住宅建設成本突破每平方米225萬比索，創下歷史新高

住宅建設的直接成本首次突破每平方米2,250,000比索，這相當於每平方米1,500美元的純施工價。考慮到土地成本、手續費、一般設備和專業費用，預售項目的最終價格在該地區最受歡迎的城市走廊中達到每平方米2,900至3,200美元的範圍。

這一名義上的比索上漲，加上匯率的相對穩定和一般的通脹過程，加速了以硬通貨計算的活動成本大幅上升。與二手市場價格的日益擴大差距，對投資的演變、新項目的可行性和私營部門的盈利能力的可持續性提出了許多疑問。

根據布宜諾斯艾利斯省建築中小企業協會（Apymeco）的數據，按年計算，建設成本上漲了25.69%，而消費者物價指數則上升至33.5%。

最近的成本結構變動是由於工資標準的調整。勞動力在短短一個月內增長了7.65%，以彌補之前的差距。然而，建設的累積行為顯示出相對於經濟總體指數的減速動態。成本的年變化為13.05%，而通脹率為16.8%。

布宜諾斯艾利斯省建築中小企業協會（Apymeco）

尼古拉斯·馬林，布宜諾斯艾利斯省建築中小企業協會（Apymeco）的負責人，解釋了計算表演變的原因：“建設成本可能在下半年繼續上升，但增幅會比過去幾個月的動態要溫和得多。以穩定的硬通貨計算，並不顯得特別高，而是接近其歷史平均水平。材料的價格將隨著貶值而上升，但仍將低於消費者物價指數，因為需求疲軟。”

建設成本的急劇上升並未完全阻止新項目的規劃。相反，在上半年，土地的購買量增加，未來工程的計劃提交也有所增加，這是開發商解讀為中期投資的信號。

擁有流動資金的人更願意在戰略位置上進行投資，而不是等待土地競爭加劇的情況。

馬丁·弗拉赫斯蘭德，Kohon研究所的市場經理，表示建設成本已經超過每平方米1,600美元，未考慮土地成本，但他認為市場開始吸收這些價格。他解釋道：“一開始對盈利能力的影響是存在的，但隨著工程的推進和新價格的出現，市場會認可這些價格。甚至最終會高於二手房和成品的價格，後者的平均成本仍低於這些水平。”

【摘要】 建設成本創下歷史新高。隨著勞動力成為調整的驅動力，開發商精細化成本並尋求可預測性。

對於執行長來說，成本調整的最複雜階段已經逐漸過去。他表示：「我們正在看到經濟修正的最後餘波。未來的情景指向更大的穩定性，這為中期帶來了非常樂觀的前景。」

Flachsland強調，土地購買的強勁動作以及上半年項目申請的增加，反映出開發商仍然在押注這個行業。在他看來，通脹的減緩和旨在引導投資進入該行業的工具的出現，可能會加速這一趨勢。

他指出：「今天進入一個正在建設的項目可能看起來很貴，但當工程完成時，這個價值通常會轉變為一個機會。房地產投資仍然顯示出在長期內保持價值的能力。」

成本受控，但活動仍未起飛
儘管每平方米的成本再次達到比索的最高點，並且在美元中也上升，但對於該行業的很大一部分來說，主要問題不再是建設的成本，而是需求的缺乏。

Marín認為，美元計價的建設成本在下半年仍可能上升，儘管增長速度將遠低於上半年。他解釋道：「今天以不變的美元計算的成本接近其歷史平均水平。如果工資增長超過匯率，美元計價的建設成本可能會繼續上升。」

來源：布宜諾斯艾利斯省建築中小企業協會 (Apymeco)

關於材料，他指出，動態將會有所不同。「我們認為它們將以貶值的速度繼續上升，並且將繼續低於通脹增長，就像過去幾個月一樣，因為需求仍然非常疲弱，這限制了任何大幅上漲的可能性。」

Marín回顧說，六月份的跳升主要是由於勞動力的調整，他認為這是在更溫和的趨勢中的一個例外。他指出：「匯率穩定、進口開放和需求低迷是目前抑制建設成本的主要因素。此外，2023年底出現的材料相對價格扭曲已經得到修正。」

然而，他警告說，關於每平方米成本的討論在面對該行業所面臨的真正挑戰時顯得不那麼重要。「建築需要重新增長，為此需要的條件目前仍然不存在。」

信貸、公共工程和收入，復甦的關鍵
Apymeco的總裁解釋說，該行業的持續復甦將取決於幾個因素：國家、省和市的公共工程的重新啟動、抵押貸款和開發商信貸的擴展，以及收入和信心的改善，以促進私人儲蓄的流動。

馬林表示：「在阿根廷，房貸僅占國內生產總值的1%，而在其他地區則超過10%。如果沒有金融體系來支持需求，購房幾乎完全依賴家庭的儲蓄，這極大限制了該行業的增長。」

他還認為，儲蓄重新流向生產性投資和恢復購買力是關鍵：「衡量購買一套住房需要多少工資的指標，自2017年以來惡化了約25%。只要收入滯後，擴大真正的住房需求將變得困難。」

更具選擇性和專業的市場

Gewin Desarrollos觀察到，成本的增加迫使他們改變對每個項目的分析方式，儘管他們排除了普遍停滯的情況。伊格納西奧·卡爾皮內利，該開發商的合夥人，解釋說，建築成本以美元計算的上漲對盈利能力造成壓力，因為銷售價格並未以相同速度增長。「挑戰不僅在於建造的成本，還在於買方能夠支付多少。市場有其限制，僅僅將所有漲幅自動轉嫁到最終價格上已經不夠了。」

來源：布宜諾斯艾利斯省建築中小企業協會 (Apymeco)

在這種情況下，卡爾皮內利解釋說，開發商採取了更為保守的立場：「今天，分析土地的影響、位置、產品和財務結構在啟動項目之前是必不可少的。機會是存在的，但需要更精確的規劃。」

他澄清說，雖然沒有觀察到普遍的停滯，但確實有一些開發項目重新安排階段或推遲發布，以加強其財務結構。

「那些預售良好、擁有自有資本和以合理價格購得土地的項目保持著其進度。相反，那些依賴快速銷售或設計時利潤空間非常緊張的項目面臨更大的困難。」他指出。

他還強調，許多公司正在重新審視類型、面積、裝修和融資方案，以適應更為挑剔和選擇性的買家。

長期融資以改變規模

受訪的專家一致認為，建築的持續增長將不再依賴於成本的短期下降，而是更依賴於長期融資體系的鞏固。

建築成本將在某個時候停止上漲。目前仍然是一個未知數。

Carpinelli指出，像是抵押貸款資產證券化、新的房地產開發融資工具，以及市場資本的更大參與，將能顯著擴大信貸供應。{#p-1784834833092-43323}

他還認為，專門針對該行業的資本外流機制可能會提供額外的流動性，但必須在明確的規則和適當的監管下進行。{#p-1784834833092-82833}

"建設業能夠促進就業、投資和數十個行業的活動。但它需要有資金支持的需求才能持續增長。若沒有針對最終買家的抵押貸款，該行業將很難達到比目前更高的規模。經濟的可預測性、長期融資和穩定的規則將是決定市場下一階段的變數，"Carpinelli總結道。

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