Un nouveau prêt hypothécaire en Ukraine pourrait être revitalisé par un programme avec la Banque mondiale : pourquoi le programme "єОселя" n'est plus suffisant

Le marché ukrainien des prêts hypothécaires reprend, mais son développement est en grande partie assuré par le programme "єОселя". Malgré une augmentation des volumes de prêts et une reprise du marché primaire, la part des hypothèques dans les transactions d'achat-vente de logements reste minimale, et les banques ne sont pas prêtes à accroître activement le crédit sans un renforcement de la protection de leurs droits.

C'est ce qu'a déclaré Elena Dmitrieva, première vice-présidente du conseil d'administration de Globus Bank, lors d'une table ronde analytique de la Confédération des constructeurs d'Ukraine, rapporte Delo.ua.

Le marché immobilier s'adapte, mais la demande reste vulnérable

Selon Elena Dmitrieva, le premier semestre de 2026 a été pour le marché du logement une période d'adaptation progressive aux conditions de guerre. En même temps, les décisions des Ukrainiens d'acheter des biens immobiliers dépendent encore largement de la situation sécuritaire.

"La demande reste très sensible aux bombardements massifs, aux coupures d'électricité et à l'incertitude économique générale", a-t-elle souligné.

Un facteur supplémentaire a été l'augmentation du coût même des logements. En raison de l'affaiblissement de la hryvnia et de l'augmentation des coûts de construction, les prix de l'immobilier ont continué à augmenter.

Malgré cela, la banquière a noté que le logement reste relativement abordable selon les normes historiques. En particulier, le rapport entre le coût d'un appartement sur le marché secondaire et le loyer annuel est d'environ dix ans, ce qui est considéré comme un indicateur acceptable pour le marché.

L'hypothèque croît plus rapidement que le marché du crédit

Selon Globus Bank, au 1er juin 2026, le volume total des prêts hypothécaires dans le système bancaire a atteint 50 milliards de hryvnias. Au cours de l'année écoulée, les portefeuilles hypothécaires des banques ont augmenté de 35 %, tandis que le portefeuille de crédit total a augmenté d'environ 10 %.

Cependant, même avec cette croissance, l'hypothèque reste un instrument financier peu répandu.

"La part des hypothèques dans le nombre total de transactions d'achat-vente de logements ne représente qu'environ 3 %", a souligné Dmitrieva.

Selon elle, environ 42 000 familles ukrainiennes disposent actuellement de prêts hypothécaires, ce qui correspond à environ 0,4 % de tous les ménages du pays.

Le principal moteur - le programme d'État "єОселя"

La principale force motrice du marché reste le programme d'État.

"Les portefeuilles hypothécaires croissent effectivement beaucoup plus rapidement que le marché du crédit dans son ensemble. Cependant, le principal moteur de cette croissance reste "єОселя". Sans le soutien de l'État, l'ampleur du crédit hypothécaire serait considérablement moindre", estime Dmitrieva.

Depuis le début du programme, environ 28 000 prêts d'un montant total de 49 milliards de hryvnias ont déjà été accordés.

Actuellement, "єОселя" représente 93 % de tous les nouveaux prêts hypothécaires accordés en Ukraine.

De plus, le rythme des octrois continue de s'accélérer. Si, au cours du premier semestre de 2025, des prêts d'un montant de 5,5 milliards de hryvnias ont été accordés dans le cadre du programme, pour la même période en 2026, ce montant s'élève déjà à 8,4 milliards de hryvnias.

Les banques financent plus activement les nouvelles constructions

L'une des principales tendances du premier semestre a été le changement de la structure du crédit hypothécaire.

Le segment des prêts garantis par des droits de propriété sur des appartements encore en construction croît le plus rapidement. Selon Dmitrieva, le nombre de ces prêts a augmenté de 146 %, leur part dans la structure des nouvelles hypothèques est passée de 17 % à 27 %.

De plus, les prêts pour l'achat de logements prêts auprès des promoteurs ont augmenté de 31 %, tandis que sur le marché secondaire, la croissance a été de 45 %.

En moyenne, les banques accordent environ 207 prêts pour des logements en construction chaque mois ; 238 autres prêts sont accordés pour des appartements déjà prêts auprès des promoteurs.

