Іпотечні кредити та гарантії: уряд готує нову систему для розширення доступу до житла

Ринок іпотечних кредитів переживає етап трансформації. Після сильного зростання, яке спостерігалося до середини 2025 року, коли кредити UVA знову стали одним з основних двигунів купівлі-продажу житла, темп видачі почав сповільнюватися. Банки пояснюють цю ситуацію, в основному, нестачею достатнього фінансування для підтримки високого попиту, який виник після відновлення іпотечних програм.{#p-1785260605984-73926}

У цьому контексті уряд готує законопроект, який має на меті надати новий імпульс фінансуванню через схему, що поєднує традиційні іпотеки з гарантіями, наданими Товариствами Взаємної Гарантії (SGR). Ініціатива є частиною пакету реформ, які просуває Міністерство дерегуляції та трансформації держави (очолюване Федеріко Стурценеггером) і також спрямована на розвиток вторинного ринку іпотек, що дозволить банкам відновити ліквідність для продовження кредитування.{#p-1785260605984-94347}

Офіційна мета полягає в тому, щоб вирішити одну з основних проблем, з якими сьогодні стикається система. Хоча попит на кредити залишається стабільним, багато установ зменшили темп схвалення нових кредитів, оскільки доступні кошти для їх фінансування почали закінчуватися.{#p-1785260605984-26144}

Наразі Банк Нації концентрує близько 60% іпотечних кредитів UVA, виданих у країні, тоді як BBVA лідирує серед приватних банків з часткою близько 15%. Решта ринку розподіляється між різними фінансовими установами, які також зменшили обсяг нових операцій у порівнянні з минулим роком.{#p-1785260605984-62791}

Чому уряд просуває нову схему {#p-1785260605984-41982}

Офіційна пропозиція не змінює основний принцип роботи іпотеки. Житло залишиться основною гарантією кредиту, як це відбувається зараз.{#p-1785260605984-72751}

Різниця полягає в тому, що банк матиме додаткову підтримку, надану Товариством Взаємної Гарантії, відомими як SGR.{#p-1785260605984-35342}

Ці установи вже функціонують в Аргентині як інструменти для полегшення доступу до фінансування малих і середніх підприємств. Їхня функція полягає в наданні гарантій, які зменшують ризик для тих, хто позичає гроші. Тепер уряд має намір перенести цей механізм на ринок іпотек.{#p-1785260605984-94069}

На практиці, якщо банк надає кредит на купівлю житла, власність залишиться основною гарантією. Однак також існуватиме додаткова підтримка, надана SGR, яка покриє частину ризику, що бере на себе фінансова установа у разі можливого невиконання зобов'язань позичальником.{#p-1785260605984-95412}

Відсоток цієї підтримки ще не визначено і стане частиною законодавчих дебатів та майбутнього регулювання.{#p-1785260605984-97524}

Мета: щоб банки знову почали більше кредитувати {#p-1785260605984-65899}

Проект також включає ще один компонент, який вважається ключовим для розширення фінансування. Мета полягає в спрощенні сек’юритизації іпотек. Це механізм, що використовується на різних міжнародних ринках, за допомогою якого банки групують портфель іпотечних кредитів і перетворюють його на фінансові інструменти, які потім можуть продаватися інвесторам через ринок капіталів.{#p-1785260605984-20438}

З цією операцією відновлюють ліквідність до закінчення первісного терміну кожного кредиту та використовують ці ресурси для надання нових кредитів.{#p-1785260605984-53925}

Офіційний проект також має на меті сприяти сек’юритизації іпотек, щоб банки могли перетворювати свої портфелі кредитів на фінансові інструменти, відновлювати ліквідність та надавати нові кредити на житло{#p-1785261628981-53010}
Pexels

Іншими словами, замість того, щоб чекати двадцять або тридцять років для повернення позичених коштів, установи можуть отримати кошти набагато раніше шляхом продажу цих іпотечних портфелів.{#p-1785260605984-96148}

Згідно з офіційним баченням, цей цикл дозволить стабільно розширити пропозицію кредитів на житло, не змінюючи традиційну схему іпотек.{#p-1785260605984-4497}

Ринок, що втратив імпульс {#p-1785260605984-62181}

Зростання іпотечного кредитування у 2025 році дозволило відновити інструмент, який практично зник протягом кількох років.{#p-1785260605984-75556}

Проте протягом останніх 7 місяців почали спостерігатися ознаки уповільнення. Герман Гомес Пікассо, з Reporte Inmobiliario, пояснив, що наразі іпотечні кредити беруть участь приблизно в 12% до 13% угод купівлі-продажу, що значно нижче піку, зафіксованого минулого року.{#p-1785260605984-53533}

