kongresie miało miejsce w piątek, 2 października, i dekret nie przeszedł, chociaż głosowanie było bardzo bliskie.

Rząd Hiszpanii nie uchwalił tych zasad jako normalnego prawa. 29 września zatwierdził dwa dekrety awaryjne (reales decretos-ley). Konstytucja zastrzega to narzędzie na przypadki "nadzwyczajnej i pilnej potrzeby". Dekret-ustawa wchodzi w życie natychmiast, a Kongres ma następnie trzydzieści dni na jego zatwierdzenie lub uchwałę. Rząd podzielił reformy na dwa, aby każda mogła być głosowana osobno, zamiast jednej kontrowersyjnej miary, która mogłaby zniweczyć wszystko.

Pierwszy dekret ograniczył wzrost czynszów do końca 2027 roku. Czynsz już powyżej maksymalnej wartości ustalonej przez oficjalny indeks cen referencyjnych nie mógł wzrosnąć w ogóle. W każdym innym przypadku strony mogły zgodzić się na aktualizację, a bez nowej umowy wzrost nie mógł przekroczyć 2%. Inflacja w Hiszpanii we wrześniu wyniosła 4,9%, według krajowego instytutu statystycznego, więc rzeczywisty dochód właściciela zmniejszałby się każdego roku z mocy prawa.

Drugi dekret poszedł dalej. Po zakończeniu minimalnego okresu, jeśli żadna ze stron nie złożyła wypowiedzenia, umowa najmu odnawia się automatycznie na kolejne pięcioletnie okresy, lub siedmioletnie, jeśli wynajmujący jest osobą prawną. Wynajmujący, który kończy umowę bez powodu wymienionego w prawie, musi zrekompensować najemcy. Wysokość odszkodowania oblicza się, tam gdzie to możliwe, na podstawie państwowego systemu referencyjnego czynszów i nigdy nie może być mniejsza niż czynsz za jeden miesiąc za każdy rok, w którym najemca mieszkał w danym lokalu. W praktyce właściciele tracą dużą część swojej swobody w odzyskiwaniu własności lub ponownym wynajmowaniu jej po obecnych cenach.

Zasady te mają również zastosowanie do umów, które już zostały podpisane, od daty ich następnej odnowy (podsumowanie Provivienda). Dlatego wielu uważa dekrety za niekonstytucyjne. Krytycy twierdzą, że retroaktywnie przepisują one prywatne umowy, które obie strony podpisały na innych zasadach, co artykuł 9.3 Konstytucji zabrania w przypadku środków ograniczających prawa jednostki.

Kongres nigdy nie rozwiązał tej kwestii. 2 października odrzucił pierwszy dekret stosunkiem głosów 178 do 172, a drugi 184 do 166. Sánchez ogłosił następnie wybory powszechne na 29 listopada.

We wtorek Rada Ministrów ponownie zatwierdziła oba dekrety, wprowadzając jedynie zmiany techniczne, i wysłała je do Diputación Permanente Kongresu, gdzie głos Junts nie jest potrzebny. To jest zmniejszona izba, która zastępuje pełną izbę po rozwiązaniu Kongresu. Sánchez powiedział, że drugi dekret dotyczący automatycznych odnowień wejdzie w życie tylko wtedy, gdy ta izba go zatwierdzi, a nie w momencie publikacji w BOE. Prawnicy konsultowani przez jedną gazetę uważają ten ruch za graniczący z nadużyciem prawa.

Inwestorzy mogą żyć z surowymi zasadami. Czego nie mogą wycenić, to zasada, która zmienia się po ich zaangażowaniu. Ten ostatni punkt to ten, który każdy właściciel nieruchomości w Europie powinien przeczytać dwa razy.

Rynek odpowiedział w ciągu godzin

Właściciele nie czekali na głosowanie. Hiszpański program telewizyjny doniósł, że około 2 900 ofert wynajmu zostało usuniętych z portali nieruchomości w ciągu około czterech godzin (EDATV). W Madrycie liczba ofert spadła o około 20% w mniej niż 24 godziny, z 11 815 do 9 398 (LaBandera). To są wczesne, nieaudytowane liczby. Kierunek jest nadal jasny.

