Apa Syarat Sukses Data Center? Peta Data Center AI Korea – Bitplanet

Proyek data center AI domestik dalam persiapan operasional dan syarat titik impas untuk 4 proyek.

[Block Media Bitplanet] Apa faktor yang menentukan keberhasilan data center? Profitabilitas data center tidak hanya dijamin dengan penyediaan listrik dan permintaan. Kami telah membandingkan dan menganalisis berbagai syarat seperti sewa, tingkat penyewaan, dan syarat pendanaan.

Peta Data Center Utama di Dalam Negeri

Empat proyek besar yang sedang dibangun (Bab 02~05), empat aset besar yang sedang beroperasi (Bab 00), dan dua kasus persetujuan listrik dan pendanaan (Bab 01·06) ditandai pada peta lokasi kota dan kabupaten terkait. Penggunaan listrik data center mengikuti pengumuman resmi masing-masing perusahaan dan lembaga, dan tidak dijumlahkan karena standar (kapasitas penyambungan dan pasokan, skala bisnis, dll.) berbeda. Untuk Kakao Ansan dan Yongin Deokseong yang tidak membahas penggunaan listrik dalam teks, hanya lokasi yang dicantumkan.

RINGKASAN EKSEKUTIF

Syarat Utama untuk Memastikan Penyediaan Listrik dan Permintaan Data Center serta Mencapai Titik Impas

Makna Kunci Profitabilitas data center tidak hanya dijamin dengan penyediaan listrik dan permintaan. Titik impas (BEP) tergantung pada sewa aktual dan tingkat penyewaan, serta syarat pendanaan. Laporan ini membandingkan dan menganalisis status persiapan operasional dari empat data center di Paju, Ulsan, Haenam, dan Gumi serta syarat titik impas berdasarkan jenis usaha.

Isi Utama Dari Agustus 2024 hingga Maret 2026, jumlah permohonan untuk evaluasi dampak sistem kelistrikan data center di wilayah metropolitan adalah 522, dengan kapasitas permohonan mencapai 33.592 megawatt (MW). Namun, hanya 10 proyek (1.010 MW) yang menerima persetujuan pasokan akhir. Di antara empat data center yang dianalisis, hanya Paju AIDC (LG Uplus) yang telah menyelesaikan kontrak sewa untuk satu gedung sebelum penyelesaian dan memastikan pasokan listrik.

Indikator Pemeriksaan Utama Harus memperhatikan pengumuman evaluasi dampak sistem kelistrikan di masa depan dan rincian peraturan pelaksanaan undang-undang khusus data center AI (AIDC). Selain itu, kepatuhan terhadap penyelesaian gedung pertama di Paju pada Juni 2027 dan target operasional tahap pertama (41 MW) di Ulsan pada November 2027 juga merupakan fokus utama pemeriksaan. Setelah syarat sewa aktual dan data pendapatan dan biaya setelah operasional dipublikasikan, titik impas dapat diperkirakan dengan lebih spesifik.

SEKILAS

00 Perbandingan Listrik, Permintaan, dan Modal dari 4 Proyek Besar

Perbandingan status penyediaan listrik, permintaan sewa, dan pendanaan dari empat lokasi: Paju, Ulsan, Haenam, dan Gumi. Ini bukan hasil survei menyeluruh dari semua data center domestik atau sampel representatif. Jenis usaha dan item yang termasuk dalam biaya investasi berbeda, sehingga tidak bisa hanya dibandingkan berdasarkan skala investasi. Status penyediaan listrik disusun berdasarkan pengumuman resmi masing-masing pihak usaha, dan tidak membandingkan proyek yang berada pada tahap administratif yang berbeda.

Sumber: [9][10][11][12][7][13][8][14][15][3]. Kapasitas data center mengacu pada data dari masing-masing perusahaan dan pengumuman pemerintah, dan dibedakan dari beban IT untuk pasokan server. Jadwal Ulsan berdasarkan pengumuman Juni 2025. Tidak mungkin membandingkan harga per MW secara sederhana karena item yang termasuk dalam investasi proyek berbeda.

Status 4 Data Center Besar yang Sedang Beroperasi

Data center utama yang sedang beroperasi saat ini termasuk 'Naver Gak Sejong' dan 'Kakao Ansan' yang dibangun untuk penggunaan sendiri, serta fasilitas sewa seperti 'Hanam IDC' dan 'Epoch Anyang'. Kapasitas penyambungan Hanam IDC adalah 40 MW, dan Epoch Anyang (40 MW) selesai dibangun pada awal 2025. Naver Gak Sejong yang dibuka pada November 2023 dirancang untuk mencapai kapasitas penyambungan maksimum 270 MW setelah penyelesaian enam tahap perluasan, dan pada Oktober 2025, ruang yang benar-benar beroperasi hanya sekitar 1/6 dari total. Naver Cloud telah mengumumkan perluasan tahap 2 dan 3, tetapi apakah pembangunan aktual akan dimulai belum terkonfirmasi. Status operasional dan perluasan aset yang ada serta rencana pasokan dari empat proyek baru perlu didekati dengan jelas.

