Wall Street convierte la enorme demanda eléctrica de la IA en un mercado de bonos de 61 mil millones de dólares

Cada interacción con la IA utiliza electricidad en un centro de datos. Los servidores calculan la respuesta, el equipo de refrigeración se encarga del calor y las conexiones de red envían el resultado de vuelta al usuario.

Multiplica ese proceso a través de millones de solicitudes y la factura eléctrica se convierte en uno de los costos más altos de la instalación, mientras que el acceso a suficiente energía determina cuánto procesamiento puede soportar el edificio y cuánto dinero puede ganar.

Wall Street ahora está empaquetando esos ingresos en bonos. Una vez que un centro de datos está abierto y tiene clientes que pagan, su propietario puede transferir la instalación y sus contratos a una entidad legal separada que emite deuda. Los inversores son reembolsados con el alquiler y las tarifas de servicio pagadas por los clientes del centro de datos después de cubrir gastos como electricidad, mantenimiento, impuestos y seguros.

La garantía se extiende más allá del alquiler, cubriendo la propiedad, sus sistemas esenciales, acuerdos con clientes y el negocio que mantiene todo en funcionamiento. La electricidad aparece como un gasto en el flujo de caja, por lo que los precios de la energía y los megavatios entregables pueden moldear el bono casi tanto como el crédito del inquilino.

En febrero, S&P asignó una calificación A(sf) a los bonos 2026-1 de 475 millones de dólares de Sabey Data Center Issuer, respaldados por bienes raíces y pagos de arrendamiento de inquilinos. En todo el sector, las titulizaciones de centros de datos pendientes se expandieron de aproximadamente 4 mil millones de dólares en 2020 a 61 mil millones de dólares hasta julio de 2026, según una investigación de la Structured Finance Association basada en datos de Barclays.

El bono otorga a los inversores un derecho sobre bienes raíces y ingresos operativos, aunque la unidad económica subyacente no es más que electricidad confiable entregada a un cliente de computación solvente.

La IA ha convertido el megavatio en algo que Wall Street puede valorar y colocar en una cartera de renta fija.

La nueva unidad de bienes raíces es un megavatio

El lenguaje convencional de propiedades tiene dificultades con un centro de datos porque los pies cuadrados solo explican la estructura. Los campus de servidores necesitan una conexión de servicios públicos, subestaciones, generación de respaldo, refrigeración, seguridad y rutas de fibra diseñadas en torno al consumo de energía de cada rack.

El espacio con poca electricidad utilizable ofrece poco a una empresa de IA, mientras que un megavatio asegurado en una región con poca capacidad puede definir todo el proyecto.

Los totales nacionales muestran cuán rápido se está expandiendo ese requisito físico. La actualización de 2025 del Lawrence Berkeley National Laboratory estima que los centros de datos de EE. UU. podrían consumir 649 teravatios-hora en 2030 en su caso de referencia, lo que equivale al 11.8% del uso total de electricidad en EE. UU.

El rango más amplio del modelo varía de 521 a 843 TWh, o del 9.5% al 15.3%, dependiendo en parte de los envíos de chips, el uso de servidores, la vida útil del equipo y el rendimiento de refrigeración.

Para los inversores en bonos, ese amplio rango captura cuán lejos podrían moverse las necesidades de energía de la industria durante la vida de un valor de largo plazo.

Más chips de IA pueden aumentar los ingresos, pero también requieren equipo eléctrico adicional, mejoras en los servicios públicos y refrigeración. Incluso una instalación con un contrato de cliente a largo plazo puede necesitar costosas actualizaciones a medida que nuevos procesadores generan más calor en cada rack.

El acuerdo con el cliente traduce esa demanda de computación en ingresos. Los grandes inquilinos de la nube y la IA alquilan una sala de datos o un bloque de capacidad medido en megavatios, y luego pagan por el espacio, la energía disponible y los servicios operativos.

Esos pagos crean efectivo recurrente mientras que la concentración de inquilinos vincula todo un campus a un pequeño número de empresas tecnológicas.

La estructura de la transacción descrita a la SEC comienza con los ingresos de inquilinos y clientes, luego deduce impuestos, seguros, electricidad, reparaciones y costos operativos antes de que se pague a los tenedores de bonos.

La propiedad y los contratos forman la garantía, mientras que la factura eléctrica controla cuánto ingreso completa el viaje desde un inquilino de IA hasta el cupón de un inversor.

