Die Baukosten für Wohnhäuser überschreiten 2,25 Millionen $ pro m2 und erreichen einen Rekordwert

Die direkten Kosten für den Wohnungsbau haben einen historischen Sprung gemacht, indem sie zum ersten Mal die Grenze von 2.250.000 $ pro Quadratmeter überschritten haben, was einem Preis von 1.500 $ pro m2 in reinen Baukosten entspricht. Wenn man die Kosten für das Grundstück, die Bearbeitungsgebühren, die allgemeine Ausstattung und die Honorare der Fachleute berücksichtigt, erreichen Projekte in der Planungsphase Endpreise zwischen 2.900 $ und 3.200 $ pro m2 in den gefragtesten städtischen Korridoren der Region.{#p-1784833686623-40348}

Dieser nominale Anstieg in Pesos, kombiniert mit der relativen Stabilität des Wechselkurses und einem allgemeinen Prozess der Entinflation, hat zu einer starken Verteuerung der Aktivität in harter Währung geführt. Die wachsende Preisdifferenz im Vergleich zum Gebrauchtmarkt wirft eine Reihe von Fragen zur Entwicklung der Investitionen, zur Durchführbarkeit neuer Projekte und zur Nachhaltigkeit der privaten Rentabilität auf.{#p-1784833686623-97249}

Im Jahresvergleich zeigt der Baukostenindex laut der Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco) einen Anstieg von 25,69 %, während der Verbraucherpreisindex auf 33,5 % steigt.{#p-1784833686623-18154}

Die letzte Bewegung in der Kostenstruktur war eine Reaktion auf die Anpassung der Lohnskalen. Die Arbeitskosten verzeichneten einen Anstieg von 7,65 % innerhalb eines Monats, um frühere Ungleichgewichte auszugleichen. Dennoch zeigt das kumulierte Verhalten des Bauwesens eine Verlangsamung im Vergleich zu den allgemeinen Wirtschaftsindizes. Die jährliche Veränderung der Kosten beträgt 13,05 % im Vergleich zu einer Inflation von 16,8 %.{#p-1784833686623-45691}

Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco){#p-1784834203940-69778}

Nicolas Marín, Vorsitzender der Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), erklärte die Gründe für die Entwicklung der Kosten: "Die Baukosten in Dollar könnten im zweiten Halbjahr weiter steigen, jedoch in einem viel moderateren Tempo im Vergleich zur Dynamik der letzten Monate. In konstanten harten Währungen zeigt es keinen besonders hohen Wert, sondern liegt im Bereich seiner historischen Durchschnittswerte. Die Materialkosten werden im Einklang mit der Abwertung steigen und werden aufgrund der schwachen Nachfrage weiterhin unter dem Verbraucherpreisindex liegen."{#p-1784833686623-19371}

Der starke Anstieg der Baukosten hat die Planung neuer Projekte nicht vollständig gestoppt. Im Gegenteil, im ersten Halbjahr wurde ein Anstieg beim Kauf von Grundstücken und eine Zunahme der Einreichung von Plänen für zukünftige Bauvorhaben verzeichnet, ein Zeichen, das die Entwickler als eine Wette auf den mittelfristigen Zeitraum interpretieren.{#p-1784833686623-58397}

Diejenigen, die über Liquidität verfügen, ziehen es vor, sich jetzt in strategischen Lagen zu positionieren, anstatt auf ein Szenario mit größerem Wettbewerb um das Land zu warten.{#p-1784833686623-22612}

Martín Flachsland, Marketingmanager von Estudio Kohon, erklärte, dass die Baukosten bereits 1.600 $ pro m2 überschreiten, ohne die Grundstückskosten zu berücksichtigen, obwohl er der Meinung ist, dass der Markt beginnt, diese Werte zu absorbieren. Er erklärte: "Anfangs gibt es einen Einfluss auf die Rentabilität, aber während die Arbeiten voranschreiten und die neuen Preise erscheinen, validiert der Markt sie. Sie liegen sogar über den Preisen für gebrauchte und fertige Produkte, deren Durchschnittskosten immer noch unter diesen Niveaus liegen."{#p-1784833686623-6857}

Für den Geschäftsführer beginnt die komplexeste Phase der Kostenanpassung hinter uns zu liegen. "Wir sehen die letzten Nachwirkungen der wirtschaftlichen Korrektur. Das Szenario deutet auf eine größere Stabilität hin, und das schafft eine sehr optimistische Perspektive für den mittelfristigen Zeitraum", sagte er.