PERSetujuan DAYA

01 Hanya 10 Persetujuan Pasokan Listrik di Wilayah Metropolitan

Penyediaan listrik untuk data center baru di wilayah metropolitan sangat terbatas. Dari 522 permohonan untuk evaluasi teknis tahap pertama yang dilakukan dari Agustus 2024 hingga Maret 2026, 53,4% atau 279 permohonan dinyatakan 'tidak dapat disuplai'. Dari 24 permohonan yang masuk ke tahap pemeriksaan akhir, hanya 10 proyek (termasuk 1 proyek di Seoul) yang disetujui. Sebaliknya, di luar wilayah metropolitan, dari 214 permohonan evaluasi teknis tahap pertama, 187 permohonan menerima pemberitahuan 'dapat disuplai'. Jumlah persetujuan akhir di wilayah metropolitan (10 proyek) hanya sekitar 1,9% dari total permohonan (522 proyek). Namun, karena ada proyek yang masih dalam proses pemeriksaan, rasio ini tidak dapat dianggap sebagai probabilitas persetujuan akhir untuk masing-masing proyek.

Per Maret 2026, dari total kapasitas permohonan yang terakumulasi di seluruh negeri sebesar 63.846 MW, 9.583 MW masih merupakan jumlah yang menunggu keputusan tentang kemungkinan pasokan. Sementara itu, data center GS AI di Donghae, Gangwon, telah melewati evaluasi pasokan listrik tahap pertama (100 MW) pada September 2026 dan akan memulai pembangunan pada November.

Evaluasi dampak sistem kelistrikan adalah prosedur untuk memeriksa dampak permintaan listrik besar terhadap jaringan listrik nasional sebelumnya. Dengan diberlakukannya undang-undang dasar "Undang-Undang Khusus untuk Mendorong Energi Terdistribusi" pada 14 Juni 2024, otoritas listrik mulai mengumpulkan statistik tersebut sejak Agustus tahun yang sama. Rincian standar operasional diumumkan pada Juli 2026, tetapi hingga 15 September, status pengesahan akhir belum terkonfirmasi.

Sementara itu, "Undang-Undang Khusus untuk Promosi Industri Data Center AI (Undang-Undang Khusus AIDC)" akan mulai berlaku pada 10 Maret 2027. RUU ini mencakup pengecualian dari evaluasi dampak sistem kelistrikan untuk pembangunan AIDC di luar wilayah metropolitan, perluasan fasilitas yang sedang beroperasi, dan konversi data center yang ada untuk penggunaan AI. Standar kapasitas listrik yang menjadi sasaran akan ditentukan oleh peraturan presiden. Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi mengadakan diskusi untuk penyusunan peraturan pelaksana pada 9 September 2026. Oleh karena itu, penerapan pengecualian untuk proyek di Ulsan, Haenam, dan Gumi harus diperhatikan dengan cermat berdasarkan standar kapasitas dan syarat rinci untuk masing-masing proyek di peraturan pelaksanaan yang akan datang.

02 Paju AIDC: 200 MW Penyediaan Listrik dan Kontrak Selesai untuk 1 Gedung

Jenis Usaha: Sewa. Struktur di mana ruang data center dan infrastruktur dasar disewakan kepada klien untuk menghasilkan pendapatan. Tarif sewa dan kapasitas sewa yang menghasilkan pendapatan menjadi indikator kinerja utama.

Status dan Fakta: LG Uplus AIDC di Paju memiliki kapasitas 200MW dan dijadwalkan mulai dibangun pada Mei 2025. Target penyelesaian gedung pertama adalah Juni 2027, dengan rencana untuk mengoperasikan total empat gedung secara bertahap hingga 2028. Jumlah investasi yang disetujui melalui dewan direksi adalah 615,6 miliar won untuk tahap pertama dan 1,3489 triliun won untuk tahap kedua, total mencapai 1,9645 triliun won. Perusahaan menyatakan bahwa mereka akan membiayai investasi tanpa pinjaman eksternal. Pasokan listrik 200MW telah dipastikan, dan menurut perusahaan, kontrak sewa untuk gedung pertama telah sepenuhnya diselesaikan sebelum penyelesaian. Pada 5 Juni 2026, tingkat kemajuan proyek adalah sekitar 20%.

Analisis dan Evaluasi: Karena kapasitas kontrak spesifik (MW), periode, tarif sewa, dan status kontrak sewa untuk gedung 2-4 tidak dipublikasikan, sulit untuk menghitung titik impas operasional secara akurat. Meskipun perusahaan menyebutkan tren kenaikan tarif sewa, tingkat sewa yang sebenarnya tidak dapat dikonfirmasi. Mengurangi jeda waktu antara penandatanganan kontrak dan penerimaan pendapatan aktual (periode ramp-up) sangat penting untuk mengurangi beban keuangan awal.

03 SK AIDC Ulsan: Memastikan Pasokan Listrik untuk Konstruksi... Ekspansi 1GW dalam Tahap Negosiasi

Tipe Proyek: Komersial (Kerjasama SK·AWS). Proyek ini merupakan kolaborasi antara SK Group dan Amazon Web Services (AWS). Syarat sewa dan pembagian pendapatan tidak dipublikasikan, sehingga sulit untuk membandingkannya dengan proyek sewa biasa.

