現在是申請UVA房貸的好時機嗎？專家意見及申請前需了解的事項

By: www.ambito.com|2026/09/01 00:35:00

房貸 自2024年中以來再次受到關注，因為宏觀經濟的穩定性提高、通脹放緩以及更可預測的匯率動態促使銀行重新推出UVA貸款，這是一種其本金隨通脹調整的貸款。

此外，這一恢復是基於一個非常低的基礎，因為在2018年的匯率危機及隨後的通脹、收入和宏觀經濟預測惡化後，房貸幾乎消失。儘管如此，市場仍然遠未達到2017年和2018年UVA首次浪潮時的深度。

同時，布宜諾斯艾利斯的房地產市場在過去幾年中實現了重要的恢復。在2017年約63,000筆契約的高峰和2018年近56,000筆之後，交易在2019年和2020年暴跌，隨後開始逐步回升。

最強勁的增長出現在 2025年，當年完成了近70,000筆契約，成為過去27次測量中的第五好年份，有13,953筆房貸交易。截至2026年，這一恢復仍在持續，1月至7月之間完成了35,528筆契約，僅比去年同期減少1.8%，儘管房貸交易顯示出更明顯的下降。

同時，建設是支持房地產市場擴張的另一個關鍵因素，因為它決定了有多少新住宅進入市場，因此有多少交易能夠完成契約並通過房貸融資。在這方面，恢復仍然不均勻：由INDEC編制的建設活動綜合指標（ISAC）顯示，6月份同比增長4%，上半年增長2.8%，但與5月份相比下降了4.1%。

在這種背景下，政府宣布了一項計劃，將高達2萬億比索的可持續性擔保基金（FGS）資金引導至銀行，旨在擴大房貸資金並將新貸款的成本限制在UVA加7.5%。此外，這一措施正值通脹與美元之間關係的特殊時刻。

在2023年底的匯率大幅上升後，官方匯率開始以比消費者物價指數（CPI）更為溫和的速度上升。結果是，UVA的價格上漲幅度遠超美元，兩者之間的關係達到歷史高位，這使得每單位貸款能夠相對購買更多美元，從而以此途徑購買更多以美元計價的住房。

在這種情況下，投資者在思考 現在是否是申請UVA貸款的好時機，新資金能帶來多少幫助，以及通脹、美元或利率的變化可能會如何影響這一優勢的持續或逆轉。

新資金可能擴大供應，但有限制

對於考慮申請UVA的人來說，第一個問題是根據新的官方計劃，供應實際上會改變多少。這一措施旨在解決阿根廷房貸系統的歷史性問題，因為銀行通常以比20或30年的房貸期限更短的期限來籌集資金。

對於Empiria的高級經濟學家Federico González Rouco來說，這項公告可能會產生推動作用，儘管部分資金可能會取代銀行已經通過其他途徑獲得的資源。他解釋說，"我無法想像這大約20,000筆可能獲得資金的貸款會完全轉化為額外的信貸"。

根據他的詳細說明，像Ciudad或Nación這樣的銀行今年已經通過可交易債券來獲得資金並進行貸款，因此現在可能會用更便宜、更簡單和更靈活的來源來取代部分這些發行。

González Rouco強調，這一比較必須在全國範圍內進行。他澄清說，"去年全國大約有44,000筆交易，而在布宜諾斯艾利斯市則在13,000到15,000之間"，同時估計到2026年，總數可能會在30,000左右。

對於UNLAM的經濟學家和教師Andrés Salinas來說，這項措施也必須在更結構性問題的背景下進行評估。在這方面，他解釋說，"阿根廷的特點是有住房貸款的窗口。每大約10年就會出現一次，持續一到兩年，然後擁有自己房子的夢想又變成了更小的少數人的事"。

因此，他慶祝任何旨在減少這種間歇性的倡議都是朝著正確的方向。然而，他警告說，新的資金並未消除需求方面的限制。

雖然改善了銀行的流動性，但"仍然有很多未滿足的需求，而絕大多數人不符合獲得UVA貸款的要求"。這不僅包括銀行要求的正式條件，還包括工作穩定性和家庭在面對不利經濟情況時的能力。

此外，效果不會立即顯現。在這方面，Salinas估計這項措施可能會增加這20,000筆貸款，但他警告說，實施將需要時間。他預測，"我們要到12月甚至1月才能看到抵押貸款借款人的增加，因為手續平均需要大約三個月的時間"。