Eso deja a los compradores de bonos con dos trabajos de suscripción conectados, ya que un hiperescalador con grado de inversión puede hacer que los pagos de arrendamiento parezcan confiables incluso cuando el edificio enfrenta límites en torno al poder y la utilidad tecnológica.

El crédito del inquilino pregunta si el cliente puede pagar, mientras que el diseño de la instalación pregunta si ese cliente seguirá queriendo el edificio cuando chips más densos demanden otra configuración eléctrica y de refrigeración.

Los centros de datos pasan por varios tipos de financiamiento a medida que su perfil de riesgo madura. Los préstamos de construcción, financiamiento de proyectos, crédito privado o bonos corporativos pueden financiar la tierra, el equipo, los permisos y el trabajo de servicios públicos.

Esos primeros prestamistas asumen el peligro de una conexión a la red retrasada, sobrecostos o una instalación que se abre sin suficientes inquilinos.

Una vez que el edificio está en funcionamiento y arrendado, su propietario puede refinanciar a través de una titulización de centros de datos o un valor respaldado por hipotecas comerciales. La deuda corporativa depende del balance general amplio de la empresa, mientras que un acuerdo respaldado por hipotecas comerciales posee un préstamo hipotecario garantizado por la propiedad.

Una titulización de centros de datos coloca las instalaciones y los activos operativos dentro de un emisor protegido, dando a los inversores recurso principalmente a ese grupo.

El emisor de propósito especial puede poseer la propiedad, los sistemas de energía y refrigeración, fibra, arrendamientos y contratos de servicio, mientras que un operador gestiona las instalaciones. Un fideicomiso maestro permite al patrocinador agregar centros de datos calificados y emitir más notas con el tiempo, convirtiendo una cartera de campus de servidores en una fuente repetida de financiamiento para otra ronda de construcción.

La carta de Latham presentada ante la SEC dice que estas transacciones generalmente comienzan con una deuda igual a no más del 70% del valor de los activos tasados, dejando al menos el 30% como capital del patrocinador. Las notas a menudo tienen un punto de reembolso esperado alrededor de cinco años y una madurez legal final de 25 a 30 años.

Tal brecha amplia crea exposición de refinanciamiento porque el plan de negocio asume que el propietario puede emitir nueva deuda o reembolsar anticipadamente muchos años antes de la fecha límite legal.

Wall Street puede dividir el mismo grupo en clases con diferentes reclamos sobre el efectivo, permitiendo que una cartera de edificios sirva a fondos de pensiones, aseguradoras, fondos de cobertura y otros compradores con diferentes apetitos de riesgo.

Las clases senior reciben sus pagos primero y generalmente tienen cupones más bajos, mientras que las clases junior recogen más interés porque absorben pérdidas antes.

La revisión del sector de la Asociación de Finanzas Estructuradas coloca la emisión promedio de ABS de centros de datos cerca de $600 millones y la emisión promedio de CMBS de centros de datos cerca de $1.2 mil millones.

El mercado sigue siendo pequeño en comparación con la carrera de capital que lo alimenta. La Asociación de Finanzas Estructuradas cita una estimación de Morgan Stanley de $2.9 billones en gastos globales de centros de datos hasta 2028, con aproximadamente $1.4 billones cubiertos por efectivo generado en grandes empresas de nube y otros $1.5 billones que necesitan financiamiento externo.

Las titulizaciones y los bonos hipotecarios comerciales podrían suministrar alrededor de $150 mil millones, dejando que la deuda corporativa, los préstamos bancarios, el financiamiento de proyectos, el crédito privado y el financiamiento de equipos financien el resto.

Los centros de datos ya ocupan mucho más espacio en el crédito estructurado. El mismo documento coloca los ABS de centros de datos en aproximadamente el 12% del mercado esotérico de ABS en 2026, en comparación con el 3% en 2020, mientras que los CMBS de centros de datos representan aproximadamente el 6% de CMBS de un solo activo y un solo prestatario.

Una proyección de Barclays citada en el informe coloca las titulizaciones de centros de datos pendientes tan altas como $180 mil millones para finales de 2028.

El mercado de bonos de IA elimina una etiqueta de ABS

Una distinción legal le dio a este mercado una apertura valiosa el 29 de julio, cuando la Oficina de Finanzas Estructuradas de la SEC acordó que las titulizaciones de centros de datos que coinciden con la descripción de Latham caen fuera de la definición de un valor respaldado por activos según la Ley de Intercambio.