Status dan Fakta: SK Telecom, SK Ecoplant, AWS, dan Kota Ulsan mengadakan upacara peletakan batu pertama pada 29 Agustus 2025. Perusahaan afiliasi seperti SK Broadband berpartisipasi dalam proyek ini, dan SK Ecoplant bertanggung jawab atas konstruksi infrastruktur. Sebelumnya, pada Juni 2025, SK dan AWS menandatangani kontrak pembangunan utama. Target yang diumumkan oleh Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi adalah untuk memulai operasi tahap pertama (41MW) pada November 2027 dan seluruh operasi 103MW pada Februari 2029. Total biaya proyek adalah 7 triliun won, termasuk investasi AWS sebesar 4 miliar dolar AS.

Menurut laporan media pada September 2026, pasokan listrik untuk fasilitas awal yang sedang dibangun telah selesai. Namun, pihak SK tidak mengumumkan kapasitas yang tepat secara resmi karena perjanjian kerahasiaan (NDA). Ketua SK, Chey Tae-won, menyatakan pada 11 September bahwa negosiasi untuk ekspansi tambahan sekitar 900MW telah mencapai kemajuan yang signifikan, tetapi pihak Korea Electric Power Corporation menjelaskan bahwa prosedur administratif resmi untuk pasokan tambahan belum diterima. Diskusi mengenai negosiasi ekspansi tidak serta merta berarti persetujuan akhir untuk pasokan listrik.

Analisis dan Evaluasi: Tidak dapat dipastikan bahwa kerjasama dengan AWS secara langsung berhubungan dengan pendapatan sewa yang pasti untuk SK. Rincian investasi total (biaya konstruksi, biaya peralatan, dll.) tidak terpisah dengan jelas, sehingga ada batasan dalam membandingkannya dengan investasi peralatan proyek lain.

04 Pusat Komputasi AI Nasional di Haenam: Membangun Sumber Daya AI Publik 40MW, Target Penyelesaian 2028

Tipe Proyek: Infrastruktur Publik. Ini adalah proyek kerjasama publik-swasta yang menyediakan sumber daya komputasi AI untuk industri, akademisi, dan penelitian. Pendapatan dari biaya penggunaan dan hasil penyediaan sumber daya komputasi publik menjadi kriteria evaluasi utama.

Status dan Fakta: Pusat Komputasi AI Nasional di Solar City Haenam akan dibangun dengan kapasitas 40MW dan 15.000 chip semikonduktor AI. Upacara peletakan batu pertama telah selesai pada 3 Agustus 2026, dan ditargetkan selesai pada 2028.

Mengenai estimasi biaya proyek, Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi mengumumkan lebih dari 2,5 triliun won (2026-2030), sementara Kabupaten Haenam mengumumkan 2,9 triliun won (diumumkan pada Juni 2026). Perbedaan dalam rincian item yang termasuk dalam pengumuman kedua lembaga belum dapat dikonfirmasi dengan jelas. Sementara itu, badan hukum khusus (SPC) 'CoArc', yang merupakan entitas proyek dan di mana Samsung SDS adalah pemegang saham mayoritas, telah mengajukan permohonan penggunaan listrik kepada KEPCO. Mulai 2027, sebagian kapasitas komputasi akan disuplai lebih awal dengan memanfaatkan sumber daya pusat data Samsung SDS yang ada.

Analisis dan Evaluasi: Haenam akan memberikan hak penggunaan dan diskon tarif kepada startup dan lembaga penelitian. Oleh karena itu, saat mengevaluasi kinerja, perlu mempertimbangkan tidak hanya pendapatan sewa tetapi juga pencapaian tujuan kebijakan penyediaan infrastruktur AI publik. Selain itu, menyelesaikan permohonan penggunaan listrik tidak berarti bahwa persetujuan pasokan listrik telah dikonfirmasi.

05 Samsung SDS Gumi: 60MW untuk Layanan AI·GPU... Status Pembangunan Belum Dikonfirmasi

Tipe Proyek: Operasional dan Layanan Mandiri. Samsung SDS mengoperasikan infrastruktur pusat data secara langsung dan menyediakan layanan cloud AI·GPU kepada klien. Pendapatan layanan dan biaya investasi peralatan menentukan struktur keuntungan.

Status dan Fakta: Samsung SDS telah memutuskan untuk membangun pusat data AI dengan kapasitas 60MW di lokasi Gumi 1 dan mengumumkan investasi sebesar 427,3 miliar won pada 2 Januari 2026. Jumlah ini mencakup biaya pembangunan gedung dan peralatan, dan investasi tambahan dapat dilakukan seiring dengan perluasan infrastruktur seperti AI GPU. Awalnya, proyek ini direncanakan untuk dimulai pada Juli 2026 dan beroperasi pada Maret 2029, tetapi hingga 15 September, status pembangunan dan hasil evaluasi dampak sistem kelistrikan belum dapat dikonfirmasi.

