هزینه ساخت مسکن به رکورد ۲٫۲۵ میلیون تومان در متر مربع رسید

هزینه مستقیم ساخت و ساز مسکونی برای اولین بار به مرز ۲٫۲۵۰٫۰۰۰ تومان در متر مربع رسید که معادل ۱٫۵۰۰ دلار در متر مربع به ارزش خالص کار است. با احتساب تأثیر زمین، هزینه‌های اداری، تجهیزات عمومی و حق‌الزحمه‌های حرفه‌ای، پروژه‌های در حال ساخت به قیمت‌های نهایی بین ۲٫۹۰۰ تا ۳٫۲۰۰ دلار در متر مربع در مناطق شهری با بالاترین قیمت‌ها می‌رسند.

این افزایش نامطلوب در تومان، همراه با ثبات نسبی نرخ ارز و یک روند کاهش عمومی، منجر به افزایش شدید هزینه فعالیت‌ها به ارز سخت شده است. شکاف رو به رشد قیمت‌ها در مقایسه با بازار مسکن دست دوم سؤالات زیادی را درباره تکامل سرمایه‌گذاری‌ها، قابلیت اجرای پروژه‌های جدید و پایداری سودآوری خصوصی ایجاد می‌کند.

طبق گزارش انجمن شرکت‌های کوچک و متوسط ساخت و ساز استان بوئنوس آیرس (Apymeco)، هزینه ساخت و ساز در مقایسه سالانه ۲۵٫۶۹ درصد افزایش یافته است، در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کننده به ۳۳٫۵ درصد رسیده است.

آخرین تغییر در ساختار هزینه‌ها به تعدیل مقیاس‌های دستمزد مربوط می‌شود. دستمزد کارگران در یک ماه ۷٫۶۵ درصد افزایش یافته است تا عدم تعادل‌های قبلی جبران شود. با این حال، رفتار تجمعی ساخت و ساز نشان‌دهنده یک روند کاهش نسبت به شاخص‌های کلی اقتصاد است. تغییر سالانه هزینه ۱۳٫۰۵ درصد است در حالی که نرخ تورم ۱۶٫۸ درصد است.

نیکولاس مارین، رئیس انجمن شرکت‌های کوچک و متوسط ساخت و ساز استان بوئنوس آیرس (Apymeco)، دلایل پشت تکامل جدول‌ها را توضیح داد: "هزینه ساخت به دلار ممکن است در نیمه دوم سال همچنان افزایش یابد، هرچند به‌طور قابل توجهی ملایم‌تر نسبت به دینامیک ماه‌های اخیر. در ارز سخت ثابت، ارزش خاصی ندارد و در حدود میانگین‌های تاریخی خود قرار دارد. مواد اولیه به سرعت کاهش ارزش افزایش می‌یابند و همچنان زیر نرخ IPC به دلیل ضعف تقاضا باقی می‌مانند."

افزایش شدید هزینه ساخت و ساز به‌طور کامل برنامه‌ریزی پروژه‌های جدید را متوقف نکرد. برعکس، در نیمه اول سال، خرید زمین‌ها افزایش یافته و تعداد بیشتری از طرح‌ها برای پروژه‌های آینده ارائه شده است، نشانه‌ای که توسعه‌دهندگان آن را به عنوان یک شرط‌بندی در میان‌مدت تفسیر می‌کنند.

کسانی که نقدینگی دارند، ترجیح می‌دهند اکنون در مکان‌های استراتژیک قرار بگیرند تا اینکه منتظر یک سناریوی رقابتی‌تر برای زمین باشند.

مارتین فلکس‌لند، مدیر بازاریابی استودیو کوهون، اظهار داشت که هزینه ساخت اکنون از ۱٫۶۰۰ دلار در متر مربع فراتر رفته است، بدون احتساب تأثیر زمین، هرچند که او معتقد است بازار شروع به جذب این قیمت‌ها کرده است. او توضیح داد: "در ابتدا تأثیر بر سودآوری وجود دارد، اما با پیشرفت پروژه‌ها و ظهور قیمت‌های جدید، بازار آنها را تأیید می‌کند. حتی قیمت‌ها بالاتر از مسکن دست دوم و محصول نهایی قرار می‌گیرند، که هزینه متوسط آن هنوز زیر این سطوح باقی مانده است."

