烏克蘭的新房貸計劃可能會因世界銀行的計劃而復甦：為何單靠「єОселя」已經不夠

烏克蘭的房貸市場正在恢復，但其發展實際上依賴於「єОселя」。儘管貸款額度增長和初級市場活躍，房貸在房屋買賣交易中的比例仍然微乎其微，銀行在未加強自身權益保護的情況下不願意積極增加貸款。

這是全球銀行的第一副董事長葉蓮娜·德米特里耶娃在烏克蘭建築商聯盟的分析小組會議上所說的，據Delo.ua報導。

房地產市場正在適應，但需求仍然脆弱

根據葉蓮娜·德米特里耶娃的說法，2026年上半年對於房地產市場來說是逐步適應戰爭條件的時期。同時，烏克蘭人購買房產的決策仍在很大程度上取決於安全形勢。

「需求對大規模轟炸、電力供應中斷和整體經濟不確定性仍然非常敏感，」她指出。

另一個因素是房價的上漲。由於赫里夫尼亞貶值和建設成本上升，房地產價格持續上漲。

儘管如此，這位銀行家指出，根據歷史標準，住房仍然相對可負擔。具體來說，二手房的價格與年租金的比率約為十年，這被認為是市場的可接受指標。

房貸增長速度超過整個信貸市場

根據全球銀行的數據，截至2026年6月1日，銀行系統中的房貸總額達到500億赫里夫尼亞。在過去的一年中，銀行的房貸組合增長了35%，而整體信貸組合增長約10%。

然而，即使在這樣的增長下，房貸仍然是一種不太普及的金融工具。

「房貸在所有房屋買賣交易中的比例僅約為3%，」德米特里耶娃強調。

根據她的說法，目前只有約42,000個烏克蘭家庭擁有房貸，這大約占全國所有家庭的0.4%。

主要驅動力是國家的「єОселя」

市場的主要推動力仍然是國家計劃。

「房貸組合的增長確實比整個信貸市場快得多。然而，這一增長的主要推動力仍然是「єОселя」。如果沒有國家的支持，房貸的規模將會小得多，」德米特里耶娃認為。

自計劃啟動以來，已經發放了約28,000筆貸款，總額達到490億赫里夫尼亞。

目前，「єОселя」佔烏克蘭所有新房貸的93%。

同時，發放速度持續加快。如果在2025年上半年通過該計劃發放的貸款為55億赫里夫尼亞，那麼在2026年同期則已達到84億赫里夫尼亞。

銀行對新建房屋的貸款更加積極

上半年的一個主要趨勢是房貸結構的變化。

抵押貸款中，針對尚在建設中的公寓的貸款增長最快。根據德米特里耶娃的說法，這類貸款的數量增長了146%，其在新房貸結構中的比例從17%增長到27%。

此外，針對開發商的現成住房的貸款增長了31%，而二手市場的增長則達到45%。

平均而言，銀行每月發放約207筆針對在建住房的貸款；另外238筆貸款則是針對開發商的現成公寓。

根據這位銀行家的評估，這兩個細分市場每月為建築公司提供約8.84億赫里夫尼亞的資金。

「針對財產權的貸款增長是對初級市場的重要信號。房貸越來越多地成為購買住房的方式，也成為資助建設和完成新住宅項目的來源，」她解釋道。

國有銀行實際上控制著市場

今天，烏克蘭只有 12 家銀行提供房貸服務。在「єOsеля」計劃中，有十家銀行參與，但大約 80% 的貸款仍由國有金融機構發放。

總體而言，93% 的房貸僅集中在五家銀行。

同時，外資銀行幾乎不參與房貸業務。

「єOsеля」變得更加可及

在引入對內部流離失所者的首付款和支付部分補償後，他們在新借款人中的比例達到了 20%。

此外，自十二月起，動員的軍人可以以年利率 3% 申請貸款。今天，他們約占該計劃所有參與者的 7%。

借款人中最多的類別仍然是兩口之家。正因如此，根據該計劃可購買的最大住房面積從 52.5 平方米增加到 73.5 平方米。

主要障礙——對貸款人的保護不足

儘管統計數據顯示良好，但銀行家堅信，市場無法在沒有系統性立法變革的情況下充分發展。

她稱最大的問題是，在貸款未償還的情況下，回收抵押財產的難度。

「在這種情況下，銀行可能多年無法收回抵押品，同時事實上無償貸款給不誠實的借款人。若不加強貸款人的權利，全面市場房貸的發展不太可能。」——葉蓮娜·德米特里耶娃強調。

情況還因漫長的司法程序、對某些抵押物的實施禁令、國家銀行對銀行資本的新要求以及銀行業的高稅負而變得更加複雜。

根據專家的說法，即使需求高，銀行在擴大貸款方面也可能受到限制。

什麼可以改變現狀

「烏克蘭金融住房」與世界銀行共同開發的計劃可能為市場發展帶來新的動力。具體而言，計劃包括對貸款金額的 20% 進行補償、前四年利率的補償；以及最低的首付款——5-10%。

該計劃的總預算估計為 3.9 億美元。預計在三年內，它將使 20,000 至 30,000 份新的房貸得以發放，實際上使市場的當前規模翻倍。

新模型的主要重點將放在二手房上，而「єOsеля」將繼續作為支持一手市場的主要工具。

「新的補償模型可以使房貸對更廣泛的公民群體變得更加可及，吸引新銀行進入市場並增加整體貸款量。同時，房貸的長期前景將不僅取決於國家計劃，還取決於對銀行資本的要求和實際加強對貸款人權利的保護。」——葉蓮娜·德米特里耶娃總結道。

提醒一下，烏克蘭的國家可負擔貸款計劃「єOsеля」的條件正在改變。戰爭退伍軍人、參與戰鬥的人、因戰爭而殘疾的人，以及陣亡保護者的家庭成員將能夠享受年利率 3% 的優惠房貸。