افزایش اعتماد سازندگان آمریکایی به ۳۵: کاهش نسبت تخفیف، اما هنوز از بحران قابلیت خرید مسکن خارج نشده‌اند

خبرگزاری بی‌سی‌نیوز گزارش می‌دهد:

انجمن ملی سازندگان مسکن ایالات متحده در تاریخ ۱۷ اوت، شاخص بازار مسکن NAHB/Wells Fargo را منتشر کرد که نشان می‌دهد اعتماد سازندگان در اوت به میزان ۱ واحد افزایش یافته و به ۳۵ رسیده است. دامنه این شاخص از ۰ تا ۱۰۰ است و بالای ۵۰ به معنای این است که سازندگانی که وضعیت بازار را خوب می‌دانند، بیشتر از سازندگانی هستند که وضعیت را بد می‌دانند. بنابراین، با وجود اینکه ۳۵ نسبت به ماه ژوئیه بهبود یافته، اما هنوز در محدوده‌ای به شدت بدبینانه قرار دارد و نمی‌توان آن را به عنوان نشانه‌ای از بهبود بازار مسکن توصیف کرد.

سه زیرشاخص نشان‌دهنده بهبود محدود هستند. شاخص وضعیت فروش خانه‌های جدید مستقل به میزان ۲ واحد افزایش یافته و به ۳۹ رسیده است؛ پیش‌بینی فروش در شش ماه آینده ثابت مانده و ۴۳ است؛ و جریان خریداران بالقوه نیز ۲۳ باقی مانده است. ۳۵ درصد از سازندگان در اوت قیمت‌ها را کاهش داده‌اند که کمتر از ۳۷ درصد در ماه ژوئیه و مشابه با ماه ژوئن است؛ میانگین کاهش قیمت همچنان ۶ درصد است. نسبت سازندگانی که از مشوق‌های فروش استفاده می‌کنند، ۶۳ درصد باقی مانده است که نشان می‌دهد اکثر پروژه‌ها هنوز نیاز به ارائه تخفیف‌های نرخ بهره، ارتقاء امکانات یا سایر مشوق‌ها برای انجام معامله دارند.

افزایش یک واحدی اعتماد، نمی‌تواند تقاضا را که تحت فشار قابلیت خرید است، تغییر دهد

هسته اصلی تضاد در بازار مسکن، اقساط ماهانه است و نه فقط قیمت خانه. خریداران با قیمت‌های بالای خانه، نرخ‌های وام بالا، بیمه و مالیات مواجه هستند و حتی اگر قیمت‌های پیشنهادی به طور جزئی کاهش یابد، مجموع اقساط ماهانه ممکن است همچنان از بودجه خانوار فراتر رود. سازندگان می‌توانند نرخ‌های موقتی را کاهش دهند یا بخشی از هزینه‌های معامله را بپذیرند، اما این اقدامات سود را کاهش می‌دهد و به سختی می‌تواند هزینه‌های تأمین مالی را به طور دائمی جبران کند.

شاخص جریان خریداران تنها ۲۳ است که پایین‌ترین مقدار در میان سه زیرشاخص است. این نشان می‌دهد که تعداد افرادی که واقعاً به دفتر فروش مراجعه می‌کنند یا به طور جدی قیمت‌ها را استعلام می‌کنند، هنوز کافی نیست. افزایش فعلی شاخص فروش به ۳۹ ممکن است نشان‌دهنده این باشد که مشتریان موجود تحت تأثیر مشوق‌ها معامله کرده‌اند، اما نمی‌تواند اثبات کند که تقاضای بالقوه به طور کامل بازگشته است. پیش‌بینی فروش در آینده که در ۴۳ ثابت مانده، همچنین نشان می‌دهد که سازندگان دلیلی برای بهبود قوی‌تر نمی‌بینند.

