La confianza de los constructores en EE. UU. se recupera a 35: disminuye el porcentaje de rebajas, pero aún no se ha salido de la crisis de asequibilidad de la vivienda

Informe de Cointelegraph:

La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EE. UU. publicó el 17 de agosto el índice del mercado de viviendas NAHB/Wells Fargo, que muestra que la confianza de los constructores aumentó 1 punto a 35 en agosto. El rango del índice es de 0 a 100, y por encima de 50 significa que hay más constructores que consideran que las condiciones del mercado son buenas que aquellos que piensan que son malas. Por lo tanto, aunque 35 es una mejora respecto a julio, sigue estando en una zona claramente pesimista y no puede describirse como una recuperación del mercado de la vivienda.

Los tres subíndices muestran una leve mejora. El índice de condiciones de ventas de casas unifamiliares nuevas ha aumentado 2 puntos a 39; las expectativas de ventas para los próximos seis meses se mantienen en 43; el tráfico de compradores potenciales se mantiene en 23. El 35% de los constructores redujo precios en agosto, por debajo del 37% de julio y igual que en junio; el promedio de la reducción de precios sigue siendo del 6%. La proporción de constructores que utilizan incentivos de venta se mantiene en 63%, lo que indica que la mayoría de los proyectos aún necesitan ofrecer descuentos en tasas de interés, mejoras en las configuraciones u otros incentivos para cerrar ventas.

Un aumento de un punto en la confianza no cambia la demanda que sigue siendo reprimida por la asequibilidad

El núcleo del problema en el mercado de la vivienda es el pago mensual, no solo el precio de la vivienda. Los compradores enfrentan altos precios de vivienda, tasas hipotecarias elevadas, seguros y impuestos; incluso si el precio de lista disminuye ligeramente, el pago mensual total puede seguir superando el presupuesto familiar. Los constructores pueden ofrecer tasas de interés temporales o asumir parte de los costos de cierre, pero estas medidas erosionan las ganancias y son difíciles de mantener a largo plazo para compensar los costos de financiamiento.

El índice de tráfico de compradores es solo 23, el más bajo de los tres subíndices. Esto indica que todavía hay muy pocas personas que realmente ingresan a las salas de ventas o que hacen consultas serias. El actual índice de ventas ha subido a 39, lo que puede reflejar que los clientes existentes están cerrando ventas gracias a los incentivos, pero no puede probar que la demanda potencial ha regresado completamente. Las expectativas de ventas futuras se mantienen en 43, lo que también muestra que los constructores no ven razones suficientemente fuertes para una mejora.

La disminución del porcentaje de empresas que reducen precios del 37% al 35% parece positiva, pero el cambio es pequeño y el promedio de reducción sigue siendo del 6%, con una tasa de uso de incentivos del 63%. Si la demanda fuera realmente fuerte, normalmente veríamos mejoras significativas en el porcentaje de reducciones de precios, en el uso de incentivos y en el tráfico de compradores al mismo tiempo. Los datos de este mes parecen más bien indicar que el mercado se está estabilizando en un nivel bajo, en lugar de que los vendedores hayan recuperado el control de los precios.

También hay restricciones del lado de la oferta. Los costos de terrenos, materiales de construcción, mano de obra y préstamos para desarrollo afectan el precio de las nuevas viviendas. Incluso si los constructores están dispuestos a reducir sus márgenes de ganancia, los proyectos no necesariamente pueden ofrecer precios asequibles para las familias comunes. Las tasas de interés más altas también aumentan los costos de mantener terrenos y existencias en construcción, lo que lleva a las empresas a ser más cautelosas al iniciar nuevos proyectos. El resultado puede ser una debilidad en la demanda junto con una oferta insuficiente: las ventas no son fuertes, pero las viviendas a precios bajos siguen siendo escasas.

La atención se centrará en si los inicios de construcción, permisos y tasas hipotecarias pueden moverse en la misma dirección

El índice del mercado de la vivienda es una encuesta de sentimiento, tiene un significado adelantado, pero no refleja el volumen real de construcción. Para juzgar si la inversión en vivienda está mejorando, es necesario combinar los inicios de construcción de nuevas viviendas, permisos de construcción, ventas de nuevas viviendas, inventarios y solicitudes de hipotecas. La actual recuperación de la confianza en las ventas puede presagiar una estabilización en los inicios de construcción, o puede ser simplemente una evaluación de los constructores sobre el efecto de las promociones a corto plazo. Si los permisos y los inicios de construcción de casas unifamiliares no siguen esta tendencia, el ligero aumento en la confianza será difícil de traducir en crecimiento económico.

