聯準會巴理事："通脹尚未控制... 需要進一步加息" 警告

[墨西哥=沈英才特派員] 美國聯邦儲備系統(Fed·聯準會)的邊際巴理事表示，為了將通脹降低到目標水平，進一步的貨幣政策調整可能性很大。儘管經濟增長和勞動市場穩健，但物價上漲率仍高於聯準會的2%目標，物價風險加大，而就業市場風險則減少。

巴理事於23日(當地時間)在芝加哥聯邦儲備銀行舉辦的「2026年住房購買力：社區發展峰會」上，診斷了美國住房困難的結構性原因。他指出，美國的住房供應不足規模在200萬至550萬套之間，並將土地和建築規範、建築業生產力停滯、金融危機後建築業基礎受損、以及新冠疫情後建築成本上升列為主要原因。

"通脹朝2%的趨勢不明確"...暗示進一步政策調整

巴理事解釋，美國經濟在過去一年半中遭遇了關稅徵收、中東衝突、以及俄羅斯的烏克蘭戰爭帶來的混亂。最近，人工智慧(AI)基礎設施建設的投資需求激增。他評估這些衝擊對物價上漲壓力產生了影響。

巴理事指出，經濟增長勢頭強勁，勞動市場也穩健。然而，通脹仍高於聯準會的2%目標，且在適當時機並未明顯下降。

他表示，通脹目標達成的風險加大，而勞動市場風險則減少。因此，有必要根據聯準會的兩項責任，即最大就業和物價穩定，重新調整貨幣政策。

巴理事將上週聯邦公開市場委員會(FOMC)加息評估為重要舉措，並表示自己也支持加息。

巴理事解釋，考慮到經濟情況的變化，貨幣政策已經偏離了適當的位置。他認為，上週的加息是正確方向的調整。

他還暗示了進一步調整的可能性。巴理事表示，基於基本預測，為了在適當時機將通脹降低到目標水平，進一步的政策調整可能性很大。

他強調，為了支持最大就業的可持續增長，物價穩定也至關重要。

住房購買力降至21年最低...房價上漲70%而收入僅增長17%

巴理事診斷出美國的居住成本負擔在長期內惡化。由於租金和房價上升，許多家庭難以承擔居住成本。

根據亞特蘭大聯邦儲備銀行的住房擁有購買力監測，住房購買力指數在2026年7月降至68，為21年來的最低點。

該指數低於100意味著中位數收入家庭難以承擔當前抵押貸款利率下的中等價格住房。

巴理事表示，自2006年房價崩潰以來，美國住房在新冠疫情之前平均處於可購買水平。此後，該指數持續低於100。

實際房價在美國多個地區達到歷史最高水平。再加上抵押貸款利率高於新冠疫情之前，許多家庭的住房購買變得困難。

他強調，聯準會的短期政策利率影響包括抵押貸款在內的長期借款利率，但抵押貸款利率也受到其他多種因素的影響。一般來說，通脹降低時，抵押貸款利率也會降低，聯準會正努力實現物價穩定目標。

收入與房價之間的差距也在擴大。

根據巴理事提供的資料，2000年至2024年，考慮物價因素後，美國中位數家庭收入增長約17%。同一時期，實際房價上漲約70%。

房價上漲的速度大大超過了家庭收入的增長。

根據聯準會的美國家庭經濟生活報告，2024年計劃首次購房的人中，有68%表示無法負擔首付款。

租戶也面臨類似的現金負擔。因為在租用新住房時，首個月的租金、押金和申請費用等需要一筆不小的開支。

租金負擔也加重。

巴理事表示，1980年時，55%的租住房屋的租金在當前價值下為3500美元以下。現在，低於這一價格的租金住房僅占總數的20%。

目前，美國約一半的租戶將30%以上的收入用於租金支出。約四分之一的租戶將一半以上的收入用於租金。

既有住房不出現的「鎖定效應」...一半的抵押貸款利率低於4%

巴理事指出，在2022年之前以低利率獲得住房抵押貸款的家庭，現在出售住房並搬家的誘因減少。因為搬家時需要承擔當前的高抵押貸款利率。

目前，美國約一半的抵押貸款利率低於4%。約80%低於6%。

既有住房擁有者不願放棄低利率的所謂「鎖定效應」，同時減少了住房需求和供應。

巴理事解釋，在住房供應不足的市場中，房源減少的影響可能大於需求減少的影響，從而可能推高房價。

最終，購房者除了面對高房價和抵押貸款利率外，還需承擔住房保險費和財產稅的上升。

租金也大幅高於新冠疫情之前的水平。

巴理事表示，今年8月美國消費者物價指數(CPI)的住宅租金比2019年12月高出34%。雖然2022至2023年的居住成本物價上漲率大幅放緩，但仍以年率約2.75%的速度上升。

巴理事表示，為了改善住房購買力，各機構和部門應共同發揮作用，協同應對。