برای مدیر اجرایی، مرحله پیچیده‌تر تنظیم هزینه‌ها به تدریج در حال پشت سر گذاشتن است. "ما در حال مشاهده آخرین تکانه‌های اصلاح اقتصادی هستیم. سناریو به سمت ثبات بیشتر پیش می‌رود و این یک چشم‌انداز بسیار خوش‌بینانه برای میان‌مدت ایجاد می‌کند"، او تأکید کرد.

فلخسلند تأکید کرد که حرکت قوی در خرید زمین و افزایش ارائه پروژه‌ها در نیمه اول سال نشان می‌دهد که توسعه‌دهندگان همچنان به این کسب‌وکار اعتماد دارند. به نظر او، کاهش تورم و ظهور ابزارهایی که به هدایت سرمایه‌گذاری‌ها به سمت این بخش کمک می‌کنند، می‌تواند این روند را تسریع کند.

"امروز ورود به یک پروژه در مرحله خاک‌برداری ممکن است گران به نظر برسد، اما وقتی کار به پایان می‌رسد، این ارزش معمولاً به یک فرصت تبدیل می‌شود. سرمایه‌گذاری در املاک همچنان نشان‌دهنده توانایی حفظ ارزش در بلندمدت است"، او گفت.

هزینه‌ها تحت کنترل، اما فعالیت هنوز به راه نیفتاده است

اگرچه هزینه هر متر مربع دوباره به حداکثر خود در پزوی آرژانتین رسید و همچنین در دلار افزایش یافت، برای بخش زیادی از صنعت، مشکل اصلی دیگر به هزینه ساخت مربوط نمی‌شود، بلکه به کمبود تقاضا مربوط است.

مارین بر این باور است که هزینه ساخت در دلار هنوز ممکن است در نیمه دوم سال افزایش یابد، هرچند با سرعتی بسیار کمتر از نیمه اول سال. او توضیح داد: "امروز هزینه به دلار ثابت نزدیک به میانگین‌های تاریخی خود است. اگر دستمزدها بالاتر از نرخ ارز رشد کنند، هزینه ساخت در دلار ممکن است همچنان افزایش یابد".
منبع: انجمن شرکت‌های کوچک ساخت و ساز استان بوئنوس آیرس (Apymeco)

در مورد مواد، او اشاره کرد که دینامیک متفاوت خواهد بود. "ما معتقدیم که قیمت‌ها به سرعت کاهش ارزش ادامه خواهند داد و به طور زیر تورم رشد خواهند کرد، همانطور که در ماه‌های اخیر اتفاق افتاد، زیرا تقاضا همچنان بسیار ضعیف است و این محدودیت‌هایی برای اعمال افزایش‌های قابل توجه ایجاد می‌کند"، او گفت.

مارین یادآوری کرد که جهش ثبت شده در ژوئن عمدتاً به دلیل تنظیم دستمزدها بود و او بر این باور است که این یک استثنا در یک روند ملایم‌تر بود. "ثبات نرخ ارز، باز شدن واردات و تقاضای پایین امروز عوامل اصلی هستند که هزینه ساخت را کنترل می‌کنند. علاوه بر این، تحریف قیمت‌های نسبی مواد که در پایان سال 2023 ایجاد شد، اکنون اصلاح شده است"، او اشاره کرد.

با این حال، او هشدار داد که بحث درباره هزینه هر متر مربع در برابر چالش واقعی که این فعالیت با آن مواجه است، اهمیت خود را از دست می‌دهد. "ساخت و ساز نیاز به رشد دوباره دارد و برای این کار به شرایطی نیاز است که هنوز وجود ندارد"، او خلاصه کرد.

اعتبار، پروژه‌های عمومی و درآمدها، کلیدهای بازیابی

رئیس Apymeco توضیح داد که بازیابی پایدار این بخش به چندین عامل بستگی دارد: احیای پروژه‌های عمومی ملی، استانی و شهری، گسترش اعتبار مسکن و برای توسعه‌دهندگان، علاوه بر بهبود درآمدها و اعتماد برای به حرکت درآوردن پس‌انداز خصوصی.

مارین گفت: "در آرژانتین، اعتبار مسکن تنها ۱٪ از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد، در حالی که در کشورهای دیگر منطقه این رقم بیش از ۱۰٪ است. بدون یک سیستم مالی که از تقاضا حمایت کند، خرید مسکن تقریباً به طور انحصاری به پس‌انداز قبلی خانواده‌ها بستگی دارد و این به شدت رشد این بخش را محدود می‌کند."