Analisis dan Evaluasi: Hanya dengan biaya investasi gedung dan peralatan dasar, tidak dapat dibandingkan secara sederhana dengan pusat data lainnya dalam hal tarif atau biaya. Untuk memahami profitabilitas layanan AI·GPU yang akan dioperasikan langsung oleh Samsung SDS, perlu dilakukan tinjauan menyeluruh terhadap proyeksi pendapatan layanan di masa depan dan skala investasi peralatan tambahan seperti server GPU yang mahal.

BREAK-EVEN

06 Analisis Komprehensif Titik Impas: Perbedaan Syarat Kontrak dan Struktur Pembiayaan

Saat membandingkan titik impas, penting untuk memahami dengan tepat rentang biaya yang termasuk. "Titik impas operasional" yang disebutkan dalam laporan ini mengacu pada tingkat yang mencakup biaya operasional murni (OPEX) dan biaya bunga pinjaman. Ini berbeda dari titik impas akuntansi yang mencerminkan biaya penyusutan, dan juga harus dibedakan dari periode pengembalian investasi (Payback Period) yang sepenuhnya mengembalikan modal awal yang diinvestasikan.

Tarif sewa dan syarat kontrak. Tarif sewa untuk pusat data di wilayah metropolitan meningkat dari sekitar 140.000 won per kilowatt (kW) per bulan pada 2019 menjadi sekitar 250.000 won per bulan pada 2025. Proporsi pasokan baru yang telah disewa atau disepakati untuk pusat data di wilayah metropolitan adalah 99,7% pada 2024 dan 99,4% pada 2025, dan juga diperkirakan bahwa 16% dan 23,5% dari proyek yang dijadwalkan selesai pada 2027 dan 2028 masing-masing telah menyelesaikan kontrak sewa. Namun, karena periode yang tersisa hingga penyelesaian bervariasi, tidak dapat disimpulkan bahwa permintaan pasar telah melambat hanya berdasarkan perbedaan tingkat sewa yang terlihat.

Di pasar domestik, struktur kontrak yang umum adalah memberikan diskon untuk tarif sewa awal dan menetapkan tingkat kenaikan tahunan sekitar 2%. Sebaliknya, kontrak besar global di atas 10MW biasanya ditetapkan untuk periode lebih dari 10 tahun, dengan kenaikan tahunan 3% atau terikat pada indeks harga konsumen (CPI).

Sebagai contoh, Hanam IDC mengenakan tarif sewa berdasarkan kapasitas penggunaan yang disepakati per kW dan menghitung biaya listrik secara terpisah per kilowatt jam (kWh).

Kasus Referensi Utama: Gwacheon IDC dan Hanam IDC

Gwacheon IDC: LS Securities memperkirakan bahwa tingkat pemanfaatan rata-rata yang diperlukan untuk mencapai titik impas Gwacheon IDC pada 2025 adalah sekitar 25%. Ini adalah estimasi yang mempertimbangkan peningkatan biaya penyusutan dan beban bunga pinjaman, dan mungkin berbeda dari pencapaian aktual. Tingkat pemanfaatan ini tidak dapat diterapkan secara langsung ke pusat data lainnya.

Hanam IDC: Menurut materi IR Q1 2026 dari Macquarie Infrastructure, Hanam IDC telah menandatangani kontrak sewa yang mencapai 99% dari beban IT target (25,44MW). Perusahaan memperkirakan bahwa pendapatan sewa dari total beban IT target akan mulai terjadi pada pertengahan 2027. Meskipun kontrak sewa telah ditandatangani, akan ada jeda waktu sebelum pendapatan aktual mulai masuk, dan momen ini tidak serta merta berarti pencapaian titik impas.

Pendanaan. Meskipun telah mendapatkan persetujuan sistem kelistrikan dan menyewa penyewa, kegagalan dalam pendanaan dapat menghentikan proyek. Proyek pengembangan data center di wilayah metropolitan pada tahun 2026 menandatangani kontrak penggunaan listrik sebesar 20MW dengan KEPCO, tetapi gagal membayar sisa tanah tepat waktu, yang mengakibatkan hilangnya keuntungan waktu (EOD) dan permintaan pelunasan awal dari kreditor. Di sisi lain, data center AI di Deoksung-ri, Yongin, yang tidak mengungkapkan penyewa utama, berhasil mendapatkan pendanaan proyek (PF) sebesar 7,1 triliun won pada bulan April 2026 meskipun total biaya proyeknya sekitar 14 triliun won. Ini adalah alasan mengapa kita tidak boleh menganggap kemungkinan pendanaan hanya berdasarkan apakah penyewa diungkapkan atau tidak.

Poin Verifikasi untuk Setiap Proyek

AIDC Paju: Harus memeriksa tarif sewa aktual, syarat diskon awal, jumlah dan durasi kontrak, serta tingkat sewa awal untuk bangunan 2~4. Selain itu, perlu memeriksa waktu penerimaan sewa setelah penyelesaian bangunan 1, serta tingkat beban biaya operasional dan bunga pinjaman.

SK AIDC Ulsan: Harus memeriksa apakah fasilitas tahap pertama yang sedang dibangun beroperasi dengan normal. Perlu memastikan apakah struktur kontrak antara SK dan AWS adalah sewa sederhana atau berbagi pendapatan, serta mengetahui proporsi investasi peralatan dan pembagian biaya operasional. Juga harus memeriksa status permohonan dan persetujuan daya untuk tambahan 900MW serta kepastian investasi akhir.