La respuesta del personal de la SEC se aplica solo a los hechos presentados, no tiene fuerza legal independiente y deja espacio para que el personal llegue a otra conclusión cuando un acuerdo utiliza una estructura diferente.

El razonamiento depende de lo que queda una vez que se ha reembolsado a los inversores. Los valores respaldados por activos convencionales suelen contener hipotecas, préstamos de automóviles o cuentas por cobrar que se convierten en efectivo y desaparecen a medida que los prestatarios los amortizan.

Los emisores de centros de datos aún poseen y operan la instalación una vez que se han reembolsado sus notas, y la tierra, el equipo de energía, el equipo de refrigeración, los contratos y el negocio pueden seguir generando valor. Eso hace que la estructura esté mucho más cerca de financiar una empresa inmobiliaria en funcionamiento.

También crea un problema de lenguaje porque el mercado todavía se refiere a estos instrumentos como ABS de centros de datos, mientras que la carta de la SEC trata con la definición legal más estrecha de un ABS de la Ley de Intercambio. La etiqueta familiar del mercado y la categoría estatutaria ahora pueden señalar cosas diferentes sin que ninguna de las dos usos sea incorrecto.

Esa clasificación permite que los acuerdos que califiquen eviten varias obligaciones específicas de ABS. La explicación de Latham sobre la opinión de la SEC dice que los participantes del mercado pueden dejar de observar voluntariamente la regla federal que exige a los titulizadores retener el 5% del riesgo crediticio.

La Regla 192, que prohíbe ciertos conflictos de interés para las titulizaciones cubiertas, también queda fuera de la estructura, junto con las disposiciones de divulgación relacionadas con la actividad de recompra y los informes de debida diligencia de terceros.

Las estructuras típicas de centros de datos mantienen el capital del patrocinador en un 30% o más, lo que da a los propietarios una gran parte de su dinero en riesgo, aunque esa característica difiere de una regla de retención estatutaria.

La ley federal contra el fraude y la correspondiente exención de registro u oferta aún se aplican. La carta del personal puede reducir el costo y el trabajo de emitir los bonos, mientras deja a los inversores estudiar los documentos del acuerdo para contratos de energía, exposición de inquilinos, supuestos de refinanciamiento y condición de los activos.

Si los costos de emisión más bajos traen más instalaciones operativas al mercado de bonos, la divulgación voluntaria tendrá más peso. Los inversores necesitan suficiente información para comparar la energía entregable, la concentración de inquilinos, la antigüedad del equipo y la deuda que vence en el punto de reembolso esperado.

Las calificaciones familiares comprimen una visión crediticia complicada en una letra, mientras que las razones físicas detrás de esa visión pueden permanecer enterradas varios niveles más abajo.

Esos niveles se conectan de maneras que hacen que el crédito de IA sea diferente de una hipoteca de oficina ordinaria. Las conexiones de red retrasadas posponen el arrendamiento y los ingresos que vienen con él, mientras que los inquilinos concentrados pueden optar por renegociar o irse. Los costos de electricidad más altos reducen el efectivo disponible para el servicio de la deuda, y los chips más densos pueden obligar a costosas renovaciones.

Si el mercado de bonos también se vuelve hostil cerca del punto de reembolso de cinco años, el emisor puede necesitar otro prestamista justo cuando la demanda de sus instalaciones más antiguas está debilitándose.

Los centros de datos de IA están probando el libro de jugadas de ahorro de energía pionero de los mineros de Bitcoin, utilizando computación flexible para reducir el uso de electricidad cuando la red está sobrecargada.

La versión de bonos lleva la misma realidad física a los mercados de crédito. Una instalación que puede gestionar la energía de manera inteligente puede preservar márgenes y mejorar la fiabilidad, mientras que una construida en torno a una demanda máxima ininterrumpida deja a la red y su efectivo operativo con menos margen.

El usuario que recibe una respuesta generada por IA ve un software moviéndose a una velocidad extraordinaria. El inversor que posee una nota de centro de datos tiene un reclamo que puede extenderse a lo largo de décadas.

Entre ellos se encuentra una cadena de servicios públicos, subestaciones, arrendamientos, servidores y supuestos de refinanciamiento, todos alimentando un flujo de efectivo operativo. Wall Street ha hecho que el apetito eléctrico de la IA sea invertible, y cada cupón ahora lleva las restricciones físicas que la interfaz deja fuera.

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