Les coûts de construction pour le logement ont dépassé 2,25 millions de dollars par m2, atteignant un niveau record

Le coût direct de la construction résidentielle a enregistré une hausse historique en franchissant pour la première fois la barre des 2 250 000 dollars par mètre carré, ce qui équivaut à un prix de 1 500 dollars par m2 en valeurs de construction pures. En tenant compte des coûts fonciers, des frais de traitement, des équipements généraux et des honoraires professionnels, les projets en cours atteignent des prix finaux compris entre 2 900 et 3 200 dollars par m2 dans les corridors urbains les plus recherchés de la région.

Cette escalade nominale en pesos, combinée à la stabilité relative du taux de change et à un processus général de désinflation, a accéléré une augmentation significative de l'activité mesurée en devises fortes. L'écart de prix croissant par rapport au marché de l'occasion soulève une série de questions sur l'évolution des investissements, la viabilité des nouveaux lancements et la durabilité de la rentabilité privée.

Dans la mesure d'une année sur l'autre, selon l'Association des Petites et Moyennes Entreprises de Construction de la Province de Buenos Aires (Apymeco), le coût de la construction reflète une augmentation de 25,69 %, tandis que l'indice des prix à la consommation augmente de 33,5 %.

Le dernier mouvement dans la structure des coûts a répondu à l'ajustement des échelles salariales. Le travail a enregistré une augmentation de 7,65 % en seulement un mois pour compenser les écarts précédents. Cependant, le comportement accumulé de la construction montre une dynamique de décélération par rapport aux indices généraux de l'économie. La variation annuelle des coûts s'élève à 13,05 % contre un taux d'inflation de 16,8 %.

Nicolas Marín, responsable de l'Association des Petites et Moyennes Entreprises de Construction de la Province de Buenos Aires (Apymeco), a expliqué les raisons derrière l'évolution des tableaux : "Le coût de la construction en dollars pourrait continuer à croître au cours du second semestre de l'année, bien que de manière beaucoup plus modérée par rapport à la dynamique des mois récents. Mesuré en devise forte constante, il ne présente pas une valeur particulièrement élevée, mais reste plutôt autour de ses moyennes historiques. Les matériaux augmenteront au rythme de la dévaluation et resteront en dessous de l'IPC en raison d'une demande faible."

L'augmentation significative des coûts de construction n'a pas complètement arrêté la planification de nouveaux projets. Au contraire, au cours du premier semestre de l'année, il y a eu un plus grand achat de terrains et une augmentation des soumissions de plans pour de futurs travaux, un signe que les promoteurs interprètent comme un pari à moyen terme.

Ceux qui ont de la liquidité préfèrent se positionner maintenant dans des emplacements stratégiques plutôt que d'attendre un scénario de concurrence accrue pour les terrains.

Martín Flachsland, responsable marketing chez Estudio Kohon, a déclaré que le coût de la construction dépasse déjà 1 600 dollars par m2, sans tenir compte de l'impact du terrain, bien qu'il ait noté que le marché commence à absorber ces valeurs. Il a expliqué : "Au départ, l'impact sur la rentabilité existe, mais à mesure que les travaux avancent et que de nouveaux prix émergent, le marché les valide. Ils finissent même par se positionner au-dessus des propriétés d'occasion et des produits finis, dont le coût moyen reste encore en dessous de ces niveaux."

Coûts contenus, mais l'activité ne décolle toujours pas
Bien que le coût par mètre carré ait atteint un nouveau sommet en pesos et ait également augmenté en dollars, pour une grande partie du secteur, le principal problème n'est plus combien cela coûte de construire, mais plutôt le manque de demande.

Marín a considéré que les coûts de construction en dollars pourraient encore augmenter au cours du second semestre de l'année, bien qu'à un rythme beaucoup plus lent que dans le premier semestre. Il a expliqué : "Aujourd'hui, le coût mesuré en dollars constants est proche de ses moyennes historiques. Si les salaires augmentent au-dessus du taux de change, les coûts de construction en dollars pourraient continuer à augmenter."

Source : Association des PME de Construction de la Province de Buenos Aires (Apymeco)

Concernant les matériaux, il a noté que la dynamique sera différente. "Nous pensons qu'ils continueront à augmenter au rythme de la dévaluation et continueront à croître en dessous de l'inflation, comme cela a été le cas ces derniers mois, car la demande reste très faible et cela limite toute possibilité d'appliquer des augmentations significatives," a-t-il déclaré.