Pusat Komputasi AI Nasional Haenam: Harus memverifikasi persetujuan akhir untuk pasokan daya 40MW sebelum operasi dan kepatuhan terhadap jadwal penyelesaian. Setelah beroperasi, perlu meninjau tingkat dukungan publik, sistem biaya penggunaan, jumlah sumber daya komputasi yang disediakan, tingkat penggunaan, dan beban biaya akibat subsidi tarif.

Samsung SDS Gumi: Harus memverifikasi terlebih dahulu apakah konstruksi telah dimulai dan apakah telah lulus evaluasi dampak sistem kelistrikan. Setelah memverifikasi kedua syarat tersebut, perlu memeriksa skala investasi tambahan untuk GPU dan server, status permintaan pelanggan, serta tren pendapatan dari layanan AI dan GPU.

KESIMPULAN

Perbedaan Titik Impas Berdasarkan Sewa, Tingkat Penyewaan, dan Pendanaan

Titik impas data center ditentukan oleh tarif sewa, tingkat penyewaan, dan syarat pendanaan. Meskipun fasilitas memiliki ukuran yang sama, waktu untuk menutupi biaya operasional dan bunga sangat bervariasi tergantung pada tingkat sewa yang sebenarnya ditandatangani, waktu penerimaan pendapatan berdasarkan kapasitas kontrak, dan beban bunga dari pinjaman. Meskipun kontrak sewa awal telah ditandatangani, jika penyewa sebenarnya terlambat pindah dan penerimaan sewa tertunda, beban keuangan awal akan meningkat.

Dampak Pasar dan Implikasi

Arti bagi Pasar. Bagi para pelaku usaha yang telah mengamankan daya, penting untuk mendapatkan pelanggan dan meningkatkan tingkat penggunaan server. Target penyelesaian dan operasi dari empat data center yang dianalisis dalam laporan ini adalah antara tahun 2027 hingga 2029. Menurut data yang dihimpun oleh CBRE pada bulan Juli 2026, hanya 16,0% dari jumlah data center yang direncanakan di wilayah metropolitan yang telah menyelesaikan penyewaan awal pada tahun 2027, dan 23,5% pada tahun 2028. Dalam situasi di mana pasokan data center baru semakin terlihat, seberapa cepat kapasitas yang belum terkontrak dapat diubah menjadi kontrak sewa dapat mempengaruhi profitabilitas masing-masing pelaku usaha.

Namun, tingkat penyewaan awal ini dihitung berdasarkan beban TI dari data center di wilayah metropolitan, dan tidak secara langsung mewakili permintaan aktual dari empat AIDC. CBRE menginterpretasikan ini sebagai upaya dari pelanggan untuk mengamankan ruang sewa sebelumnya karena kekhawatiran akan kekurangan pasokan akibat krisis energi di masa depan. Jika penyelesaian data center baru tertunda karena keterlambatan dalam koneksi sistem kelistrikan atau jika sisa kapasitas habis lebih awal, kemungkinan besar kekurangan pasokan akan terus mendominasi pasar daripada persaingan antar pelaku usaha dalam menarik pelanggan.

Syarat Pemeriksaan untuk Pelaku Usaha. Pelaku usaha harus memiliki fleksibilitas untuk membagi dan menyesuaikan investasi peralatan (CAPEX) dan pengeluaran dana secara bertahap sesuai dengan jadwal masuk dan pemanfaatan penyewa. Terutama bagi pelaku usaha yang menggunakan pinjaman eksternal, mereka harus memiliki rencana dana darurat untuk menanggung beban biaya operasional tetap dan bunga keuangan yang muncul ketika penyelesaian atau operasi tertunda. Dalam kasus nyata seperti Hanam IDC, meskipun tingkat kontrak sewa tinggi, ada jeda waktu sebelum seluruh tarif sewa yang disepakati diterima. Oleh karena itu, pelaku usaha harus secara akurat menghitung jeda waktu dari saat kontrak ditandatangani hingga saat pendapatan aktual mulai diterima dan mencerminkannya dalam rencana arus kas.

Indikator Verifikasi di Masa Depan. Di masa depan, perlu untuk melacak kepatuhan terhadap jadwal penyelesaian dan penyediaan daya, serta tren tingkat penyewaan awal dari kapasitas yang termasuk dalam tahun penyelesaian yang sama secara berurutan. Setelah pusat beroperasi, perlu untuk mendiversifikasi indikator manajemen inti berdasarkan model bisnis. Pertama, untuk data center sewa, perlu untuk secara ketat memisahkan dan melacak kapasitas kontrak, kapasitas server yang sebenarnya beroperasi, dan kapasitas yang dikenakan (ditagih) sewa. Selain itu, perlu untuk menganalisis secara komprehensif tarif sewa yang diterapkan, suku bunga pinjaman, dan jadwal pembayaran untuk memahami dampak peningkatan kapasitas kontrak terhadap pendapatan riil dan biaya keuangan. Untuk infrastruktur publik, alokasi sumber daya komputasi AI publik berdasarkan lembaga dan perusahaan harus menjadi indikator inti. Model operasi dan layanan mandiri harus memantau dengan cermat tingkat penggunaan server dan peralatan mahal serta tren pendapatan dari layanan cloud yang dihasilkan.