新計畫旨在擴大住房貸款的獲取，但供應和家庭收入方面的限制仍然存在。

UVA與美元的關係代表了一個機會

第二點是進入時機。目前，UVA的價格接近**$2,094.86**，官方美元約為**$1,510**，這使得兩者的關係接近u$s1.39每UVA，而歷史平均接近u$s0.82。反過來看，今天一美元可以購買約0.74 UVA，而歷史上則接近1.07。

對於González Rouco來說，這一偏差對於那些以美元計價的資產借款者來說是一個有利的信號。他表示，"目前如此高的比例，約為1.40，代表了一個機會"。他的論點是，這一比例已經達到極端水平，並且在未來幾年可能會部分修正。

這種修正不需要突然就能產生差異。"例如，我可以修正10%。而10%的修正，在信貸的資產方面，意味著債務與不動產價值之間的關係減少，"戈恩薩雷斯·魯科解釋道。換句話說，比起UVA的調整， peso更快的貶值可以減少債務的負擔，當與以美元計價的財產相比時。

薩利納斯同意這個機會，雖然他認為從反方向看這個關係更直觀。"今天用一美元可以購買0.74 UVA，而歷史平均在1.07。因此，今天是借UVA貸款的好時機，因為你能夠購買比歷史平均更多的美元，"他說。不過，他澄清這個結論僅僅是基於這兩個變數之間的關係，並不足以單獨決定是否值得負債。

因此，他提出了對貸款的主動管理。"策略應該是支付月供，並在美元中儲蓄和投資，以等待貶值超過通脹的時刻，"他解釋道。由於UVA的價格變化有延遲，因此這些事件可能會產生在某些時候提前還款的窗口，部分或全部償還餘額。

薩利納斯利用第一波UVA貸款來展示這種效果可能達到的規模。他解釋說，**如果一個人在2016年借了相當於80,000美元的貸款，那麼到2020年中期，他可能會找到大約30,000美元的機會來償還它。相反，如果他只是繼續支付月供而不利用這種不平衡，到2025年他可能會再次面臨超過90,000美元的債務。因此，他警告說，"這是一種貸款，如果你在整個貸款期間什麼都不做，你可能會面臨巨大的機會成本。

UVA與美元的關係今天有利於以美元計價的住房獲得。

沒有神奇的利率，主要的限制在於收入

第三個問題是貸款何時開始不再合適。在這方面，兩位專家一致認為沒有一個適用於所有家庭的統一利率。

"沒有一個具體的數值，從那時起借房貸就不再合適，因為這在很大程度上取決於每個借款人的個人情況，"戈恩薩雷斯·魯科表示。作為例子，他回憶起曾經存在接近UVA加15%的貸款，但在這些情況下，主要問題不僅是累積成本，而是進入的初始障礙。"初始月供可能直接變得無法支付，"他深入說明。

薩利納斯也將重點放在個人情況上。"這在很大程度上取決於你的情況、收入和調整方式，"他解釋道。一名工人的薪水隨著通脹定期調整，擁有穩定性和儲蓄能力，面臨的風險與一個收入每年調整一次或在失業時有較小餘地的家庭截然不同。

儘管如此，仍需考慮到當前的利率不一定與阿根廷市場的發展程度不相容。作為比較，他指出在智利，抵押貸款的利率大約在高於通脹5%的範圍內，這是在抵押貸款佔國內生產總值近20%的系統中。而在阿根廷，則僅約1.5%。因此，"談論7%的實際利率對於剛剛起步的阿根廷市場來說似乎並不荒謬"。

在這方面，他也不期望新方案會導致貸款成本的急劇下降。他解釋說，BBVA和國家銀行集中約80%的業務，並已提供接近UVA加7%的利率，因此最大的影響可能會出現在資金的數量和可用性上，而不是利率的急劇降低。

真正的風險出現在分期付款的變化與家庭收入脫節時。他表示：“讓UVA系統運作的重要因素是宏觀經濟要有序，貨幣不會在長期內失去購買力。”

如果工資跟上通脹，且通脹持續下降，他補充說， 用於支付分期付款的收入比例應該保持相對穩定。如果這種關係破裂，即使初始利率看起來合理，貸款也可能變得難以維持。