La confiance des constructeurs américains remonte à 35 : la proportion de baisses de prix diminue, mais la crise de l'accessibilité au logement n'est toujours pas résolue

Selon un rapport de CoinWorld :

L'Association nationale des constructeurs de maisons (NAHB) a publié le 17 août l'indice du marché du logement NAHB/Wells Fargo, qui montre que la confiance des constructeurs a augmenté de 1 point pour atteindre 35 en août. L'indice varie de 0 à 100, et un score supérieur à 50 signifie qu'il y a plus de constructeurs qui jugent que les conditions du marché sont bonnes que ceux qui pensent le contraire. Ainsi, bien que 35 soit une amélioration par rapport à juillet, il reste dans une zone clairement pessimiste et ne peut pas être décrit comme un signe de reprise du marché du logement.

Les trois sous-indices montrent une légère amélioration. L'indice des ventes de maisons individuelles a augmenté de 2 points pour atteindre 39 ; les prévisions de ventes pour les six prochains mois restent à 43 ; le flux de clients potentiels est maintenu à 23. 35 % des constructeurs ont baissé leurs prix en août, contre 37 % en juillet, ce qui est identique à juin ; la baisse moyenne des prix reste à 6 %. Le pourcentage de constructeurs utilisant des incitations à la vente reste à 63 %, ce qui indique que la plupart des projets doivent encore recourir à des réductions de taux d'intérêt, à des améliorations de configuration ou à d'autres incitations pour conclure des ventes.

Une augmentation de la confiance d'un point ne change pas le fait que la demande est toujours réprimée par l'accessibilité

Le principal problème du marché du logement est le coût des mensualités, et pas seulement le prix des maisons. Les acheteurs sont confrontés à des prix élevés, à des taux hypothécaires relativement élevés, ainsi qu'à des frais d'assurance et des taxes. Même si le prix affiché diminue légèrement, le coût total des mensualités peut toujours dépasser le budget familial. Les constructeurs peuvent offrir des réductions temporaires de taux d'intérêt ou couvrir une partie des frais de transaction, mais ces mesures érodent les bénéfices et sont difficiles à maintenir à long terme pour compenser les coûts de financement.

L'indice du flux d'acheteurs est seulement de 23, ce qui est le plus bas des trois sous-indices. Cela montre qu'il y a encore trop peu de personnes qui se rendent réellement dans les bureaux de vente ou qui posent des questions sérieusement. L'indice des ventes actuel, qui a rebondi à 39, pourrait refléter des ventes conclues par des clients existants sous l'effet d'incitations, mais cela ne prouve pas que la demande potentielle soit revenue dans son ensemble. Les prévisions de ventes futures stagnent à 43, ce qui montre que les constructeurs ne voient pas de raisons suffisantes pour une amélioration significative.

La baisse du pourcentage d'entreprises baissant leurs prix de 37 % à 35 % semble positive, mais l'ampleur est très faible, et la baisse moyenne reste à 6 %, avec un taux d'incitation toujours à 63 %. Si la demande était réellement forte, on s'attendrait généralement à voir une amélioration significative simultanée des pourcentages de baisse de prix, d'incitations et de flux d'acheteurs. Les données de ce mois ressemblent davantage à un marché qui se stabilise à un bas niveau, plutôt qu'à un retour du pouvoir de fixation des prix pour les vendeurs.

Il existe également des contraintes du côté de l'offre. Les coûts des terrains, des matériaux de construction, de la main-d'œuvre et des prêts de développement influencent le prix des nouvelles maisons. Même si les constructeurs sont prêts à réduire leurs bénéfices, les projets ne peuvent pas nécessairement être proposés à des prix abordables pour les familles ordinaires. Des taux d'intérêt plus élevés augmentent également le coût pour les constructeurs de détenir des terrains et des stocks en construction, rendant les entreprises plus prudentes dans le lancement de nouveaux projets. Le résultat pourrait être une coexistence de demande faible et d'offre insuffisante : des ventes peu élevées, mais des maisons à bas prix restent rares.

Il faudra voir si les mises en chantier, les permis et les taux hypothécaires peuvent évoluer dans la même direction

L'indice du marché du logement est une enquête sur le sentiment, qui a une signification anticipée, mais ne reflète pas le volume réel de construction. Pour évaluer si l'investissement résidentiel s'améliore, il faut combiner les mises en chantier de nouvelles maisons, les permis de construire, les ventes de nouvelles maisons, les stocks et les demandes de prêts hypothécaires. La confiance actuelle qui remonte pourrait indiquer une stabilisation des mises en chantier, mais cela pourrait aussi être simplement une évaluation par les constructeurs des effets des promotions à court terme. Si les permis et les mises en chantier de maisons individuelles ne suivent pas, la légère augmentation de la confiance sera difficile à transformer en croissance économique.

