برنامه‌ای با بانک جهانی می‌تواند وام مسکن جدیدی در اوکراین را احیا کند: چرا "єОселя" کافی نیست

بازار وام مسکن اوکراین در حال احیا است، اما توسعه آن عملاً توسط "єОселя" تأمین می‌شود. با وجود افزایش حجم وام‌دهی و احیای بازار اولیه، سهم وام مسکن در معاملات خرید و فروش مسکن همچنان حداقل است و بانک‌ها بدون تقویت حفاظت از حقوق خود، آماده افزایش فعال وام‌دهی نیستند.

این موضوع را در طول پنل تحلیلی کنفدراسیون سازندگان اوکراین، النا دمیتروا، معاون اول رئیس هیئت مدیره بانک گلوبوس، مطرح کرد، به گزارش Delo.ua.

بازار املاک در حال سازگاری است، اما تقاضا همچنان آسیب‌پذیر باقی مانده است

به گفته النا دمیتروا، نیمه اول سال 2026 برای بازار مسکن دوره‌ای از سازگاری تدریجی با شرایط جنگی بوده است. در عین حال، تصمیمات اوکراینی‌ها در مورد خرید املاک همچنان به شدت به وضعیت امنیتی وابسته است.

"تقاضا همچنان به شدت به بمباران‌های شدید، قطعی‌های برق و عدم قطعیت اقتصادی عمومی حساس است،" او اشاره کرد.

عامل اضافی افزایش قیمت خود املاک بوده است. به دلیل تضعیف هریونیا و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت املاک همچنان در حال افزایش است.

با این حال، این بانکدار به این نکته اشاره کرد که املاک هنوز نسبت به معیارهای تاریخی نسبتاً قابل دسترس باقی مانده است. به ویژه، نسبت قیمت آپارتمان در بازار ثانویه به اجاره سالانه حدود ده سال است که به عنوان یک معیار قابل قبول برای بازار محسوب می‌شود.

وام مسکن سریع‌ترین رشد را در بازار وام دارد

به گفته بانک گلوبوس، تا 1 ژوئن 2026، حجم کل وام‌های مسکن در سیستم بانکی به 50 میلیارد هریونیا رسید. در سال گذشته، پرتفوی وام‌های مسکن بانک‌ها 35 درصد افزایش یافته و پرتفوی کل وام‌ها تقریباً 10 درصد رشد کرده است.

با این حال، حتی با این رشد، وام مسکن همچنان ابزاری مالی کم‌استفاده است.

"سهم وام مسکن در مجموع معاملات خرید و فروش مسکن تنها حدود 3 درصد است،" دمیتروا تأکید کرد.

به گفته او، وام‌های مسکن در حال حاضر تنها در اختیار حدود 42 هزار خانواده اوکراینی است که معادل تقریباً 0.4 درصد از کل خانوارهای کشور است.

محرک اصلی -- "єОселя" دولتی

نیروی محرکه اصلی بازار همچنان برنامه دولتی است.

"پرتفوی وام‌های مسکن واقعاً به طور قابل توجهی سریع‌تر از بازار وام به طور کلی رشد می‌کند. اما نیروی محرکه اصلی این رشد همچنان "єОселя" است. بدون حمایت دولتی، مقیاس وام‌دهی مسکن به طور قابل توجهی کمتر خواهد بود،" دمیتروا معتقد است.

از زمان آغاز برنامه، حدود 28 هزار وام به مجموع مبلغ 49 میلیارد هریونیا اعطا شده است.

در حال حاضر، "єОселя" 93 درصد از تمام وام‌های جدید مسکن که در اوکراین صادر می‌شود را تشکیل می‌دهد.

در عین حال، سرعت اعطای وام‌ها همچنان در حال افزایش است. اگر در نیمه اول سال 2025، وام‌هایی به مبلغ 5.5 میلیارد هریونیا تحت این برنامه اعطا شده باشد، در دوره مشابه سال 2026، این رقم به 8.4 میلیارد هریونیا افزایش یافته است.

بانک‌ها به طور فعال‌تر به پروژه‌های جدید وام می‌دهند

یکی از روندهای اصلی نیمه اول سال تغییر ساختار وام‌دهی مسکن بوده است.

بخش وام‌های تحت وثیقه حقوق املاک در آپارتمان‌های در حال ساخت سریع‌ترین رشد را داشته است. به گفته دمیتروا، تعداد این وام‌ها 146 درصد افزایش یافته و سهم آن‌ها در ساختار وام‌های جدید از 17 درصد به 27 درصد رسیده است.

علاوه بر این، وام‌های خرید املاک آماده از سازندگان 31 درصد افزایش یافته و در بازار ثانویه رشد 45 درصدی داشته است.

به طور متوسط، بانک‌ها ماهانه حدود 207 وام برای املاک در حال ساخت و 238 وام برای آپارتمان‌های آماده از سازندگان اعطا می‌کنند.

به گفته این بانکدار، این دو بخش به طور ماهانه حدود 884 میلیون هریونیا تأمین مالی برای شرکت‌های ساختمانی فراهم می‌کنند.

"رشد وام‌دهی تحت وثیقه حقوق املاک یک سیگنال مهم برای بازار اولیه است. وام مسکن به طور فزاینده‌ای نه تنها به عنوان یک روش برای خرید مسکن، بلکه به عنوان منبع تأمین مالی برای ساخت و اتمام پروژه‌های جدید مسکونی تبدیل می‌شود،" او توضیح داد.