کاهش نسبت شرکت‌های تخفیف‌دهنده از ۳۷ درصد به ۳۵ درصد به نظر مثبت می‌رسد، اما این کاهش بسیار کم است و میانگین کاهش قیمت همچنان ۶ درصد و نرخ استفاده از مشوق‌ها ۶۳ درصد باقی مانده است. اگر تقاضا واقعاً قوی بود، معمولاً باید شاهد بهبود همزمان در نسبت تخفیف، نسبت مشوق‌ها و جریان خریداران باشیم. داده‌های این ماه بیشتر شبیه به این است که بازار در سطح پایین تثبیت شده است، نه اینکه فروشندگان دوباره قدرت قیمت‌گذاری را به دست آورده‌اند.

در سمت عرضه نیز محدودیت‌هایی وجود دارد. هزینه‌های زمین، مصالح ساختمانی، نیروی کار و وام‌های توسعه بر قیمت‌گذاری خانه‌های جدید تأثیر می‌گذارد. حتی اگر سازندگان مایل به کاهش سود باشند، پروژه‌ها ممکن است نتوانند به قیمت‌های قابل خرید برای خانواده‌های معمولی برسند. نرخ‌های بالاتر همچنین هزینه‌های نگهداری زمین و موجودی در حال ساخت را برای سازندگان افزایش می‌دهد و باعث می‌شود که شرکت‌ها با احتیاط بیشتری پروژه‌های جدید را آغاز کنند. نتیجه ممکن است همزمان ضعف تقاضا و کمبود عرضه باشد: فروش قوی نیست، اما منابع مسکونی با قیمت پایین همچنان نادر است.

باید دید که آیا شروع به کار، مجوزها و نرخ‌های وام می‌توانند تغییرات هم‌جهت را ایجاد کنند

شاخص بازار مسکن یک نظرسنجی احساسی است که دارای اهمیت پیشرو است، اما نشان‌دهنده حجم واقعی ساخت و ساز نیست. برای قضاوت در مورد بهبود سرمایه‌گذاری مسکن، باید به شروع به کار خانه‌های جدید، مجوزهای ساختمانی، فروش خانه‌های جدید، موجودی و درخواست‌های وام مسکن توجه کرد. افزایش اعتماد فروش ممکن است نشانه‌ای از تثبیت شروع به کار باشد، یا ممکن است فقط ارزیابی سازندگان از تأثیرات موقتی تبلیغات باشد. اگر مجوزها و شروع به کار خانه‌های مستقل دنبال نشود، افزایش یک واحدی اعتماد به سختی می‌تواند به رشد اقتصادی تبدیل شود.

نرخ‌های وام همچنان مهم‌ترین متغیر خارجی هستند. کاهش نرخ‌ها می‌تواند اقساط ماهانه را کاهش دهد، سقف وام را گسترش دهد و برخی از ناظران را دوباره به بازار برگرداند. اما اگر کاهش نرخ‌ها ناشی از تضعیف قابل توجه اقتصاد باشد، نگرانی‌های مربوط به درآمد و اشتغال می‌تواند خرید خانه را محدود کند. بنابراین، بهترین محیط برای بازار مسکن نه فقط نرخ‌های پایین است، بلکه همزمان کاهش تورم، ثبات اشتغال و کاهش ملایم هزینه‌های تأمین مالی است.

بین خانه‌های جدید و دست دوم نیز باید تمایز قائل شد. بسیاری از مالکان موجود نرخ‌های وام پایین گذشته را قفل کرده‌اند و تمایلی به فروش و تغییر به وام‌های با نرخ بالاتر ندارند که این امر عرضه خانه‌های دست دوم را محدود می‌کند و فرصتی برای فروش خانه‌های جدید ایجاد می‌کند. سازندگان بزرگ همچنین می‌توانند از طریق شرکت‌های مالی خود تخفیف‌های نرخ بهره ارائه دهند، در حالی که فضای سازندگان کوچک و متوسط محدودتر است. بهبود شاخص ملی به معنای این نیست که فشارهای وارده بر مناطق و شرکت‌های مختلف یکسان است.