REFERENSI

Sumber

[1] 'Data Center di Wilayah Metropolitan' Meningkat, tetapi... Jaringan Listrik 'Tidak Mampu Menampung' → Apakah Daerah Lain Menjadi Alternatif? · Money Today · 2026-05-23 https://www.mt.co.kr/tech/2026/05/23/2026052210211399740

[2] Tingkat Persetujuan Daya untuk Data Center di Wilayah Metropolitan Hanya '1,9%' (Laporan Investasi Data Center Korea CBRE, 2026-07-12) · KHARN · 2026-07-14 https://www.kharn.kr/news/article.html?no=31267

[3] LG U+ "Menargetkan Kontrak AIDC 5 Triliun Won pada Tahun 2030... Menyajikan Standar Infrastruktur AI" (1st) · Ruang Berita LG Uplus · 2026-06-08 https://news.lguplus.com/21965

[4] Memverifikasi Lokasi Permintaan Daya Besar Secara Awal... Mendorong Penyusunan Standar Operasional Evaluasi Dampak Sistem Kelistrikan · Energy Daily · 2026-07-09 https://www.energydaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=201248

[5] Undang-Undang Khusus tentang Promosi Industri Data Center Kecerdasan Buatan (Undang-Undang No. 21759, Ditetapkan pada 2026-06-09, Berlaku pada 2027-03-10) · Pusat Informasi Hukum Nasional · 2026-06-09 https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=286707&viewCls=lsRvsDocInfoR

[6] "Penetapan Zona Khusus Data Center dan Izin Daya"... Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi Memulai Diskusi tentang Peraturan Turunan Undang-Undang Khusus AIDC · AI Times · 2026-09-09 https://www.aitimes.com/news/articleView.html?idxno=215050

[7] Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi, Mendengarkan Suara Lapangan untuk G3 AI melalui Peluncuran 'Ulsan AI DC' · Aju Economy · 2025-06-20 https://www.ajunews.com/view/20250620162359703

[8] LG Uplus Menambah Investasi 1,3489 Triliun Won di AIDC Paju · Smart Biz · 2026-07-29 https://www.smartbizn.com/news/articleView.html?idxno=149817

[9] [Di Lapangan] "Menjadi Negara Kunci dalam Rantai Pasokan AI"... Kerja Sama Pemerintah dan Swasta Memulai Konstruksi 'Pusat Komputasi AI Nasional' · ZDNet Korea · 2026-08-03 https://zdnet.co.kr/view/?no=20260803162041

[10] Pusat Komputasi AI Nasional Solasido Haenam mulai dibangun pada bulan Juli 'lancar' · Newsis · 2026-06-25 https://www.newsis.com/view/NISX20260624_0003681878

[11] Acara peletakan batu pertama 'Pusat Data AI SK Ulsan' (Tahap 1) · SK Telecom Newsroom · 2025-08-29 https://news.sktelecom.com/214708

[12] Meskipun telah mengamankan 103MW daya... Solusi 'dinding 1GW' SK Ulsan AIDC · Cookie News · 2026-09-15 https://www.kukinews.com/article/view/kuk202609140213

[13] Samsung SDS, Provinsi Gyeongsangbuk-do, dan Kota Gumi menandatangani MOU untuk pembangunan Pusat Data AI Gumi (Tahap 1) · Samsung SDS Newsroom · 2026-01-08 https://www.samsungsds.com/kr/news/gumi-260108.html

[14] LGU+ meningkatkan profitabilitas dengan investasi 2 triliun won di Pusat Data AI Paju · NewsPim · 2026-08-06 https://www.newspim.com/news/view/20260806001016

[15] LGU+ mempersiapkan 'Era Vera Rubin'... Mengungkap strategi infrastruktur generasi berikutnya di AIDC Paju · Digital Daily · 2026-06-07 https://www.ddaily.co.kr/page/view/2026060709273226967

[16] Samsung SDS mendorong pembangunan Pusat Data AI Gumi berkapasitas 60MW... Beroperasi pada tahun 2029 · ZDNet Korea · 2026-01-08 https://zdnet.co.kr/view/?no=20260108111816

[17] Kakao membuka 'Pusat Data Mandiri' pertama... "Keamanan terbaik di dalam negeri" · NewsPim · 2024-06-11 https://www.newspim.com/news/view/20240611000836

[18] Pusat Data 'Gak Sejong' yang akan bertanggung jawab selama 10 tahun oleh Naver... Membuka era hyperscale · Bloter · 2023-11-06 https://www.bloter.net/news/articleView.html?idxno=608037

[19] Pusat Data Hanam (Ikhtisar aset: Tanggal penyelesaian 2023-11-28, Daya masuk 40MW·Beban IT 25.44MW, Penyewa LG CNS) (Tahap 1) · Macquarie Korea Infrastructure Investment Company · Tanggal penerbitan tidak diketahui https://www.mkif.com/ko/assets/hanam-data-center.html