Las tasas hipotecarias siguen siendo la variable externa más crítica. La disminución de las tasas reducirá los pagos mensuales, ampliará los límites de préstamo y permitirá que algunos compradores indecisos regresen al mercado. Sin embargo, si la disminución de las tasas es impulsada por un debilitamiento significativo de la economía, las preocupaciones sobre ingresos y empleo también pueden suprimir la compra de viviendas. Por lo tanto, el entorno más ideal para el mercado de la vivienda no es simplemente una baja tasa de interés, sino la combinación de una desaceleración de la inflación, estabilidad en el empleo y una disminución moderada en los costos de financiamiento.

También es necesario distinguir entre viviendas nuevas y de segunda mano. Muchos propietarios actuales han asegurado hipotecas a tasas bajas en el pasado y no están dispuestos a vender y cambiar a préstamos con tasas más altas, lo que limita la oferta de viviendas de segunda mano y brinda cierta oportunidad a las ventas de nuevas viviendas. Los grandes constructores también pueden ofrecer descuentos en tasas a través de subsidiarias financieras, mientras que los pequeños y medianos constructores tienen menos margen de maniobra. La mejora en el índice nacional no significa que la presión que enfrentan las empresas varíe según la región o el tamaño.

La estructura regional también puede amplificar las limitaciones del promedio nacional. En mercados con rápido crecimiento poblacional y un suministro de terrenos relativamente abundante, los constructores aún pueden mantener las ventas aumentando el número de viviendas pequeñas y ajustando la planificación comunitaria; en áreas donde la tierra es escasa, los permisos son largos o los costos de seguros están aumentando rápidamente, incluso si existe demanda, es difícil ofrecer productos asequibles. Observar el promedio móvil de tres meses de la región es más útil para evaluar el riesgo del proyecto que simplemente mirar el 35 nacional.

Los compradores también necesitan discernir el verdadero valor de los incentivos. Las reducciones temporales de tasas pueden cubrir solo los primeros años del préstamo, después de los cuales los pagos mensuales pueden volver a aumentar; las mejoras gratuitas en las configuraciones pueden mejorar la experiencia de vida, pero no reducir el capital; los subsidios en los costos de cierre pueden ser contrarrestados en parte por precios más altos. Al comparar opciones, se deben calcular de manera uniforme el pago inicial, los intereses durante todo el período de tenencia, impuestos, seguros y costos de refinanciamiento futuros, no solo observar el pago mensual del primer año.

El balance de los constructores también puede afectar la duración de las promociones. Las empresas con un lento movimiento de inventario están más dispuestas a reducir precios para recuperar efectivo, mientras que las empresas con suficiente reserva de terrenos y bajos costos de financiamiento pueden esperar. Si en el futuro los inicios de construcción disminuyen pero aún hay muchos proyectos en curso, el mercado puede experimentar primero una digestión de inventarios antes de decidir si expandir la oferta. Por lo tanto, puede haber un desfase de varios meses entre las ventas y los inicios de construcción.

Para la economía macro, la inversión en vivienda impacta a múltiples sectores a través de la construcción, materiales de construcción, muebles, servicios de corretaje y servicios financieros. La confianza por debajo de 50 a largo plazo significa que esta cadena de transmisión aún carece de un impulso fuerte. Los constructores que utilizan incentivos para mantener las ventas pueden evitar una caída abrupta en la actividad, pero también indican que la demanda necesita subsidios para liberarse. Solo cuando el tráfico de compradores continúe aumentando, las reducciones de precios y los incentivos disminuyan notablemente, el mercado podrá considerarse en una fase de expansión.

Por lo tanto, el 35 de agosto debe interpretarse como "una leve disminución del pesimismo", y no como un giro en el ciclo de la vivienda. Las validaciones más importantes en los próximos meses serán: si los costos hipotecarios disminuyen, si los permisos y los inicios de construcción de casas unifamiliares aumentan, si el tráfico de compradores puede salir de los niveles bajos de 20 puntos, y si los constructores pueden reducir las promociones y aún así mantener las ventas. Cualquier mejora aislada no es suficiente; el problema de la asequibilidad de la vivienda necesita una reparación conjunta de ingresos, precios, tasas y oferta.

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