او همچنین بر این نکته تأکید کرد که پس‌اندازها باید دوباره به سمت سرمایه‌گذاری‌های تولیدی هدایت شوند و قدرت خرید را بازیابی کنند: "شاخصی که میزان حقوق لازم برای خرید یک خانه را اندازه‌گیری می‌کند، نسبت به سال ۲۰۱۷ تقریباً ۲۵٪ بدتر شده است. تا زمانی که درآمدها عقب‌افتاده باقی بمانند، گسترش تقاضای واقعی برای مسکن دشوار خواهد بود."

بازار انتخابی و حرفه‌ای‌تر

از Gewin Desarrollos مشاهده می‌شود که افزایش هزینه‌ها مجبور به تغییر نحوه تحلیل هر پروژه شده است، هرچند که سناریوی توقف عمومی را رد می‌کنند. ایگناسیو کارپینلی، شریک توسعه‌دهنده، توضیح داد که افزایش هزینه ساخت به دلار بر سودآوری فشار می‌آورد زیرا قیمت‌های فروش با همان سرعت پیش نمی‌روند. "چالش دیگر فقط این نیست که ساخت چقدر هزینه دارد، بلکه این است که خریدار چقدر می‌تواند پرداخت کند. بازار یک حد دارد و دیگر نمی‌توان به سادگی همه افزایش‌ها را به قیمت نهایی منتقل کرد،" او اشاره کرد.

منبع: انجمن پیمانکاران کوچک ساخت و ساز استان بوئنوس آیرس (Apymeco)

در این سناریو، کارپینلی توضیح داد که توسعه‌دهندگان رویکردی محافظه‌کارانه‌تر اتخاذ کرده‌اند: "امروز ضروری است که تأثیر زمین، موقعیت، محصول و ساختار مالی قبل از راه‌اندازی یک پروژه تحلیل شود. فرصت‌ها وجود دارند، اما نیاز به برنامه‌ریزی بسیار دقیق‌تری دارند."

او تأکید کرد که توقف عمومی را مشاهده نمی‌کند، هرچند که برخی توسعه‌ها مراحل را دوباره برنامه‌ریزی می‌کنند یا راه‌اندازی‌ها را به تعویق می‌اندازند تا ساختار مالی خود را تقویت کنند.

"پروژه‌هایی که پیش‌فروش خوبی دارند، سرمایه خود و زمین‌هایی که با قیمت‌های معقول خریداری شده‌اند، ریتم خود را حفظ می‌کنند. در عوض، آن‌هایی که به فروش‌های سریع وابسته هستند یا با حاشیه‌های بسیار تنگ طراحی شده‌اند، با مشکلات بیشتری مواجه هستند،" او گفت.

او همچنین تأکید کرد که بسیاری از شرکت‌ها نوع‌ها، مساحت‌ها، اتمام‌ها و طرح‌های تأمین مالی را برای سازگاری با خریدارانی که بیشتر خواستار و انتخابی هستند، بازبینی می‌کنند.

تأمین مالی بلندمدت برای تغییر مقیاس

متخصصان مشاوره‌شده توافق کردند که رشد پایدار ساخت و ساز کمتر به کاهش موقتی هزینه‌ها وابسته خواهد بود و بیشتر به تثبیت یک سیستم تأمین مالی بلندمدت بستگی دارد.

قیمت‌ها برای ساخت و ساز در یک زمان مشخص متوقف خواهند شد. در حال حاضر این یک معما است

کارپینلی اظهار داشت که ابزارهایی مانند تأمین مالی سبدهای وام مسکن، وسایل جدید برای تأمین مالی توسعه‌های املاک و افزایش مشارکت بازار سرمایه می‌تواند به طور قابل توجهی عرضه اعتبار را گسترش دهد.

او همچنین بر این باور بود که مکانیزم‌های احتمالی برای خارج کردن سرمایه‌ها که به طور خاص به این بخش اختصاص دارد، می‌تواند نقدینگی اضافی را فراهم کند، همیشه تحت قوانین روشن و با کنترل‌های مناسب.

"ساخت و ساز اشتغال، سرمایه‌گذاری و فعالیت را در ده‌ها صنعت به حرکت در می‌آورد. اما برای رشد پایدار به تقاضای تأمین مالی شده نیاز دارد. بدون اعتبار وام مسکن برای خریدار نهایی، بسیار دشوار خواهد بود که این بخش به مقیاس بسیار بالاتری نسبت به وضعیت کنونی برسد. پیش‌بینی‌پذیری اقتصادی، تأمین مالی بلندمدت و قوانین پایدار متغیرهایی خواهند بود که مرحله بعدی بازار را تعیین خواهند کرد،" کارپینلی نتیجه‌گیری کرد.