住宅アクセスを拡大するための新しいシステムを政府が準備中

住宅ローン市場は移行期にあります。2025年半ばまでの強い推進力の後、UVAローンが再び住宅売買の主要な原動力の一つとなったとき、融資のペースは減速し始めました。銀行は、この状況を主に、住宅ローンの再登場後に生じた高い需要を支えるための十分な資金が不足していることに起因しているとしています。

このような状況の中で、政府は、伝統的な住宅ローンと相互保証会社（SGR）によって提供される保証を組み合わせたスキームを通じて、資金調達に新たな推進力を与えることを目指す法律案を準備しています。この提案は、フェデリコ・シュルツェネッガーが率いる国家規制緩和・変革省が推進する改革パッケージの一部であり、銀行が流動性を回復して貸し出しを続けることを可能にする住宅ローンの二次市場を発展させることも目指しています。

公式の意図は、現在システムが直面している主要なボトルネックの一つを解決することです。住宅ローンの需要は依然として堅調ですが、多くの機関は新しい融資の承認ペースを緩めました。なぜなら、融資を行うための資金が不足し始めたからです。

現在、バンコ・ナシオナルは、国内で提供されるUVA住宅ローンの約60%を占めており、BBVAはプライベート銀行の中で約15%のシェアを持っています。市場の残りは、昨年に比べて新しい取引のボリュームを減らしたさまざまな金融機関に分配されています。

政府が新しいスキームを推進する理由

公式の提案は、住宅ローンの基本的な機能を変更するものではありません。住宅は引き続き、現在と同様に融資の主要な保証となります。

違いは、銀行が相互保証会社（SGR）によって提供される追加のバックアップを持つことです。

これらの機関は、アルゼンチンで中小企業の資金調達を容易にするための手段として機能しています。その役割は、資金を貸し出す側のリスクを軽減する保証を提供することです。今、政府はこのメカニズムを住宅ローン市場に移行させることを目指しています。

実際には、銀行が住宅購入のための融資を行う場合、物件は引き続き主要な保証となります。しかし、SGRによって提供される補完的なカバレッジが存在し、借り手の不履行に対する金融機関のリスクの一部を支えることになります。

そのカバレッジの割合はまだ定義されておらず、立法議論と将来の規制の一部となるでしょう。

目標: 銀行が再び多くの融資を行うこと

このプロジェクトは、資金調達を拡大するための重要な要素として別のコンポーネントも組み込んでいます。住宅ローンの証券化を容易にすることが意図されています。これは、銀行が住宅ローンのポートフォリオをまとめ、資本市場を通じて投資家に販売できる金融商品に変換するメカニズムです。

この操作により、各ローンの元の期限が終了する前に流動性を回復し、その資金を使用して新しいクレジットを提供します。

公式プロジェクトは、銀行がクレジットポートフォリオを金融商品に変換し、流動性を回復し、住宅ローンを新たに提供できるように、住宅ローンの証券化を促進することも目指しています。
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言い換えれば、貸し出されたお金を回収するために20年または30年待つのではなく、機関はこれらの住宅ローンポートフォリオを販売することによって、はるかに早く資金を得ることができます。
公式の見解によれば、このサーキットは、従来の住宅ローンの枠組みを変更することなく、住宅ローンの供給を持続的に拡大することを可能にします。

市場の減速

2025年の住宅ローンの成長により、数年間ほぼ消失していたツールを回復することができました。
しかし、過去7ヶ月間で減速の兆候が見られ始めました。 ゲルマン・ゴメス・ピカソ（Reporte Inmobiliario）は、現在、住宅ローンは売買取引の約12％から13％を占めており、昨年のピークから大幅に下回っていると説明しました。
「クレジットの提供は、売買の12％から13％を支えています。昨年は全取引の25％に達しました。銀行がより積極的になるように促すツールが必要です。90年代のアルゼンチンの最良の時期や2017年から2018年の間に見られたように、クレジットを伴う取引の50％に戻る必要があります。」と述べました。

住宅ローンの需要は依然として堅調ですが、多くの銀行は資金不足のため新しいローンの提供を抑制しました。政府は新しい保証と住宅ローンの証券化の枠組みでその状況を逆転させることを目指しています。
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ゴメス・ピカソ氏によれば、資金調達を強化するためのあらゆる取り組みは前向きであるとされていますが、新しい枠組みの効果について結論を出すには早すぎると考えています。
彼は言いました。「その実際の有用性や実施方法はわかりません。すべての詳細を知るまで評価を待ちたいと思います。」

何が未定か

政府はすでにプロジェクトの主要な方針を発表しましたが、まだ多くの未解決の側面があります。

彼らの中には、SGRがカバーするローンの割合、クレジットを申請する人々が満たすべき要件、保証の限度、銀行と保証会社間の運営方法、中央銀行と国立証券委員会が監督する規制枠組みが含まれています。

このシステムが現在のUVA調整ペソのクレジットと独占的に共存するのか、他の通貨での将来の資金調達ラインに拡大するのかを決定する必要があります。

専門家によれば、これらの詳細は改革の真の範囲を測るための決定的な要素となるでしょう。

保証の役割

フェデリコ・ゴンザレス・ロウコ、エンピリア・コンサルタントの経済学者で不動産市場の専門家は、保証制度を強化することが融資を拡大するための前向きなステップであると考えていますが、具体的な実施に関する情報は非常に少ないと明言しました。

彼が説明したところによれば、相互保証会社は他の資金調達セグメントで発展した市場を形成しており、住宅ローンのリスクを軽減するための追加のツールを提供できる可能性があります。

経済学者は、追加の保証、保険、または証券化の手段を取り入れるメカニズムは、金融システムを強化し、資金調達の可能性を拡大するのに寄与すると主張しました。

ただし、SGRがどのように実際に参加するのか、銀行がこのスキームを利用するためのインセンティブは何か、これらの保証が提供するカバレッジの割合はどのくらいになるのかを知る必要があると警告しました。

また、ゴンザレス・ロウコは、新しいメカニズムが住宅ローン保険の一種として機能するのか、アルゼンチンの金融市場内で異なるデザインを持つのかを定義することが重要であると考えています。

資金調達の課題

当局が解決しようとしている主な問題の一つは、融資を継続するための資源の可用性です。

住宅ローンを取得するには、個人の書類、収入証明書、物件情報を提出する必要があります。政府は、融資の承認を迅速化し、住宅資金調達へのアクセスを拡大するために追加の保証を導入することを検討しています。
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銀行が住宅ローンを提供する際、20年以上にわたり重要な資金を固定化します。

その後、これらの住宅ローンに裏付けられた金融商品を通じて資本市場でそのポートフォリオを販売できれば、流動性を回復し、その資金を新しい取引の資金調達に利用できます。

この回路は公式プロジェクトの柱の一つであり、金融機関が受け取る預金に依存せずに信用へのアクセスを拡大するためのツールになる可能性があります。
しかし、このスキームの機能は、機関投資家の間でこれらの金融商品がどれだけ関心を引くか、そしてアルゼンチンの資本市場がどれだけ深くなるかに依存します。
その文脈の中で、ゴンサレス・ロウコは、保証を強化し、資金調達の選択肢を拡大するためのツールは、住宅ローン市場にとっての進展を意味すると考えましたが、システムの効果は規制と、銀行やSGRが新しいスキームに参加する意欲に依存すると強調しました。