Marín a rappelé que le saut enregistré en juin était principalement dû à l'ajustement des coûts de main-d'œuvre et l'a considéré comme une exception dans une tendance plus modérée. "La stabilité du taux de change, l'ouverture des importations et la faible demande sont actuellement les principaux facteurs qui contiennent les coûts de construction. De plus, la distorsion des prix relatifs des matériaux qui s'est produite à la fin de 2023 a déjà été corrigée," a-t-il indiqué.

Cependant, il a averti que la discussion sur le coût par mètre carré perd de sa pertinence face au véritable défi auquel fait face l'activité. "La construction doit à nouveau croître, et pour cela, des conditions qui ne sont toujours pas présentes aujourd'hui sont nécessaires," a-t-il résumé.

Crédit, travaux publics et revenus : clés de la reprise
Le président d'Apymeco a expliqué que la reprise soutenue du secteur dépendra de plusieurs facteurs : la réactivation des travaux publics nationaux, provinciaux et municipaux, l'expansion du crédit hypothécaire et pour les promoteurs, ainsi qu'une amélioration des revenus et de la confiance pour mobiliser les économies privées.

Marín a déclaré : "En Argentine, le crédit hypothécaire ne représente que 1 % du Produit Intérieur Brut, tandis que dans d'autres pays de la région, il dépasse 10 %. Sans un système financier pour soutenir la demande, les achats de logements dépendent presque exclusivement des économies préalables des familles, ce qui limite considérablement la croissance du secteur."

Il a également considéré qu'il était crucial que les économies soient redirigées vers des investissements productifs et que le pouvoir d'achat soit récupéré : "L'indicateur qui mesure combien de salaires sont nécessaires pour acheter une maison s'est détérioré d'environ 25 % par rapport à 2017. Tant que les revenus resteront en retard, il sera difficile d'élargir la demande de logements authentiques."

Un marché plus sélectif et professionnel

Chez Gewin Desarrollos, ils observent que l'augmentation des coûts a contraint à un changement dans la manière dont chaque projet est analysé, bien qu'ils excluent un scénario de paralysie généralisée. Ignacio Carpinelli, un partenaire du promoteur, a expliqué que la hausse des coûts de construction en dollars pèse sur la rentabilité car les prix de vente n'évoluent pas à la même vitesse. "Le défi n'est plus seulement combien cela coûte de construire, mais combien l'acheteur peut payer. Le marché a une limite, et il n'est plus suffisant de transférer automatiquement toutes les augmentations au prix final," a-t-il souligné.

Source : Association des Petites et Moyennes Entreprises de Construction de la Province de Buenos Aires (Apymeco)

Dans ce scénario, Carpinelli a expliqué que les promoteurs ont adopté une position plus conservatrice : "Aujourd'hui, il est essentiel d'analyser l'impact du terrain, de l'emplacement, du produit et de la structure financière avant de lancer un projet. Des opportunités existent, mais elles nécessitent une planification beaucoup plus précise."

Il a précisé qu'il ne voit pas de paralysie généralisée, bien qu'il y ait des développements qui reprogramment des étapes ou reportent des lancements pour renforcer leur schéma financier.

"Les projets avec de bonnes préventes, un capital propre et des terrains acquis à des prix raisonnables maintiennent leur rythme. En revanche, ceux qui dépendent de ventes accélérées ou qui ont été conçus avec des marges très serrées rencontrent plus de difficultés," a-t-il déclaré.

Il a également souligné que de nombreuses entreprises révisent les types, les surfaces, les finitions et les schémas de financement pour s'adapter à un acheteur plus exigeant et sélectif.

Financement à long terme pour changer d'échelle

Les experts consultés s'accordent à dire que la croissance soutenue de la construction dépendra moins d'une baisse spécifique des coûts et beaucoup plus de la consolidation d'un système de financement à long terme.

Les coûts de construction cesseront d'augmenter à un moment donné. Pour l'instant, c'est une inconnue

Carpinelli a déclaré que des outils tels que la titrisation des portefeuilles hypothécaires, de nouveaux véhicules de financement pour le développement immobilier et une plus grande participation sur les marchés de capitaux pourraient considérablement élargir l'offre de crédit.

Il a également considéré que des mécanismes potentiels pour l'externalisation de capitaux spécifiquement destinés au secteur pourraient fournir une liquidité supplémentaire, toujours sous des règles claires et avec des contrôles adéquats.

"La construction mobilise l'emploi, l'investissement et l'activité dans des dizaines d'industries. Mais elle a besoin d'une demande financée pour croître de manière durable. Sans crédit hypothécaire pour l'acheteur final, il sera très difficile pour le secteur d'atteindre une échelle beaucoup plus élevée que celle actuelle. La prévisibilité économique, le financement à long terme et des règles stables seront les variables qui définiront la prochaine étape du marché," a conclu Carpinelli.

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