聯準會官員巴爾警告通膨尚未受控，仍需進一步升息

【墨西哥城＝沈永宰記者】美國聯邦準備理事會（Fed）成員麥可·巴爾表示，為了讓通膨率回到目標水準，很可能還需要進一步調整貨幣政策。儘管經濟成長與勞動市場依然強勁，通膨率仍高於 Fed 的2%目標，物價相關風險有所上升，而勞動市場風險則已降低。

當地時間23日，巴爾在芝加哥聯邦準備銀行舉辦的「2026年住房負擔能力：社區發展高峰會」上，分析美國住房危機的結構性成因。他指出，美國住房供給短缺規模介於200万至550万戶之間，並將土地與建築法規、建築生產力停滯、金融危機後建築業基礎受損，以及 COVID-19 疫情後建築成本上漲列為主要原因。

「通膨率朝2%目標下降的趨勢不明確」……暗示將進一步調整政策

巴爾說明，過去18個月，美國經濟因關稅、中東衝突及俄羅斯對烏克蘭的戰爭而面臨動盪。近期，建設人工智慧（AI）基礎設施的投資需求大幅增加。他評估，這些衝擊都對通膨壓力造成影響。

巴爾指出，美國經濟成長強勁，勞動市場穩健。然而，他也表示，通膨率高於 Fed 的2%目標，且未明確朝著目標及時下降。

他說明，達成通膨目標的風險已上升，但勞動市場的風險有所降低。因此，他表示有必要重新校準貨幣政策，以平衡 Fed 實現充分就業與物價穩定雙重使命所面臨的風險。

巴爾認為，上週聯邦公開市場委員會（FOMC）調升政策利率是一項重要措施，並表示他也支持升息。

他說明，考量經濟情勢變化，貨幣政策已偏離適當的位置。他認為，上週的升息是朝正確方向進行的恰當調整。

他也暗示未來可能進一步調整。巴爾表示，根據基準展望，為了及時將通膨降至目標，很可能還需要進一步調整政策。

他強調，物價穩定對於支持充分就業、實現永續成長至關重要。

住房負擔能力降至21年來最低……房價上漲70%，收入僅增17%

巴爾指出，美國家庭的住房成本負擔長期以來持續惡化。他說明，租金和房價相對於收入與儲蓄不斷上升，許多家庭難以負擔住房成本。

根據亞特蘭大聯邦準備銀行的住房負擔能力監測指標，住房負擔能力指數預計到2026/07將降至68，創下21年來最低水準。

指數低於100，代表以目前的房貸利率來看，收入中位數家庭難以負擔價格中位數的住宅。

巴爾表示，從2006年房價崩跌後到 COVID-19 疫情前，美國住房整體而言都還算負擔得起。此後，指數便持續低於100。

美國各地的實質房價也創下歷史新高。巴爾說明，加上房貸利率高於 COVID-19 疫情前的水準，許多家庭難以購屋。

他強調，Fed 的短期政策利率會影響包括房貸在內的長期借貸利率，但房貸利率也會受到其他多種因素影響。一般而言，通膨下降時，房貸利率也會下滑，而 Fed 正致力於達成物價穩定目標。

收入與房價之間的差距也持續擴大。

根據巴爾提出的數據，經通膨調整後，美國家庭收入中位數從2000年至2024年約增加17%。同一期間，實質房價則約上漲70%。

這表示房價上漲速度遠遠超過家庭收入的增幅。

根據 Fed 關於美國家庭經濟生活的報告，在計畫於2024年購買首間自住房的人當中，有68%表示無力負擔頭期款。

租屋者也面臨類似的現金負擔。租下新住所時，往往需要準備一筆可觀的金額，用於支付首月租金、押金與申請費。

租金負擔也有所增加。

巴爾表示，1980年時，55%的出租住宅租金低於以目前價值計算的3,500美元。如今，租金低於這個價格的住宅僅占20%。

目前，約有一半的美國租屋者將超過30%的收入用於支付租金。約四分之一的租屋者則將超過一半的收入花在租金上。

鎖定效應使現有住宅難以進入市場……半數房貸利率低於4%

巴爾指出，2022年前以低利率辦理房貸的家庭，出售現有住宅並搬家的誘因較低。這是因為搬家後，他們將不得不承擔目前較高的房貸利率。

目前，美國約有一半房貸的利率低於4%。約有80%的房貸利率低於6%。

所謂「鎖定效應」，是指現有屋主不願放棄低利率，這會同時減少住房需求與供給。

巴爾說明，在住房供給短缺的市場中，房屋掛牌量減少的影響可能超過需求下降的影響，進而推升房價。

購屋者最終不只要承受高房價與高房貸利率，還得面對房屋保險費及房產稅上漲。

租金也已大幅高於 COVID-19 疫情前的水準。

巴爾表示，今年8月美國消費者物價指數（CPI）中的住宅租金項目，較2019/12高出34%。儘管住房成本的漲幅相較2022至2023年已大幅放緩，但目前仍以每年約2.75%的速度上漲。

巴爾表示，若要改善住房負擔能力，各個機構與產業部門必須攜手合作，採取有效措施因應。

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