Новую ипотеку в Украине может оживить программа с Всемирным банком: почему одной "єОселя" уже недостаточно

Украинский рынок ипотечного кредитования возобновляется, однако его развитие фактически обеспечивает "єОселя". Несмотря на рост объемов кредитования и оживление первичного рынка, доля ипотеки в операциях купли-продажи жилья остается минимальной, а банки не готовы активно наращивать кредитование без усиления защиты своих прав.

Об этом во время аналитической панели Конфедерации строителей Украины заявила первая заместитель председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева, сообщает Delo.ua.

Рынок недвижимости адаптируется, но спрос остается уязвимым

По словам Елены Дмитриевой, первое полугодие 2026 стало для рынка жилья периодом постепенной адаптации к военным условиям. В то же время решения украинцев о покупке недвижимости и дальше в значительной степени зависят от ситуации безопасности.

"Спрос остается очень чувствительным к массированным обстрелам, перебоям с электроснабжением и общей экономической неопределенности", -- отметила она.

Дополнительным фактором стало удорожание самого жилья. Из-за ослабления гривни и увеличения себестоимости строительства цены на недвижимость продолжили расти.

Несмотря на это, банкирша обратила внимание, что жилье пока остается относительно доступным по историческим меркам. В частности, соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовой арендной плате составляет около десяти лет, что считается приемлемым показателем для рынка.

Ипотека растет быстрее всего кредитного рынка

По данным Глобус Банка, на 1 июня 2026 года общий объем ипотечных кредитов в банковской системе достиг 50 млрд грн. За последний год ипотечные портфели банков увеличились на 35%, а общий кредитный портфель вырос примерно на 10%.

Однако даже при таком приросте ипотека остается малораспространенным финансовым инструментом.

"Доля ипотеки в общем количестве сделок купли-продажи жилья составляет лишь около 3%", -- подчеркнула Дмитриева.

По ее словам, ипотечные кредиты сегодня располагают лишь около 42 тысячами украинских семей, что соответствует примерно 0,4% всех домохозяйств страны.

Главный драйвер -- государственная "еселя"

Основной движущей силой рынка остается государственная программа.

"Ипотечные портфели действительно растут значительно быстрее кредитного рынка в целом. Однако главной движущей силой этого роста остается "єОселя". Без государственной поддержки масштабы ипотечного кредитования были бы существенно меньше", -- считает Дмитриева.

С начала работы программы уже выдано около 28 тысяч кредитов на общую сумму 49 млрд. грн.

Сейчас именно на "єОселя" приходится 93% всех новых ипотечных кредитов, которые оформляются в Украине.

При этом темпы выдачи продолжают ускоряться. Если за первое полугодие 2025 года по программе были выданы кредиты на 5,5 млрд грн, то за аналогичный период 2026 года -- уже на 8,4 млрд грн.

Банки активнее кредитуют новостройки

Одной из основных тенденций первого полугодия стало изменение структуры ипотечного кредитования.

Быстрее всего растет сегмент кредитов под залог имущественных прав на еще строящиеся квартиры. По словам Дмитриевой, количество таких кредитов увеличилось на 146%, их доля в структуре новых ипотек выросла с 17% до 27%.

Кроме того, кредиты на покупку готового жилья у застройщиков выросли на 31%, на вторичном рынке прирост составил 45%.

В среднем ежемесячно банки выдают около 207 кредитов на строящееся жилье; еще 238 кредитов -- на уже готовые квартиры от застройщиков.

По оценке банкирки именно эти два сегмента ежемесячно обеспечивают строительным компаниям около 884 млн грн финансирования.

"Рост кредитования под залог имущественных прав является важным сигналом для первичного рынка. Ипотека все чаще становится не только способом приобрести жилье, но и источником финансирования строительства и завершения новых жилищных проектов", -- пояснила она.

Государственные банки фактически контролируют рынок

Сегодня ипотеку в Украине выдают только 12 из 59 банков. К программе "єОселя" подключились десять банков, однако около 80% всех кредитов оформляют именно государственные финансовые учреждения.

В общей сложности 93% всех ипотечных кредитов приходится только на пять банков.

В то же время банки с иностранным капиталом практически не участвуют в ипотечном кредитовании.

"єОселя" становится доступнее

После введения компенсации части первого взноса и платежей для внутренне перемещенных лиц, их доля среди новых заемщиков достигла 20%.

Также с декабря мобилизованные военнослужащие могут оформлять кредиты под 3% годовых. Сегодня они составляют около 7% всех участников программы.

Самой многочисленной категорией заемщиков остаются семьи из двух человек. Именно для них максимальную площадь жилья, которое можно приобрести по программе, увеличили с 52,5 до 73,5 кв. м.

Главный барьер -- слабая защита кредиторов

Несмотря на положительную статистику, банкирша убеждена, что рынок не сможет полноценно развиваться без системных законодательных изменений.

Наибольшей проблемой она называет сложность возврата залогового имущества в случае невозврата кредита.

"При таких обстоятельствах банк может годами не иметь возможности вернуть залог и одновременно фактически безвозмездно кредитовать недобросовестного заемщика. Без усиления прав кредиторов развитие полноценной рыночной ипотеки маловероятно", -- подчеркнула Елена Дмитриева.

Ситуацию также усложняют длительные судебные процедуры, мораторий на реализацию отдельных предметов ипотеки, новые требования НБУ к капиталу банков, высокая налоговая нагрузка на банковский сектор.

По словам эксперта, даже при высоком спросе банки могут быть ограничены в возможностях наращивания кредитования.

Что может изменить ситуацию

Новый импульс развитию рынка может дать программа, которую "Укрфинжилье" разрабатывает совместно с Всемирным банком. В частности, предусматривается компенсация до 20% от суммы кредита, возмещение процентной ставки в течение первых четырех лет; и минимальный начальный взнос -- 5-10%.

Общий бюджет программы оценивается в 390 млн. долларов. Ожидается, что через три года она позволит выдать 20--30 тысяч новых ипотечных кредитов, фактически удвоив нынешние объемы рынка.

Основной акцент новой модели планируют сделать на вторичном жилье, тогда как "єОселя" и в дальнейшем будет оставаться главным инструментом поддержки первичного рынка.

"Новая компенсационная модель может сделать ипотеку более доступной для значительно более широкого круга граждан, привлечь к рынку новые банки и увеличить общие объемы кредитования. В то же время долгосрочные перспективы ипотеки будут зависеть не только от государственных программ, но и от требований к банковскому капиталу и реального усиления защиты прав кредиторов", -- подытожила Елена Дмитриева.

Напомним, в Украине изменяются условия государственной программы доступного кредитования "єОселя". Ветераны войны, участники боевых действий, лица с инвалидностью в результате войны, а также члены семей павших защитников и защитниц смогут воспользоваться льготной ипотекой со ставкой 3% годовых.