Le marché immobilier est mort en Espagne. Vive le Bitcoin.

L'Espagne vient de montrer à chaque propriétaire immobilier en Europe que les règles concernant leur actif peuvent être réécrites par décret. Le Bitcoin est le seul actif où cela ne peut pas se produire.

Je dirige le Master en Bitcoin à l'Universidad de las Hespérides. Mon domaine se concentre sur la manière dont les gens construisent leur richesse sur des décennies, et non sur des semaines. En Espagne, pendant des générations, la réponse à la richesse familiale à long terme était la terre et la propriété, jusqu'à présent.

La semaine dernière, le gouvernement a rendu ce chemin presque impossible. Je n'écris pas pour dénigrer l'immobilier. J'écris parce que l'Espagne vient de menacer l'un des rares outils de construction de richesse à long terme dont disposaient les familles ordinaires, et elles auront besoin d'un autre.

Deux décrets, un message

Le 29 septembre, le gouvernement espagnol a approuvé deux décrets d'urgence sur le logement. Ils ont pris effet dans les jours qui ont suivi, et une audience prévue au Congrès était le vendredi 2 octobre, mais le décret n'a pas été adopté, bien que le vote ait été très serré.

Le gouvernement espagnol n'a pas adopté ces règles comme une loi normale. Le 29 septembre, il a approuvé deux décrets d'urgence (reales decretos-ley). La Constitution réserve cet outil aux cas de "besoin extraordinaire et urgent". Un décret-loi prend effet immédiatement, et le Congrès a ensuite trente jours pour le valider ou l'abroger. Le gouvernement a scindé les réformes en deux afin que chacune puisse être votée séparément, plutôt qu'une mesure controversée ne fasse échouer l'ensemble.

Le premier décret a plafonné les augmentations de loyer jusqu'à la fin de 2027. Un loyer déjà supérieur au maximum fixé par l'indice de référence officiel ne pouvait pas augmenter du tout. Dans tous les autres cas, les parties pouvaient convenir d'une mise à jour, et sans nouvel accord, l'augmentation ne pouvait pas dépasser 2 %. L'inflation en Espagne en septembre était de 4,9 %, selon l'institut national des statistiques, donc le revenu réel d'un propriétaire diminuerait chaque année par la loi.

Le deuxième décret allait plus loin. À la fin de la durée minimale, si aucune des parties n'a donné de préavis, le bail se renouvelle obligatoirement par périodes successives de cinq ans, ou sept si le propriétaire est une personne morale. Un propriétaire qui met fin à un contrat sans raison énoncée dans la loi doit indemniser le locataire. Le paiement est calculé, lorsque cela est possible, sur le système de référence des loyers de l'État, et ne peut jamais être inférieur à un mois de loyer pour chaque année que le locataire a vécu dans le logement. En pratique, les propriétaires perdent une grande partie de leur liberté pour récupérer leur propre propriété ou la relouer à des prix actuels.

Les règles s'appliquent également aux contrats déjà signés, à partir de leur prochaine date de renouvellement (résumé de Provivienda). C'est pourquoi beaucoup considèrent les décrets comme inconstitutionnels. Les critiques soutiennent qu'ils réécrivent rétroactivement des accords privés que les deux parties ont signés selon des règles différentes, ce que l'article 9.3 de la Constitution interdit pour les mesures restreignant les droits individuels.

Le Congrès n'a jamais tranché cette question. Le 2 octobre, il a rejeté le premier décret par 178 voix contre 172 et le second par 184 voix contre 166. Sánchez a ensuite convoqué des élections générales pour le 29 novembre.

Mardi, le Conseil des ministres a de nouveau approuvé les deux décrets, n'introduisant que des modifications techniques, et les a envoyés à la Diputación Permanente du Congrès, où le vote de Junts n'est pas nécessaire. C'est l'organe réduit qui remplace la chambre pleine une fois le Congrès dissous. Sánchez a déclaré que le deuxième décret, sur les renouvellements automatiques, ne prendrait effet que si cet organe le valide, plutôt qu'à la publication dans le BOE. Des juristes consultés par un journal considèrent que cette manœuvre frôle l'abus de droit.