Nic z tego nie jest nowe. Przeprowadziliśmy ten eksperyment wiele razy i wciąż daje ten sam wynik.

• Berlin, 2020: miasto zamroziło czynsze na pięć lat. Badania w tym czasie wykazały, że liczba regulowanych mieszkań zmniejszyła się o około połowę, podczas gdy czynsze nieregulowane wzrosły. Trybunał konstytucyjny uchylił ustawę w 2021 roku.
• San Francisco, 1994: badanie Stanfordu przeprowadzone przez Diamond, McQuade i Qian wykazało, że rozszerzenie kontroli czynszów pomogło obecnym najemcom pozostać, ale właściciele zmniejszyli regulowaną podaż o około 15%, a czynsze w całym mieście wzrosły o około 5%.
• Katalonia, 2024: limity czynszów w strefach zagrożonych spowolniły wzrost cen, ale oferty wynajmu spadły o 22,2% w Barcelonie, podczas gdy wzrosły o 3,9% w Madrycie (Fedea, za pośrednictwem idealista).
• Hiszpania, 1946-1985: przymusowe, niemal stałe przedłużenia umów najmu zamroziły stare czynsze na dziesięciolecia. Właściciele przestali utrzymywać budynki, a centra miast podupadły, aż do dekretu Boyera z 1985 roku, który zakończył ten system.

Nowy dekret o automatycznym przedłużaniu umów jest, w swojej logice, powrotem do tego starego hiszpańskiego modelu.

Prawdziwym problemem nie są właściciele

Hiszpania nie ma problemu z właścicielami mieszkań. Ma problem z niedoborem mieszkań. W 2025 roku powstało około 240 000 nowych gospodarstw domowych, podczas gdy ukończono tylko około 92 000 mieszkań. Bank Hiszpanii szacuje skumulowany deficyt na lata 2021-2025 na około 750 000 mieszkań (Cantabria Económica).

Ten sam raport wymienia przeszkody: brak dostępnych gruntów budowlanych, wolny rozwój urbanistyczny i sztywne planowanie. Ekonomiści, tacy jak mój kolega Daniel Fernández Méndez, twierdzą, że restrykcyjne przepisy dotyczące gruntów i coraz surowsze normy budowlane uczyniły budowę nieopłacalną, nawet przy dzisiejszych cenach (Hespérides).

Państwo ogranicza więc to, co można zbudować, a następnie ogranicza to, co można zarobić na tym, co już istnieje. Podaż kurczy się z obu stron.

Osoby, które płacą, nie są ustabilizowanymi właścicielami. Mają opcje: mogą sprzedać, czekać lub zostawić mieszkanie puste, zamiast ryzykować najemcę, który nigdy nie wychodzi. Najemcy płacą. Przy mniejszej liczbie mieszkań na rynku, czynsz za te, które pozostają, wzrośnie, a więcej osób znajdzie się w nieformalnych układach bez umowy i ochrony, na krawędzi szarej gospodarki.

Kupno mieszkania również nie jest rozwiązaniem. Hiszpanie nie mogą sobie pozwolić na zakup z tego samego powodu, dla którego nie mogą sobie pozwolić na wynajem: jest zbyt mało mieszkań, a te dekrety niczego w tym nie zmieniają. Niektórzy właściciele będą zmuszeni do sprzedaży, ale to ledwie wpłynie na ceny. Sprzedaż dostosowuje się znacznie wolniej niż wynajem. Właściciel, którego hipoteka jest większa niż to, co mieszkanie mogłoby przynieść, nie może sprzedać w ogóle. Wielu innych po prostu poczeka i liczy na zmianę rządu, pozostawiając swoje mieszkania puste. W rezultacie więcej osób nie będzie mogło wynająć ani kupić. Najemcy tracą, mali inwestorzy tracą, a niedobór mieszkań pozostaje dokładnie tam, gdzie był.