Les taux hypothécaires restent la variable externe la plus cruciale. Une baisse des taux réduira les mensualités, élargira les montants empruntables et incitera certains acheteurs potentiels à revenir sur le marché. Cependant, si la baisse des taux est provoquée par un affaiblissement significatif de l'économie, les inquiétudes concernant les revenus et l'emploi pourraient également freiner les achats. Ainsi, l'environnement idéal pour le marché du logement n'est pas simplement un faible taux d'intérêt, mais une combinaison de ralentissement de l'inflation, de stabilité de l'emploi et de baisse modérée des coûts de financement.

Il est également nécessaire de faire la distinction entre les nouvelles maisons et les maisons d'occasion. De nombreux propriétaires actuels ont verrouillé des prêts hypothécaires à faible taux dans le passé et ne souhaitent pas vendre pour passer à des prêts à taux plus élevés, ce qui limite l'offre de maisons d'occasion et offre certaines opportunités pour les ventes de nouvelles maisons. Les grands constructeurs peuvent également offrir des réductions de taux d'intérêt par le biais de filiales financières, tandis que les petits et moyens constructeurs ont moins de marge de manœuvre. L'amélioration de l'indice national ne signifie pas que la pression subie par les différentes régions et entreprises de différentes tailles est la même.

La structure régionale peut également amplifier les limites de la moyenne nationale. Dans les marchés où la population augmente rapidement et où l'offre de terrains est relativement suffisante, les constructeurs peuvent encore maintenir les ventes en augmentant les petites unités et en ajustant la planification communautaire ; dans les régions où les terrains sont rares, où l'approbation est longue ou où les coûts d'assurance augmentent rapidement, même si la demande existe, il est difficile de proposer des produits abordables. Observer la moyenne mobile sur trois mois par région est plus révélateur des risques de projet que de se concentrer uniquement sur le 35 national.

Les acheteurs doivent également évaluer la véritable valeur des incitations. Les réductions temporaires de taux d'intérêt peuvent ne couvrir que les premières années du prêt, après quoi les mensualités peuvent augmenter ; les améliorations gratuites de configuration peuvent améliorer l'expérience de vie, mais ne réduisent pas le capital ; les subventions sur les frais de transaction peuvent être partiellement compensées par des prix de vente plus élevés. Lors de la comparaison des options, il convient de calculer de manière uniforme l'acompte, les intérêts sur toute la durée de détention, les taxes, les assurances et les coûts de refinancement futurs, et de ne pas se concentrer uniquement sur les mensualités du premier mois.

Le bilan des constructeurs influencera également la durée des promotions. Les entreprises dont le stock tourne lentement sont plus enclines à baisser les prix pour récupérer des liquidités, tandis que celles disposant d'une réserve de terrains suffisante et de coûts de financement bas peuvent attendre. Si les mises en chantier diminuent à l'avenir mais que de nombreux projets sont encore en cours, le marché pourrait d'abord connaître une phase de désengagement des stocks, avant de décider d'élargir l'offre. Par conséquent, il pourrait y avoir un décalage de plusieurs mois entre les ventes et les mises en chantier.

Pour l'économie macroéconomique, l'investissement résidentiel influence plusieurs secteurs à travers la construction, les matériaux de construction, les meubles, les services de courtage et financiers. Une confiance durable en dessous de 50 signifie que cette chaîne de transmission manque encore de dynamisme. Les constructeurs utilisant des incitations pour maintenir les ventes peuvent éviter une chute brutale de l'activité, mais cela indique également que la demande nécessite des subventions pour se libérer. Ce n'est que lorsque le flux d'acheteurs augmente de manière continue, que les baisses de prix et les incitations diminuent de manière significative que le marché pourra passer d'une phase défensive à une phase d'expansion.

Ainsi, le 35 d'août doit être compris comme "une légère atténuation du pessimisme", et non comme un retournement du cycle du logement. Les validations les plus importantes dans les mois à venir seront : si le coût des prêts hypothécaires diminue, si les permis et les mises en chantier de maisons individuelles augmentent, si le flux d'acheteurs peut sortir de la zone basse des 20 points, et si les constructeurs peuvent réduire les promotions tout en maintenant les ventes. Toute amélioration isolée ne sera pas suffisante, le problème de l'accessibilité au logement nécessitera une réparation conjointe des revenus, des prix, des taux d'intérêt et de l'offre.

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