¿Bitcoin para bienes raíces? Fannie Mae se asocia con Coinbase para lanzar hipotecas cripto

Título original: Fannie Mae se asocia con Coinbase para permitir pagos con criptomonedas y stablecoins para préstamos hipotecarios
Autor original: The Winepress
Traducción: Peggy, BlockBeats

Nota del editor: ¿Cuáles serán las consecuencias cuando "comprar una casa con criptomonedas" pase de ser un eslogan a una estructura financiera adoptada por Fannie Mae?

Durante mucho tiempo, la contradicción central del mercado inmobiliario estadounidense no ha cambiado: el aumento de los precios de la vivienda, el estancamiento de los ingresos y los jóvenes sistemáticamente bloqueados ante el umbral del pago inicial. El camino tradicional depende del ahorro y el crédito, mientras que los poseedores de criptomonedas están atrapados en un estado de "riqueza pero sin liquidez". La colaboración entre Coinbase y Fannie Mae abre esencialmente un camino: convertir la riqueza en la cadena en capacidad para comprar bienes raíces.

Sin embargo, la clave de este mecanismo no reside en "si puedes comprar una casa", sino en "cómo y a qué costo puedes comprarla". Esencialmente, reemplaza el ahorro por hipotecas y el tiempo por apalancamiento: el pago inicial ya no proviene de la acumulación, sino de otro préstamo; los activos no se liquidan, sino que se pignoran nuevamente. Aunque se reduce el umbral, el apalancamiento general aumenta.

Cuando las criptomonedas entran en un sistema de financiación de la vivienda regulado y respaldado por el gobierno, no solo traen oportunidades, sino también un posible cambio en el riesgo: de problemas de liquidez a tasas de interés a largo plazo y presión de apalancamiento.

Desde una perspectiva más macro, este podría ser el punto de partida para la tokenización de bienes raíces. Las stablecoins, el crédito en la cadena y la colateralización de activos están entrando gradualmente en el sistema financiero tradicional. Que la vivienda sea el punto final de este proceso no es sorprendente.

Vale la pena señalar si esto realmente abre una nueva puerta para los jóvenes o los conduce a un sistema financiero más complejo y de mayor apalancamiento. La respuesta aún necesita tiempo para validarse.

A continuación, el artículo original:

A principios de esta semana, el prestamista hipotecario respaldado por el gobierno, Fannie Mae, anunció una asociación con la plataforma de intercambio de criptomonedas Coinbase, permitiendo el soporte de criptomonedas y stablecoins para la emisión de préstamos hipotecarios.

En un comunicado de prensa emitido el 26 de marzo, Coinbase se refirió a este movimiento como un "nuevo camino hacia la propiedad de vivienda".

La generación excluida del mercado y un "nuevo camino"

“Millones de estadounidenses tienen ahora un nuevo camino hacia la propiedad de vivienda. En un nuevo tipo de hipoteca respaldada por criptoactivos apoyada por Coinbase para Better, los posibles compradores de vivienda pronto podrán usar su Bitcoin o USDC en su cuenta de Coinbase para pagar el pago inicial. Estos préstamos serán originados y gestionados por Better y, al igual que otras hipotecas conformes, estarán respaldados por Fannie Mae”.

“Para las decenas de millones de estadounidenses que poseen activos digitales, las hipotecas cripto ofrecen una nueva opción para la propiedad de vivienda en un mercado inmobiliario cada vez más ajustado”.

Coinbase cree que la tokenización de bienes raíces podría ayudar a abordar este problema estructural donde un gran número de estadounidenses están excluidos del mercado inmobiliario.

“La propiedad de vivienda es uno de los motores más importantes para la creación de riqueza intergeneracional, pero acceder a esta oportunidad es cada vez más difícil. El sistema de vivienda tradicional ha favorecido a las generaciones mayores que se han beneficiado de décadas de crecimiento compuesto del valor de la vivienda, ampliando aún más la brecha entre los precios de las casas y los ingresos”.

Anteriormente, The WinePress también señaló que un número significativo de estadounidenses han sido efectivamente 'excluidos' del mercado inmobiliario por los precios, y esta tendencia es persistente y empeora sin ajustes de política.

En enero de este año, Donald Trump mencionó en una reunión de gabinete que no quería que los precios de la vivienda cayeran, sino que siguieran subiendo para proteger la riqueza de los propietarios existentes, al tiempo que proporcionaba caminos alternativos para los jóvenes, como la propuesta de 'hipoteca a 50 años'.

Estructura innovadora de dos préstamos: apalancamiento de criptoactivos para el pago inicial

Posteriormente, Coinbase explicó la lógica central y los beneficios de este mecanismo, que aborda fundamentalmente la fricción clave de la 'liquidez'.

En este modelo, los titulares de criptoactivos pueden obtener un préstamo hipotecario sin necesidad de aportar todo el efectivo por adelantado o vender activos. Al incorporar activos digitales en el proceso de suscripción como garantía, la riqueza en la cadena puede transformarse en poder adquisitivo del mundo real, ampliando el camino hacia la propiedad de vivienda mientras se mantiene una posición de inversión a largo plazo.