بانک‌های دولتی عملاً بازار را کنترل می‌کنند

امروز در اوکراین فقط ۱۲ از ۵۹ بانک وام مسکن می‌دهند. به برنامه "єОселя" ده بانک متصل شده‌اند، اما حدود ۸۰٪ از کل وام‌ها توسط مؤسسات مالی دولتی صادر می‌شود.

در مجموع ۹۳٪ از کل وام‌های مسکن فقط به پنج بانک تعلق دارد.

در عین حال، بانک‌های با سرمایه‌گذاری خارجی تقریباً در وام‌دهی مسکن شرکت نمی‌کنند.

"єОселя" در حال دسترسی‌پذیرتر شدن است

پس از معرفی جبران بخشی از پیش‌پرداخت و پرداخت‌ها برای افراد جابجا شده داخلی، سهم آن‌ها در میان وام‌گیرندگان جدید به ۲۰٪ رسید.

همچنین از دسامبر، نظامیان بسیج شده می‌توانند وام‌هایی با نرخ ۳٪ سالانه دریافت کنند. امروز آن‌ها حدود ۷٪ از کل شرکت‌کنندگان در برنامه را تشکیل می‌دهند.

بزرگترین گروه وام‌گیرندگان خانواده‌های دو نفره هستند. به همین دلیل، حداکثر مساحت مسکونی که می‌توان با برنامه خریداری کرد از ۵۲.۵ به ۷۳.۵ متر مربع افزایش یافته است.

مهمترین مانع -- حفاظت ضعیف از طلبکاران

با وجود آمار مثبت، یک بانکدار معتقد است که بازار نمی‌تواند به طور کامل بدون تغییرات قانونی سیستماتیک توسعه یابد.

او بزرگترین مشکل را پیچیدگی بازگشت اموال وثیقه‌ای در صورت عدم بازپرداخت وام می‌داند.

"در چنین شرایطی، بانک ممکن است سال‌ها نتواند وثیقه را بازگرداند و در عین حال عملاً به وام‌گیرنده غیرقابل اعتماد وام دهد. بدون تقویت حقوق طلبکاران، توسعه وام مسکن واقعی بعید است،" النا دمیتروا تأکید کرد.

وضعیت همچنین با رویه‌های طولانی قضایی، ممنوعیت در اجرای برخی از اقلام وثیقه، الزامات جدید NBU به سرمایه بانک‌ها و بار مالیاتی بالا بر بخش بانکی پیچیده‌تر می‌شود.

به گفته یک کارشناس، حتی با تقاضای بالا، بانک‌ها ممکن است در توانایی‌های خود برای افزایش وام‌دهی محدود شوند.

چه چیزی می‌تواند وضعیت را تغییر دهد

یک برنامه که "Ukrfinzhylie" به همراه بانک جهانی توسعه می‌دهد، می‌تواند به بازار یک شتاب جدید بدهد. به ویژه، جبران تا ۲۰٪ از مبلغ وام، بازپرداخت نرخ بهره در چهار سال اول؛ و حداقل پیش‌پرداخت -- ۵-۱۰٪ پیش‌بینی شده است.

بودجه کل برنامه ۳۹۰ میلیون دلار برآورد می‌شود. انتظار می‌رود که در سه سال آینده، این برنامه امکان صدور ۲۰-۳۰ هزار وام مسکن جدید را فراهم کند و عملاً حجم‌های فعلی بازار را دو برابر کند.

تأکید اصلی مدل جدید بر مسکن ثانویه خواهد بود، در حالی که "єОселя" همچنان ابزار اصلی حمایت از بازار اولیه خواهد بود.

"مدل جبران جدید می‌تواند وام مسکن را برای یک دایره وسیع‌تری از شهروندان در دسترس‌تر کند، بانک‌های جدیدی را به بازار جذب کند و حجم کلی وام‌دهی را افزایش دهد. در عین حال، چشم‌اندازهای بلندمدت وام مسکن نه تنها به برنامه‌های دولتی بلکه به الزامات سرمایه بانک‌ها و تقویت واقعی حقوق طلبکاران بستگی خواهد داشت،" النا دمیتروا جمع‌بندی کرد.

یادآوری می‌کنیم که شرایط برنامه دولتی وام مسکن "єОселя" در اوکراین تغییر می‌کند. کهنه‌سربازان جنگ، شرکت‌کنندگان در عملیات نظامی، افراد دارای معلولیت ناشی از جنگ و همچنین اعضای خانواده‌های مدافعان و مدافعان کشته شده می‌توانند از وام مسکن با نرخ ۳٪ سالانه بهره‌مند شوند.

این محتوا صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی ارائه شده است و به‌منزله مشاوره مالی، سرمایه‌گذاری، حقوقی یا مالیاتی تلقی نمی‌شود. هرگونه رویداد، جایزه، کمپین آنلاین یا اطلاعات مرتبط که در اینجا ذکر شده است، نباید به‌عنوان توصیه، ترغیب یا دعوت به خرید، فروش، معامله یا هرگونه دادوستد دیگر دارایی‌های رمزارزی تلقی شود. دارایی‌های رمزارزی از نوسان بالایی برخوردار هستند و ممکن است منجر به زیان شوند. دسترسی به خدمات، محصولات و رویدادهای مرتبط با WEEX ممکن است بسته به منطقه جغرافیایی متفاوت باشد. اطمینان از اینکه استفاده شما از این خدمات با قوانین و مقررات محلی مطابقت دارد، بر عهده خود شماست.