[20] "Jika terus begini, semuanya akan hilang" Investor besar luar negeri 'memungut' barang-barang berharga di Korea · Edaily Marketin · 2025-02-18 https://marketin.edaily.co.kr/News/Read?newsId=01144726642071832

[21] Naver Cloud, pembangunan tahap 2 dan 3 'Gak Sejong' akan dimulai paling cepat akhir tahun ini · The Bell · 2025-10-27 https://www.thebell.co.kr/front/newsview.asp?key=202510270910271020102172

[22] Penilaian daya AIDC daerah 'bottleneck'... Menunggu 10GW · Seoul Economic Daily · 2026-08-03 https://www.sedaily.com/article/20075225

[23] Persetujuan pasokan listrik untuk Pusat Data AI Donghae... Pembangunan terlihat akan dimulai pada bulan November · Gangwon Ilbo · 2026-09-07 https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2070895

[24] Undang-undang khusus untuk aktivasi energi terdistribusi mulai berlaku pada 14 Juni (Tahap 1) · Kementerian Perindustrian dan Sumber Daya · 2024-06-13 https://www.motir.go.kr/kor/article/ATCL3f49a5a8c/169176/view?displayAuthor=&endDtD=&mno=&pageIndex=1&rowPageC=0&schClear=on&searchCategory=0&searchCondition=1&searchKeyword=&startDtD=

[25] Majelis Nasional, legislasi 'Undang-Undang Khusus Promosi Industri Pusat Data AI'... Penetapan SOC strategis negara dan zona khusus · Daily Korea · 2026-05-07 https://www.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=332202

[26] "Ekspansi 900㎿ SK Ulsan AIDC sangat maju" · Financial News · 2026-09-13 https://www.fnnews.com/news/202609131805554245

[27] Macquarie Infrastructure (088980) menambah aset digital dengan akuisisi Pusat Data Hanam · Riset Samsung Securities · 2024-07-31 https://www.samsungpop.com/common.do?cmd=down&contentType=application%2Fpdf&inlineYn=Y&saveKey=research.pdf&fileName=2010%2F2024073109544577K_02_03.pdf

[28] Saatnya untuk berubah, mencari saham yang diuntungkan dari transisi ke cloud (Estimasi titik impas Gwangju IDC, hlm.48) (Tahap 1) · Riset LS Securities · 2025-07-08 https://msg.ls-sec.co.kr/eum/K_20250708_31922_15.pdf

[29] Materi IR kuartal pertama 2026 (Status operasi dan konstruksi Pusat Data Hanam, hlm.13) (Tahap 1) · Macquarie Korea Infrastructure Investment Company · 2026-04 https://www.mkif.com/assets/mkif/ko-kr/investor-centre/public-filings-and-reports/2026/2604-ir-general-presentation-1Q-2026-kor.pdf

[30] AI yang mengubah tren pembiayaan real estat... EOD juga menemukan pemilik baru untuk pusat data · Invest Chosun · 2026-07-22 https://www.investchosun.com/site/data/html_dir/2026/07/21/2026072180105.html

[31] Investasi Pusat Data Korea: Diagnosis premium kelangkaan yang dihasilkan oleh pembatasan pasokan dan kemungkinan Exit (hlm.20, 24, 31) (Tahap 1) · CBRE Korea · 2026-07-12 https://www.cbrekorea.com/insights/reports/한국-데이터센터-투자