Flachsland betonte, dass die starke Bewegung beim Kauf von Grundstücken und der Anstieg der Projektanmeldungen im ersten Halbjahr zeigen, dass die Entwickler weiterhin auf das Geschäft setzen. Seiner Meinung nach könnte die Verlangsamung der Inflation und das Auftauchen von Instrumenten zur Kanalisierung von Investitionen in den Sektor diesen Trend beschleunigen.

"Heute kann es teuer erscheinen, in ein Projekt im Rohbau einzusteigen, aber wenn das Bauwerk fertiggestellt ist, verwandelt sich dieser Wert oft in eine Gelegenheit. Die Immobilieninvestition zeigt weiterhin die Fähigkeit, Wert langfristig zu erhalten", sagte er.

Geringe Kosten, aber eine Aktivität, die noch nicht abhebt
Obwohl die Kosten pro Quadratmeter in Pesos ein Maximum erreicht haben und auch in Dollar gestiegen sind, besteht für einen großen Teil des Sektors das Hauptproblem nicht mehr darin, wie viel der Bau kostet, sondern in der fehlenden Nachfrage.

Marín betrachtete, dass die Baukosten in Dollar im zweiten Halbjahr noch steigen könnten, jedoch mit einem viel langsameren Tempo als in der ersten Jahreshälfte. Er erklärte: "Heute liegen die Kosten in konstanten Dollar nahe ihren historischen Durchschnittswerten. Wenn die Löhne über dem Wechselkurs steigen, könnten die Baukosten in Dollar weiter steigen."

Quelle: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)

Bezüglich der Materialien wies er darauf hin, dass die Dynamik unterschiedlich sein wird. "Wir glauben, dass sie im Einklang mit der Abwertung weiter steigen werden und weiterhin unter der Inflation wachsen, wie es in den letzten Monaten der Fall war, da die Nachfrage sehr schwach bleibt und dies jede Möglichkeit einschränkt, signifikante Erhöhungen vorzunehmen", sagte er.

Marín erinnerte daran, dass der Anstieg im Juni hauptsächlich auf die Anpassung der Arbeitskräfte zurückzuführen war und betrachtete dies als eine Ausnahme innerhalb eines moderateren Trends. "Die Wechselkursstabilität, die Öffnung der Importe und die geringe Nachfrage sind heute die Hauptfaktoren, die die Baukosten dämpfen. Zudem ist die Verzerrung der relativen Preise der Materialien, die Ende 2023 aufgetreten ist, bereits korrigiert", fügte er hinzu.

Er warnte jedoch, dass die Diskussion über die Kosten pro Quadratmeter an Relevanz verliert angesichts der wahren Herausforderung, vor der die Branche steht. "Der Bau muss wieder wachsen, und dafür sind Bedingungen erforderlich, die heute noch nicht gegeben sind", fasste er zusammen.

Kredit, öffentliche Bauprojekte und Einkommen, die Schlüssel zur Erholung
Der Präsident von Apymeco erklärte, dass die nachhaltige Erholung des Sektors von mehreren Faktoren abhängt: der Reaktivierung der nationalen, provinziellen und kommunalen öffentlichen Bauprojekte, der Expansion der Hypothekarkredite und der Kredite für Entwickler sowie einer Verbesserung der Einkommen und des Vertrauens zur Mobilisierung des privaten Sparens.

Marín erklärte: "In Argentinien macht der Hypothekenkredit nur 1% des Bruttoinlandsprodukts aus, während er in anderen Ländern der Region über 10% liegt. Ohne ein Finanzsystem, das die Nachfrage unterstützt, hängt der Kauf von Wohnimmobilien fast ausschließlich von den Ersparnissen der Familien ab, was das Wachstum des Sektors enorm einschränkt."