"Надання кредитів підтримує від 12% до 13% угод купівлі-продажу. Минулого року цей показник досяг 25% від загальної кількості угод. Потрібні інструменти, які стимулюватимуть банки бути більш активними, щоб повернутися до 50% угод з кредитами, як це було в найкращі часи Аргентини в 90-х роках та між 2017 і 2018 роками", - зазначив.{#p-1785260605984-58465}

Хоча попит на іпотечні кредити залишається стабільним, багато банків помірковано надають нові кредити через нестачу фінансування. Уряд намагається змінити цю ситуацію новою схемою гарантій та сек’юритизації іпотек{#p-1785261736378-62569}
Pexels

Для Гомеса Пікассо будь-яка ініціатива, спрямована на зміцнення фінансування, є позитивною, хоча він вважає, що робити висновки про ефективність нової схеми ще зарано.{#p-1785260605984-5369}

Він зазначив: "Не знаю, якою буде її реальна корисність і як вона буде реалізована. Я б хотів дочекатися, щоб дізнатися всі деталі, перш ніж робити оцінку".{#p-1785260605984-57655}

Що потрібно визначити {#p-1785260605984-30769}

Хоча уряд вже озвучив основні напрямки проекту, ще залишаються численні аспекти, які потрібно вирішити.{#p-1785260605984-67605}

Серед них відсоток кредиту, який покриють SGR, вимоги, які повинні виконати ті, хто подає заявку на кредит, межі гарантій, операційна діяльність між банками та гарантійними товариствами, а також регуляторна база, яку контролюватимуть Центральний банк та Національна комісія з цінних паперів.

Також залишається визначити, чи буде ця система співіснувати виключно з поточними кредитами в песо, які коригуються за UVA, або ж вона зможе розширитися на майбутні лінії фінансування в інших валютах.

Для спеціалістів ці деталі будуть вирішальними для оцінки справжнього масштабу реформи.

Роль гарантій
Федеріко Гонсалес Роуко, економіст компанії Empiria Consultores та спеціаліст з ринку нерухомості, вважає, що зміцнення системи гарантій є позитивним кроком для розширення кредитування, хоча зазначив, що наразі існує дуже мало інформації про конкретну реалізацію.

За його словами, товариства взаємних гарантій вже формують розвинений ринок в інших сегментах фінансування і можуть надати додатковий інструмент для зменшення ризику іпотечних кредитів.

Економіст стверджує, що будь-який механізм, який включає додаткові гарантії, страхування або інструменти сек’юритизації, сприяє зміцненню фінансової системи та розширенню можливостей фінансування.

Проте він застеріг, що ще потрібно дізнатися, як саме SGR братимуть участь, які стимули матимуть банки для використання цієї схеми та який відсоток покриття запропонують ці гарантії.

Гонсалес Роуко також вважає важливим визначити, чи буде новий механізм функціонувати як свого роду іпотечне страхування, чи матиме він інший дизайн у фінансовому ринку Аргентини.

Виклик фінансування
Однією з основних проблем, які намагаються вирішити влада, є доступність ресурсів для продовження надання кредитів.
Отримання іпотечного кредиту вимагає подання особистих документів, підтвердження доходів та інформації про нерухомість. Уряд розглядає можливість впровадження додаткових гарантій для прискорення затвердження кредитів і розширення доступу до фінансування для житла.

Коли банк надає іпотечний кредит, він заморожує значну кількість коштів на терміни, які можуть перевищувати двадцять років.

Якщо потім він зможе продати цей портфель на ринку капіталів за допомогою інструментів, забезпечених цими іпотеками, він відновлює ліквідність і може використовувати ці гроші для фінансування нових операцій.

Цей механізм є одним із стовпів офіційного проекту і може стати інструментом для розширення доступу до кредитів, не покладаючись виключно на депозити, які отримують фінансові установи.{#p-1785260605984-58310}

Проте, функціонування схеми також залежатиме від інтересу, який ці інструменти викликають серед інституційних інвесторів, та глибини, яку зможе досягти ринок капіталів Аргентини.{#p-1785260605984-17180}

У цьому контексті Гонсалес Роуко вважає, що будь-який інструмент, спрямований на зміцнення гарантій та розширення фінансових альтернатив, є прогресом для іпотечного ринку, хоча він підкреслив, що ефективність системи залежатиме від регулювання та інтересу, який виявлять як банки, так і SGR для участі в новій схемі, підсумував він.