Batasan Data A dan Dasar Perhitungan

① Analisis dan Batasan Data

• Ruang Lingkup: Dibandingkan empat proyek konstruksi dan pengembangan yang diajukan dengan kapasitas lebih dari 40MW dalam presentasi publik. Definisi kapasitas bervariasi antar proyek. Tanggal acuan analisis adalah 15 September 2026. Status pembangunan di Gumi belum terkonfirmasi. Gyeonggi IDC dan Hanam IDC digunakan sebagai contoh referensi untuk melihat estimasi titik impas dan jadwal penerimaan sewa.
• Kriteria Seleksi: Proyek yang dipilih adalah Paju, Ulsan, Haenam, dan Gumi, di mana subjek proyek, rencana investasi, dan target operasional atau penyelesaian dapat diverifikasi dari dokumen publik. Perbedaan antara proyek sewa, proyek kerjasama komersial, infrastruktur publik, dan model operasi dan layanan mandiri dibandingkan dalam keempat contoh tersebut. Ini bukan hasil survei menyeluruh terhadap semua proyek domestik yang memenuhi kriteria kapasitas.
• Contoh yang Dikecualikan dari Perbandingan Detail: Perbandingan detail berdasarkan model bisnis dibatasi pada empat proyek tersebut. GS Donghae diperkenalkan sebagai contoh referensi yang telah melewati evaluasi pasokan listrik. Proyek yang sudah beroperasi seperti Sejong, Kakao Ansan, Hanam IDC, dan Epoch Anyang diperlakukan sebagai contoh referensi terpisah dari proyek baru. Yongin Deoksung hanya diperkenalkan sebagai contoh pendanaan.
• Ruang Lingkup Data Pasar: Sewa, tingkat penyewaan awal, dan praktik kontrak menggunakan kutipan sekunder dari KHARN, dan dibandingkan dengan teks asli CBRE Korea (hlm. 20, 24, 31). Tingkat penyewaan dihitung berdasarkan beban IT (MW) dari aset pasokan di wilayah metropolitan, dan tidak mewakili seluruh AIDC domestik. Kriteria sewa dalam kW dan apakah termasuk biaya listrik tidak disebutkan dalam teks asli.
• Ketidaksesuaian Data: Biaya proyek Pusat Komputasi AI Nasional diumumkan oleh Kementerian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi Informasi sebesar lebih dari 2,5 triliun won, sementara Haenam mengumumkan 2,9 triliun won, sehingga terdapat perbedaan.
• Batasan Penerapan Contoh: Sekitar 25% dari Hanam IDC adalah tingkat operasional tahunan rata-rata yang diperkirakan oleh LS Securities untuk biaya dan pendapatan pada Juli 2025. Ini bukan angka pencapaian aktual atau standar industri. 99% dari Hanam IDC adalah tingkat kontrak, dan pertengahan 2027 adalah waktu yang diperkirakan perusahaan untuk mulai menghasilkan pendapatan sewa total. Kedua contoh ini tidak dapat dibandingkan secara langsung karena perbedaan dalam indikator dan rentang biaya.
• Ruang Lingkup Perhitungan Biaya Investasi: Haenam mencakup pembangunan semikonduktor AI, sedangkan Gumi berfokus pada bangunan dan fasilitas dasar. Total investasi di Ulsan juga sulit dibandingkan antar proyek karena tidak dapat membedakan item yang termasuk. 1,964.5 miliar won di Paju adalah total dari persetujuan tahap 1 dan 2. Tidak dapat dipastikan apakah biaya pembelian tanah sebesar 105.3 miliar won termasuk dalam total ini berdasarkan teks publikasi. Oleh karena itu, biaya pembelian tanah tidak dijumlahkan lagi, dan total ini juga tidak ditampilkan sebagai total termasuk tanah.
• Batasan Status Prosedur: Status pengesahan evaluasi dampak sistem kelistrikan, status pembangunan Samsung SDS di Gumi, dan status pembangunan tahap 2 dan 3 di Sejong tidak dapat dikonfirmasi pada 15 September 2026.
• Karakter Data Sell-Side: Data dari Samsung Securities dan LS Securities adalah riset dari perusahaan sekuritas yang menganalisis saham tersebut. Digunakan untuk memverifikasi struktur kontrak dan dasar estimasi titik impas, tetapi tidak mengutip rekomendasi investasi dan target harga.

② Kriteria Perhitungan Angka Utama

Dibedakan antara rasio dan total yang dihitung langsung dan estimasi serta proyeksi yang disajikan oleh sumber.

③ Metodologi

• Prioritas Data: Data resmi dari perusahaan dan lembaga regulasi → Data sumber dan basis data lembaga pengumpulan → Media spesialis → Media sindikasi → Data komunitas.
• Klasifikasi Data: Hanya data primer yang diklasifikasikan jika sumber asli telah diperiksa secara langsung. Jika sumber asli tidak tersedia, akan dicatat sebagai kutipan sekunder dan fakta ketidaktersediaan sumber asli akan dinyatakan.
• Tanggal Acuan dan Tanggal Pencarian: Nilai yang ditetapkan pada titik tertentu dicatat sebagai tanggal acuan, sedangkan nilai yang berubah secara real-time dicatat sebagai tanggal pencarian.
• Penanganan Angka yang Bertentangan: Jika angka yang berbeda ditemukan, keduanya akan disajikan. Jika harus memilih nilai acuan, prioritas diberikan pada transparansi rentang perhitungan dibandingkan dengan pengenalan media, kejelasan waktu pencarian, dan kemungkinan pemisahan item detail, dan alasan pemilihan akan dinyatakan dalam teks.
• Perhitungan Sendiri: Rumus untuk rasio dan total yang dihitung langsung serta kriteria estimasi dan proyeksi yang disajikan oleh sumber akan disajikan dalam lampiran ②.
• Interpretasi Hukum dan Regulasi: Data dari lembaga regulasi hanya dikutip dalam konteks menjelaskan klasifikasi struktur umum dan kemungkinan penerapan, dan tidak diperluas untuk interpretasi resmi tentang klasifikasi atau persetujuan untuk produk tertentu. Penjelasan tentang struktur produk dan interpretasi regulasi akan dipisahkan dalam paragraf terpisah.
• Pemberitahuan Konflik Kepentingan: Semua laporan akan memuat pernyataan yang sama di lokasi tetap di bagian atas dokumen.

Diterbitkan oleh Bitplanet Research Lab · Ditulis oleh Kim Tae-won · Diperiksa oleh Kim Soo-young

Penafian Materi ini adalah analisis industri untuk tujuan informasi dan bukan merupakan ajakan untuk berinvestasi. Tidak merekomendasikan perdagangan saham tertentu dan tidak memberikan proyeksi harga atau target harga. Penulis bukanlah pengacara atau penasihat investasi, dan semua angka didasarkan pada sumber publik (berdasarkan waktu penulisan, dapat berubah setelahnya).

[Kim Yoon-hye, Block Media]

Komentar 0