比特幣可以買房了？房利美聯手Coinbase推出加密抵押貸款

原文標題：Fannie Mae 與 Coinbase 合作，允許加密貨幣和穩定幣支付住房貸款和抵押貸款
原文作者：The Winepress
編譯：Peggy，BlockBeats

編者按：當「用加密資產買房」從一句口號，變成一套被房利美承接的金融結構，會帶來怎樣的後果？

長期以來，美國住房市場的核心矛盾並未改變：房價上漲、收入滯後，年輕人被系統性擋在首付門檻之外。傳統路徑依賴儲蓄與信用，而加密資產持有者，則困在「有資產、無流動性」的狀態中。Coinbase 與房利美的合作，本質上是在打通一條路徑——把鏈上的財富，轉化為現實中的購房能力。

但這套機制的關鍵，不在於「能不能買房」，而在於「以什麼方式、以什麼代價買房」。本質上，它是用抵押替代儲蓄，用槓桿替代時間：首付不再來自積累，而來自另一筆貸款；資產也不再變現，而是被再次質押。門檻被壓低的同時，槓桿被整體抬高。

當加密資產進入受監管、具政府背書的住房金融體系，帶來的不僅是機會，也可能是風險的轉移——從流動性問題，轉向長期的利率與槓桿壓力。

從更宏觀的角度看，這或許是房地產代幣化的起點。穩定幣、鏈上信用與資產質押，正逐步接入傳統金融體系。而住房，成為這一進程的落點，並不意外。

值得警惕的是，這究竟是在為年輕人打開一扇新的入口，還是將他們引入一套更複雜、槓桿更高的金融體系。答案，還需要時間來驗證。

以下為原文：

本週早些時候，由政府支持的抵押貸款機構房利美（Fannie Mae）宣布與加密交易平台 Coinbase 建立合作關係，允許以加密貨幣和穩定幣作為支持發放住房貸款和抵押貸款。

在 3 月 26 日發布的一份新聞稿中，Coinbase 將這一举措稱為「通向住房擁有權的新路徑」。

被擠出市場的一代，與一條「新路徑」

「數以百萬計的美國人，如今擁有了一條新的購房途徑。在 Coinbase 為 Better 提供支持的新型加密抵押貸款模式下，潛在購房者很快可以使用其 Coinbase 帳戶中的比特幣或 USDC 來支付首付。這類貸款將由 Better 發放與服務，並與其他合規按揭一樣，獲得房利美的支持。

對於持有數位資產的數千萬美國人而言，加密抵押貸款為其在日益收緊的住房市場中獲取住房提供了一種新的選擇。」

Coinbase 認為，在大量美國人被排除在住房市場之外的背景下，房地產代幣化有望緩解這一結構性問題。

「住房擁有權是代際財富積累最重要的引擎之一，但獲取這一機會正變得愈發困難。傳統住房體系更有利於年長一代，他們受益於數十年來房產淨值的複利增長，而這種增長正在不斷拉大房價與收入之間的差距。」

此前，The WinePress 也曾指出，大量美國人事實上已被「擠出」住房市場，這一趨勢具有持續性，若政策不作調整，只會進一步惡化。

今年 1 月，Donald Trump 在一次內閣會議上表示，他並不希望房價下跌，而是希望繼續上漲，以保護既有房主的財富，同時為年輕人提供其他途徑——例如其曾提出的「50 年期按揭」。

兩筆貸款的結構創新：用加密資產「槓桿」首付

Coinbase 隨後解釋了這一機制的核心邏輯與優勢，本質在於解決「流動性」這一關鍵摩擦。

在這一模式下，加密資產持有者無需一次性拿出全部現金，也無需出售資產，即可獲得住房貸款。通過將數位資產納入承銷流程作為抵押，鏈上財富得以轉化為現實世界的購買力——既拓寬了購房途徑，也保留了長期投資頭寸。