ساختار منطقه‌ای نیز می‌تواند محدودیت‌های میانگین ملی را بزرگ‌تر کند. در بازارهایی که جریان جمعیت سریع‌تر و عرضه زمین نسبتاً کافی است، سازندگان ممکن است همچنان بتوانند با افزایش واحدهای کوچک و تنظیم برنامه‌های اجتماعی، فروش را حفظ کنند؛ در حالی که در مناطقی که زمین نادر است، تأییدات طولانی است یا هزینه‌های بیمه به سرعت افزایش می‌یابد، حتی اگر تقاضا وجود داشته باشد، ارائه محصولات قابل خرید دشوار است. مشاهده میانگین متحرک سه ماهه منطقه‌ای، بهتر از فقط نگاه کردن به ۳۵ ملی می‌تواند خطرات پروژه را ارزیابی کند.

خریداران همچنین باید ارزش واقعی مشوق‌ها را تشخیص دهند. کاهش موقتی نرخ ممکن است فقط هزینه‌های وام را در چند سال اول پوشش دهد و پس از آن اقساط ماهانه افزایش یابد؛ ارتقاء رایگان امکانات می‌تواند تجربه زندگی را بهبود بخشد، اما اصل را کاهش نمی‌دهد؛ و یارانه هزینه‌های معامله ممکن است توسط قیمت بالاتر جبران شود. هنگام مقایسه گزینه‌ها، باید هزینه پیش‌پرداخت، کل هزینه‌های بهره در طول دوره نگهداری، مالیات، بیمه و هزینه‌های تأمین مالی مجدد آینده را محاسبه کرد و نباید فقط به اقساط ماهانه در ماه اول نگاه کرد.

ترازنامه سازندگان نیز می‌تواند بر مدت زمان ادامه تبلیغات تأثیر بگذارد. شرکت‌هایی که موجودی آنها به آرامی گردش می‌کند، تمایل بیشتری به کاهش قیمت برای بازگشت نقدینگی دارند، در حالی که شرکت‌هایی که ذخایر زمین کافی و هزینه‌های تأمین مالی پایین دارند، می‌توانند منتظر بمانند. اگر در آینده شروع به کار کاهش یابد اما پروژه‌های در حال ساخت همچنان زیاد باشد، بازار ممکن است ابتدا تجربه‌ای از کاهش موجودی را بگذراند و سپس تصمیم بگیرد که آیا عرضه را افزایش دهد یا خیر. بنابراین، ممکن است بین فروش و شروع به کار چند ماه فاصله وجود داشته باشد.

برای اقتصاد کلان، سرمایه‌گذاری مسکن از طریق ساخت و ساز، مصالح ساختمانی، مبلمان، خدمات مشاوره و مالی بر چندین صنعت تأثیر می‌گذارد. اعتماد طولانی‌مدت زیر ۵۰ به این معنی است که این زنجیره انتقال هنوز فاقد نیروی محرکه قوی است. استفاده از مشوق‌ها توسط سازندگان برای حفظ فروش می‌تواند از کاهش شدید فعالیت‌ها جلوگیری کند، اما همچنین نشان می‌دهد که تقاضا نیاز به یارانه دارد تا آزاد شود. تنها زمانی که جریان خریداران به طور مداوم افزایش یابد و کاهش قیمت و مشوق‌ها به وضوح کاهش یابد، بازار می‌تواند از حالت دفاعی به حالت گسترش تغییر کند.

بنابراین، عدد ۳۵ در اوت باید به عنوان "کاهش اندکی در درجه بدبینی" درک شود، نه به عنوان معکوس شدن چرخه مسکن. مهم‌ترین تأیید در ماه‌های آینده این است که آیا هزینه‌های وام کاهش می‌یابد، مجوزها و شروع به کار خانه‌های مستقل افزایش می‌یابد، جریان خریداران می‌تواند از سطح پایین ۲۰ عبور کند و آیا سازندگان می‌توانند فروش را حفظ کنند در حالی که مشوق‌ها را کاهش می‌دهند. هر بهبود منفرد کافی نیست و مشکل قابلیت خرید مسکن نیاز به اصلاح همزمان درآمد، قیمت‌ها، نرخ‌ها و عرضه دارد.