Er betonte auch, dass es entscheidend sei, dass die Ersparnisse wieder in produktive Investitionen umgeleitet werden und die Kaufkraft zurückgewonnen wird: "Der Indikator, der misst, wie viele Gehälter benötigt werden, um eine Wohnung zu kaufen, hat sich seit 2017 um fast 25% verschlechtert. Solange die Einkommen hinterherhinken, wird es schwierig sein, die echte Nachfrage nach Wohnraum zu erweitern."

Ein selektiverer und professionellerer Markt

Von Gewin Desarrollos wird beobachtet, dass der Anstieg der Kosten die Art und Weise, wie jedes Projekt analysiert wird, verändert hat, obwohl ein Szenario der allgemeinen Stilllegung ausgeschlossen wird. Ignacio Carpinelli, Partner des Entwicklers, erklärte, dass der Anstieg der Baukosten in Dollar den Gewinn unter Druck setzt, da die Verkaufspreise nicht mit der gleichen Geschwindigkeit steigen. "Die Herausforderung besteht nicht mehr nur darin, wie viel der Bau kostet, sondern wie viel der Käufer bezahlen kann. Der Markt hat eine Grenze, und es reicht nicht mehr aus, alle Erhöhungen automatisch auf den Endpreis zu übertragen", sagte er.

Quelle: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)

In diesem Szenario erklärte Carpinelli, dass die Entwickler eine konservativere Haltung eingenommen haben: "Heute ist es unerlässlich, die Auswirkungen des Grundstücks, der Lage, des Produkts und der Finanzstruktur zu analysieren, bevor ein Projekt gestartet wird. Es gibt Chancen, aber sie erfordern eine viel präzisere Planung."

Er stellte klar, dass er keine allgemeine Stilllegung beobachtet, obwohl einige Entwicklungen Phasen neu planen oder Starts verschieben, um ihr finanzielles Schema zu stärken.

"Projekte mit guter Vorverkaufsquote, Eigenkapital und zu angemessenen Preisen erworbenen Grundstücken halten ihr Tempo. Im Gegensatz dazu haben diejenigen, die auf beschleunigte Verkäufe angewiesen sind oder mit sehr engen Margen entworfen wurden, größere Schwierigkeiten", sagte er.

Er hob auch hervor, dass viele Unternehmen Typologien, Flächen, Ausführungen und Finanzierungsmodelle überarbeiten, um sich an einen anspruchsvolleren und selektiveren Käufer anzupassen.

Langfristige Finanzierung zur Skalierung

Die befragten Experten waren sich einig, dass das nachhaltige Wachstum des Bauwesens weniger von einem punktuellen Rückgang der Kosten abhängen wird und viel mehr von der Konsolidierung eines langfristigen Finanzierungssystems.

Die Baukosten werden irgendwann nicht mehr steigen. Im Moment ist es ein Rätsel

Carpinelli erklärte, dass Instrumente wie die Verbriefung von Hypothekenportfolios, neue Fahrzeuge zur Finanzierung von Immobilienentwicklungen und eine stärkere Beteiligung am Kapitalmarkt das Kreditangebot erheblich erweitern könnten.{#p-1784834833092-43323}

Er wies auch darauf hin, dass mögliche Mechanismen zur Legalisierung von Kapital, die speziell für den Sektor bestimmt sind, zusätzliche Liquidität bringen könnten, immer unter klaren Regeln und mit angemessenen Kontrollen.{#p-1784834833092-82833}

"Der Bau mobilisiert Beschäftigung, Investitionen und Aktivitäten in Dutzenden von Industrien. Aber er benötigt finanzierte Nachfrage, um nachhaltig zu wachsen. Ohne Hypothekarkredite für den Endkäufer wird es sehr schwierig sein, dass der Sektor ein viel höheres Niveau als das aktuelle erreicht. Wirtschaftliche Vorhersehbarkeit, langfristige Finanzierung und stabile Regeln werden die Variablen sein, die die nächste Phase des Marktes bestimmen", schloss Carpinelli.

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