Les investisseurs peuvent vivre avec des règles strictes. Ce qu'ils ne peuvent pas évaluer, c'est une règle qui change après qu'ils se soient engagés. Ce dernier point est celui que chaque propriétaire immobilier en Europe devrait lire deux fois.

Le marché a répondu en quelques heures

Les propriétaires n'ont pas attendu le vote. Un programme de télévision espagnol a rapporté qu'environ 2 900 annonces de location ont été retirées des portails immobiliers en environ quatre heures (EDATV). À Madrid, les annonces auraient chuté d'environ 20 % en moins de 24 heures, passant de 11 815 à 9 398 (LaBandera). Ce sont des comptages préliminaires, non audités. La direction reste claire.

Aucune de ces informations n'est nouvelle. Nous avons mené cette expérience de nombreuses fois, et elle continue de donner le même résultat.

• Berlin, 2020 : la ville a gelé les loyers pendant cinq ans. Des études à l'époque ont révélé que l'offre de logements régulés avait été réduite de moitié, tandis que les loyers non régulés augmentaient. La cour constitutionnelle a annulé la loi en 2021.
• San Francisco, 1994 : une étude de Stanford par Diamond, McQuade et Qian a révélé que l'expansion du contrôle des loyers aidait les locataires en place à rester, mais que les propriétaires réduisaient l'offre régulée d'environ 15 % et que les loyers dans toute la ville augmentaient d'environ 5 %.
• Catalogne, 2024 : les plafonds de loyer dans les zones tendues ont ralenti la croissance des prix, mais les annonces de location ont chuté de 22,2 % à Barcelone, tandis qu'elles ont augmenté de 3,9 % à Madrid (Fedea, via idealista).
• Espagne elle-même, 1946 à 1985 : des prolongations de bail forcées et quasi permanentes ont gelé les anciens loyers pendant des décennies. Les propriétaires ont cessé d'entretenir les bâtiments et les centres-villes se sont dégradés, jusqu'à ce que le décret Boyer de 1985 mette fin au système.

Le nouveau décret de renouvellement automatique est, dans sa logique, un retour à ce vieux modèle espagnol.

Le véritable problème n'est pas les propriétaires

L'Espagne n'a pas de problème de propriétaires. Elle a une pénurie de logements. En 2025, environ 240 000 nouveaux ménages se sont formés alors qu'environ 92 000 logements étaient achevés. La Banque d'Espagne estime le déficit accumulé pour 2021 à 2025 à environ 750 000 logements (Cantabria Económica).

Le même rapport nomme les obstacles : des terrains constructibles rares, un développement urbain lent et une planification rigide. Des économistes comme mon collègue Daniel Fernández Méndez soutiennent que des règles foncières restrictives et des normes de construction de plus en plus strictes ont rendu la construction non rentable, même aux prix d'aujourd'hui (Hespérides).

Ainsi, l'État restreint ce qui peut être construit, puis plafonne ce qui peut être gagné à partir de ce qui existe déjà. L'offre se réduit des deux côtés.

Les personnes qui paient ne sont pas des propriétaires établis. Ils ont des options : ils peuvent vendre, attendre ou laisser un appartement vide plutôt que de risquer un locataire qui ne part jamais. Ce sont les locataires qui paient. Avec moins d'appartements disponibles, le loyer de ceux qui restent augmentera, et plus de personnes se retrouveront dans des arrangements informels sans contrat et sans protection, à la limite de l'économie grise.