這一產品在法律結構上與傳統按揭基本一致，具備相同的法律保障。但關鍵差異在於：借款人無需支付現金首付，而是通過質押加密資產獲取一筆單獨貸款，用於覆蓋首付。

具體而言，購房時將形成「兩筆貸款」結構：

第一筆，是針對房產本身的標準房利美抵押貸款；

第二筆，則用於支付現金首付，由你質押的加密資產提供擔保。

Better 的一項關鍵設計是，兩筆貸款採用相同利率與攤銷期限，借款人只需償還一筆合併後的月供，這在市場上尚屬首次。

例如，如果你想購買一套價值 50 萬美元的房產，可以質押價值 25 萬美元的比特幣，從而獲得 10 萬美元貸款用於支付首付。在貸款存續期間，你的加密資產將托管在 Better 的 Coinbase Prime 帳戶中，待貸款還清後返還。此外，當借款人選擇質押比特幣時，貸款條款並不會因比特幣價格波動而變化；即便市場波動，你的抵押貸款條件仍保持不變。

從更宏觀的視角來看，這一產品被視為加密資產進入現實金融系統的一次關鍵嘗試。穩定幣已在全球支付與資金管理中廣泛應用，代幣化正逐步滲透至信貸、主權債務與資本市場，而住房金融，則被視為下一個落點。

這些新的加密抵押貸款，是將加密資產納入美國住房金融系統核心基礎設施的第一步。這正是「一切皆可交易平台（Everything Exchange）」願景的現實呈現，不僅是在鏈上交易各類資產，更是讓這些資產在現實世界中可被使用。這證明，加密資產可以與受監管、具政府背書的體系實現互操作，從而帶來更大的經濟自由，並拓寬實現「美國夢」的路徑。

在接受 CNBC 採訪時，Better 的 CEO Vishal Garg 表示：「我們現在終於搭建出了基礎設施，讓美國任何被代幣化的資產都可以被質押，用來幫助人們實現購房。這一切從比特幣、從 USDC 開始，但未來可以擴展到 Apple 股票、Amazon 股票，或任何公開交易的共同基金、債券基金，甚至是你在退休帳戶（IRA）中持有的資產——這些都可以被用來質押，支持你買房。」

Coinbase 消費者與商業產品負責人 Max Branzburg 補充道：「以代幣為抵押的按揭貸款，是為那些在傳統首付儲蓄上面臨障礙的年輕一代打開住房擁有權的一大關鍵一步。」

成本與風險：更高門檻，還是另一種槓桿？

但這一模式並非沒有代價。

CNBC 指出，借款人需要同時償還兩筆貸款，這將顯著抬高整體成本。

《華爾街日報》也對此進行了說明：這一新型按揭產品的運作方式如下：購房者首先從 Better 獲得一筆傳統的 15 年或 30 年期、由房利美支持的抵押貸款；與此同時，購房者無需支付現金首付，而是通過質押比特幣或 USDC（主流穩定幣）獲得一筆單獨貸款，用於覆蓋首付。

由於以第二筆貸款替代現金首付，借款人需要為兩筆貸款同時支付利息，這將顯著提高整體購房成本。兩筆貸款的利率區間，大致與典型的房利美按揭利率相當，或最高高出約 1.5 個百分點。

換言之，這一方案本質上是用「槓桿」替代「儲蓄」。

不過，Better 的 CEO Vishal Garg 表示，其平台提供的利率仍低於競爭對手，且兩筆貸款的利率與期限保持一致。他稱：「你仍然保留了資產的升值空間；在 USDC 的情況下，你持有的資產以及其產生的收益，可以用於對沖按揭貸款的利息支出。」

《華爾街日報》還援引 Redfin 於2025年的一項調查稱，超過10%的千禧一代和 Z 世代曾出售加密資產來支付購房首付。

從更宏觀的角度看，這一舉措被視為房地產全面代幣化進程中的關鍵一步。

專注加密領域的房地產經紀人 Tony Giordano 在 Property Play 播客中表示：「我看不出未來10年內，整個房地產行業不遷移到區塊鏈上的可能性。」

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