Aktywa, których żaden dekret nie może zmienić

Największym ryzykiem na rynku nieruchomości nie jest rynek. To to, że zasady dotyczące twojego aktywa mogą być zmienione przez rząd w dowolnym momencie, a ty nie możesz przenieść aktywa gdzie indziej. Budynek pozostaje w jednej jurysdykcji na zawsze.

Bitcoin jest przeciwieństwem w każdym z tych punktów.

• Stałe zasady: podaż jest ograniczona do 21 milionów, a ta zasada nie zmieniła się od siedemnastu lat. Można argumentować, że cała infrastruktura Bitcoina została zbudowana właśnie po to, aby temu zapobiec. Żaden minister nie może ograniczyć jego zysku, zamrozić go ani przedłużyć czyjegoś roszczenia do niego.
• Prawdziwe posiadanie: przechowywane w twoim własnym portfelu, nie ma najemcy, który mógłby przestać płacić, nie ma dzikiego lokatora, który mógłby się wprowadzić, ani sądu, który musiałby zatwierdzić jego sprzedaż.
• Przenośne: nie znajduje się w żadnym jednym kraju. Jeśli zasady, w których żyjesz, stają się wrogie, twoje oszczędności nie muszą tam pozostać.
• Otwarte dla małych oszczędzających: zakup nieruchomości wymaga zaliczki, hipoteki, notariusza i lat zobowiązań. Bitcoin można kupić za kilka euro na raz, w regularnym harmonogramie, przez każdego.

Dla większości hiszpańskich rodzin nieruchomość stanowi prawie całe ich bogactwo. Ten tydzień pokazał, jak wiele z tego bogactwa zależy od polityki.

Długoterminowy obraz pokazuje zarówno nagrodę, jak i cenę za nią. Kupiony tuż po szczycie w 2017 roku, udział w bitcoinie stracił prawie trzy czwarte swojej wartości w ciągu roku, a następnie wielokrotnie przewyższył hiszpański rynek nieruchomości.

Przeszłe wyniki nie przewidują przyszłych zwrotów. Bitcoin jest wysoce zmienny, a jego wartość może gwałtownie spaść. Linia nieruchomości pokazuje tylko zmianę ceny i nie uwzględnia dochodów z wynajmu, podatków, kosztów utrzymania i kosztów zakupu. To nie jest porada inwestycyjna.

Niech żyje Bitcoin

Rodziny zawsze będą potrzebować miejsca do życia, więc będą nadal kupować lub wynajmować domy. To, co się zmieniło, to drugie mieszkanie, nieruchomość jako inwestycja. Dla małego inwestora ryzyko teraz przewyższa zwrot, co eliminuje jeden z nielicznych sposobów, w jaki zwykli Hiszpanie mogli budować bogactwo przez całe życie.

Bitcoin może wypełnić tę lukę, jeśli będzie traktowany tak, jak zawsze traktowano nieruchomości: jako długoterminowe trzymanie, a nie los na loterii. Jego cena jest zmienna i może gwałtownie spaść w krótkim okresie. Każdy, kto go posiada, powinien myśleć w latach, regularnie kupować zamiast próbować wyczuć rynek i nigdy nie inwestować pieniędzy, których będzie potrzebować w przyszłym roku.

Nieruchomość daje ci aktywa, których zasady mogą być przepisane. Bitcoin daje ci wahania cen, ale zasady pozostają niezmienne. Po tym tygodniu wielu więcej Hiszpanów będzie się zastanawiać, które z tych ryzyk wolałoby ponieść ze swoimi oszczędnościami.

Cokolwiek zdecyduje Kongres, właściciele nieruchomości w Hiszpanii nauczyli się, że ich umowy mogą być zmieniane po ich podpisaniu. Ta lekcja nie zostanie odwołana. Rynek wynajmu, jaki Hiszpania znała, zniknął. Niech żyje bitcoin.