Acheter n'est pas non plus une solution. Les Espagnols ne peuvent pas se permettre d'acheter pour la même raison qu'ils ne peuvent pas se permettre de louer : il y a trop peu de logements, et ces décrets ne changent rien à cela. Certains propriétaires seront poussés à vendre, mais cela ne fera guère bouger les prix. Les ventes s'ajustent beaucoup plus lentement que les loyers. Un propriétaire dont l'hypothèque est supérieure à ce que l'appartement pourrait rapporter ne peut pas vendre du tout. Beaucoup d'autres attendront simplement en espérant un changement de gouvernement, laissant leurs appartements vides. Le résultat est que plus de personnes seront incapables de louer ou d'acheter. Les locataires perdent, les petits investisseurs perdent, et la pénurie de logements reste exactement là où elle était.

Un actif qu'aucun décret ne peut réécrire

Le plus grand risque dans l'immobilier n'est pas le marché. C'est que les règles entourant votre actif peuvent être modifiées par un gouvernement à tout moment, et vous ne pouvez pas déplacer l'actif ailleurs. Un bâtiment reste dans une juridiction pour toujours.

Le Bitcoin est l'opposé sur chacun de ces points.

• Règles fixes : l'offre est plafonnée à 21 millions, et cette règle n'a pas changé depuis dix-sept ans. On peut dire que toute l'infrastructure Bitcoin est construite précisément pour éviter que cela ne se produise. Aucun ministre ne peut plafonner son rendement, le geler ou étendre la réclamation de quelqu'un d'autre sur celui-ci.
• Véritable propriété : détenu dans votre propre portefeuille, il n'a pas de locataire qui peut cesser de payer, pas d'occupant qui peut emménager, et pas de tribunal qui doit approuver sa vente.
• Portable : il ne reste pas dans un seul pays. Si les règles où vous vivez deviennent hostiles, vos économies n'ont pas à y rester.
• Ouvert aux petits épargnants : acheter une propriété nécessite un acompte, une hypothèque, un notaire et des années d'engagement. Le Bitcoin peut être acheté quelques euros à la fois, sur un calendrier régulier, par n'importe qui.

Pour la plupart des familles espagnoles, la propriété représente presque toute leur richesse. Cette semaine a montré combien de cette richesse dépend de la politique.

L'image à long terme montre à la fois la récompense et son prix. Acheté juste après le pic de 2017, un investissement en bitcoin a perdu presque trois quarts de sa valeur en un an, puis a surpassé plusieurs fois le marché immobilier espagnol.

Les performances passées ne prédisent pas les rendements futurs. Le bitcoin est très volatil et sa valeur peut chuter brusquement. La ligne de l'immobilier montre uniquement le changement de prix et exclut les revenus locatifs, les taxes, l'entretien et les coûts d'achat. Ceci n'est pas un conseil d'investissement.

Vive Bitcoin

Les familles auront toujours besoin d'un endroit où vivre, donc elles continueront à acheter ou à louer des maisons. Ce qui a changé, c'est le deuxième appartement, la propriété en tant qu'investissement. Pour un petit investisseur, le risque l'emporte désormais sur le rendement, ce qui supprime l'un des rares moyens dont disposaient les Espagnols ordinaires pour accumuler de la richesse au cours de leur vie.

Le bitcoin peut combler cette lacune, s'il est traité comme la propriété l'a toujours été : comme un investissement à long terme, et non comme un billet de loterie. Son prix est volatile et peut chuter brusquement à court terme. Quiconque le détient devrait penser en années, acheter régulièrement au lieu d'essayer de chronométrer le marché, et ne jamais investir de l'argent dont il aura besoin l'année suivante.

La propriété vous donne un actif dont les règles peuvent être réécrites. Le bitcoin vous donne des fluctuations de prix mais des règles qui restent en place. Après cette semaine, beaucoup plus d'Espagnols se demanderont lequel de ces risques ils préfèrent porter avec leurs économies.

Quoi que décide le Congrès, les propriétaires espagnols ont appris que leurs contrats peuvent être modifiés après leur signature. Cette leçon ne sera pas votée. Le marché locatif tel que l'Espagne le connaissait est révolu. Vive bitcoin.