Selon l'évaluation de la banquière, ces deux segments fournissent chaque mois environ 884 millions de hryvnias de financement aux entreprises de construction.

"La croissance du crédit garanti par des droits de propriété est un signal important pour le marché primaire. L'hypothèque devient de plus en plus non seulement un moyen d'acquérir un logement, mais aussi une source de financement pour la construction et l'achèvement de nouveaux projets résidentiels", a-t-elle expliqué.

Les banques d'État contrôlent en fait le marché.

Aujourd'hui, en Ukraine, seuls 12 des 59 banques accordent des prêts hypothécaires. Dix banques ont rejoint le programme "єОселя", mais environ 80 % de tous les crédits sont accordés par des établissements financiers publics.

Au total, 93 % de tous les prêts hypothécaires sont concentrés dans seulement cinq banques.

En même temps, les banques à capitaux étrangers participent pratiquement pas au crédit hypothécaire.

"єОселя" devient plus accessible

Après l'introduction d'une compensation partielle du premier versement et des paiements pour les personnes déplacées internes, leur part parmi les nouveaux emprunteurs a atteint 20 %.

De plus, depuis décembre, les militaires mobilisés peuvent obtenir des crédits à un taux d'intérêt de 3 % par an. Aujourd'hui, ils représentent environ 7 % de tous les participants au programme.

La catégorie la plus nombreuse d'emprunteurs reste les familles de deux personnes. C'est pourquoi la superficie maximale du logement pouvant être acquis dans le cadre du programme a été augmentée de 52,5 à 73,5 m².

Le principal obstacle : une faible protection des créanciers

Malgré des statistiques positives, la banquière est convaincue que le marché ne pourra pas se développer pleinement sans des changements législatifs systémiques.

Elle cite comme principal problème la complexité du retour des biens hypothéqués en cas de non-remboursement du crédit.

"Dans de telles circonstances, la banque peut ne pas avoir la possibilité de récupérer la garantie pendant des années et, en même temps, prêter sans compensation à un emprunteur malhonnête. Sans un renforcement des droits des créanciers, le développement d'une hypothèque de marché complète est peu probable", a souligné Elena Dmitrieva.

La situation est également compliquée par des procédures judiciaires longues, un moratoire sur la réalisation de certains objets hypothécaires, de nouvelles exigences de la NBU concernant le capital des banques et une forte charge fiscale sur le secteur bancaire.

Selon l'expert, même en cas de forte demande, les banques peuvent être limitées dans leurs capacités à accroître le crédit.

Ce qui pourrait changer la situation

Un nouvel élan pour le développement du marché pourrait être donné par un programme que "Ukrfinzhylie" élabore en collaboration avec la Banque mondiale. En particulier, il prévoit une compensation allant jusqu'à 20 % du montant du crédit, le remboursement des taux d'intérêt pendant les quatre premières années ; et un apport initial minimum de 5 à 10 %.

Le budget total du programme est estimé à 390 millions de dollars. On s'attend à ce qu'il permette, dans trois ans, d'accorder 20 à 30 000 nouveaux prêts hypothécaires, doublant ainsi les volumes actuels du marché.

Le nouvel accent du modèle sera mis sur le logement secondaire, tandis que "єОселя" restera l'outil principal de soutien au marché primaire.

"Le nouveau modèle de compensation pourrait rendre l'hypothèque plus accessible à un public beaucoup plus large, attirer de nouvelles banques sur le marché et augmenter les volumes globaux de crédit. En même temps, les perspectives à long terme de l'hypothèque dépendront non seulement des programmes gouvernementaux, mais aussi des exigences en matière de capital bancaire et d'un véritable renforcement de la protection des droits des créanciers", a conclu Elena Dmitrieva.

Rappelons qu'en Ukraine, les conditions du programme gouvernemental de crédit abordable "єОселя" changent. Les anciens combattants, les participants aux opérations militaires, les personnes handicapées en raison de la guerre, ainsi que les membres des familles des défenseurs et défenseuses tombés pourront bénéficier d'un prêt hypothécaire à taux réduit de 3 % par an.