Este producto es estructuralmente similar a una hipoteca tradicional con las mismas protecciones legales. Sin embargo, la diferencia clave es que los prestatarios no necesitan realizar un pago inicial en efectivo, sino que obtienen un préstamo separado pignorando sus criptoactivos para cubrir el pago inicial.

Específicamente, la compra de la vivienda implicará una estructura de 'dos préstamos':

El primer préstamo es una hipoteca estándar de Fannie Mae para la propiedad en sí;

El segundo préstamo es para el pago inicial en efectivo, colateralizado por los criptoactivos que usted pignora.

Un diseño clave de Better es que los dos préstamos tienen la misma tasa de interés y plazo de amortización, y el prestatario solo necesita pagar un único pago mensual combinado, algo inédito en el mercado.

Por ejemplo, si desea comprar una propiedad de 500.000 dólares, puede pignorar 250.000 dólares en Bitcoin para obtener un préstamo de 100.000 dólares para el pago inicial. Durante el plazo del préstamo, sus criptoactivos se mantendrán en la cuenta Coinbase Prime de Better y se le devolverán después de que se pague el préstamo. Además, cuando un prestatario elige pignorar Bitcoin, los términos del préstamo no cambiarán debido a las fluctuaciones del precio de Bitcoin; incluso si el mercado se mueve, los términos de su préstamo colateralizado siguen siendo los mismos.

Desde una perspectiva más amplia, este producto se considera un intento crítico de llevar los criptoactivos al sistema financiero del mundo real. Las stablecoins se han utilizado ampliamente en pagos globales y gestión de fondos, la tokenización está entrando gradualmente en el crédito, la deuda soberana y los mercados de capitales, y la financiación de la vivienda se considera la próxima frontera.

Estos nuevos préstamos hipotecarios cripto representan el primer paso para integrar los criptoactivos en la infraestructura central del sistema de financiación de la vivienda de EE. UU. Esta es una realización de la visión de "Todo es intercambiable", permitiendo no solo el comercio en la cadena de varios activos, sino también la usabilidad en el mundo real de estos activos. Demuestra que los criptoactivos pueden interoperar con sistemas regulados y respaldados por el gobierno, brindando mayor libertad económica y ampliando el camino para lograr el "Sueño Americano".

En una entrevista con CNBC, el CEO de Better, Vishal Garg, dijo: "Hemos construido la infraestructura para que cualquier activo tokenizado en Estados Unidos pueda ser pignorado para ayudar a las personas a comprar casas. Comienza con Bitcoin, comienza con USDC, pero puede extenderse a acciones de Apple, acciones de Amazon en el futuro, o cualquier fondo mutuo, fondo de bonos o incluso activos que tenga en su cuenta de jubilación (IRA) que cotice en bolsa; todo eso podría usarse para respaldar la compra de su vivienda".

Max Branzburg, líder de productos de consumo y negocios de Coinbase, agregó: "Las hipotecas colateralizadas por tokens son un paso significativo hacia la propiedad de vivienda para una generación más joven que enfrenta barreras para el ahorro tradicional del pago inicial".

Costos y riesgos: ¿Umbral más alto u otra forma de apalancamiento?

Sin embargo, este modelo no está exento de costos.

CNBC señala que los prestatarios deberán pagar dos préstamos simultáneamente, lo que aumenta significativamente el costo total.

The Wall Street Journal también explicó esto: La operación de este nuevo tipo de producto hipotecario es la siguiente: el comprador primero obtiene una hipoteca tradicional de 15 o 30 años, respaldada por Fannie Mae, de Better; al mismo tiempo, el comprador no necesita hacer un pago inicial en efectivo, sino que obtiene un préstamo separado pignorando Bitcoin o USDC (una stablecoin convencional) para cubrir el pago inicial.

Dado que el pago inicial en efectivo se reemplaza por un segundo préstamo, el prestatario debe pagar intereses sobre ambos préstamos simultáneamente, lo que aumentará significativamente el costo total de compra de la vivienda. Las tasas de interés para los dos préstamos generalmente se alinean con las tasas hipotecarias típicas de Fannie Mae, o son como máximo aproximadamente 1,5 puntos porcentuales más altas.

En otras palabras, este esquema reemplaza esencialmente el "ahorro" por el "apalancamiento".

Sin embargo, el CEO de Better, Vishal Garg, declaró que las tasas ofrecidas en su plataforma siguen siendo más bajas que las de los competidores, y las tasas de interés y los términos de los dos préstamos siguen siendo consistentes. Dijo: "Todavía conservas el potencial alcista del activo; en el caso de USDC, el activo que posees y sus ganancias generadas pueden usarse para compensar los pagos de intereses del préstamo hipotecario".

The Wall Street Journal también citó una encuesta de Redfin de 2025, que afirma que más del 10% de los millennials y la Generación Z han vendido activos de criptomonedas para pagar el pago inicial de una casa.

Desde una perspectiva más macro, esta iniciativa se considera un paso clave en la tokenización integral de los bienes raíces.

El agente inmobiliario Tony Giordano, centrado en el campo cripto, declaró en el podcast Property Play: "No veo una posibilidad en los próximos 10 años en la que toda la industria inmobiliaria no se traslade a la cadena de bloques".

[Enlace al artículo original]