美联储官员巴尔警告：通胀尚未得到控制，仍需进一步加息

[墨西哥城＝沈英宰，记者] 美国联邦储备委员会（美联储）理事迈克尔·巴尔表示，为使通胀降至目标水平，进一步调整货币政策的可能性很高。尽管经济增长和劳动力市场依然稳健，但通胀率高于美联储2%的目标，价格相关风险有所上升，而劳动力市场风险则有所下降。

当地时间 23 日，巴尔在芝加哥联邦储备银行主办的“住房可负担性 2026：社区发展峰会”上，分析了美国住房危机的结构性成因。他指出，美国住房供应缺口约为200万至550万套，并将土地和建筑法规、建筑业生产率停滞、金融危机后建筑业基础受损，以及新冠疫情后建筑成本上升列为主要原因。

“通胀回落至2%的趋势尚不明朗”……暗示将进一步调整政策

巴尔解释称，过去 18 个月里，美国经济因关税、中东冲突以及俄罗斯对乌克兰的战争而经历动荡。近期，建设人工智能（AI）基础设施的投资需求激增。他评估认为，这些冲击影响了通胀压力。

巴尔指出，美国经济增长强劲，劳动力市场稳健。不过，他也表示，通胀高于美联储2%的目标，而且并未明确显示出能够及时向该目标回落的趋势。

他解释称，实现通胀目标的风险有所上升，而劳动力市场风险有所下降。因此，他表示，有必要重新校准货币政策，以平衡美联储双重使命——实现充分就业和维持物价稳定——所面临的风险。

巴尔评价上周联邦公开市场委员会（FOMC）上调政策利率的决定是一项重要举措，并表示自己也支持加息。

他解释称，考虑到经济状况的变化，货币政策已偏离适当立场。他认为，上周的加息是朝正确方向进行的恰当调整。

他还暗示，未来可能进一步调整政策。巴尔表示，根据基准预测，为使通胀及时降至目标水平，很可能还需要进一步调整政策。

他强调，物价稳定对于支持充分就业、实现可持续增长至关重要。

住房可负担性降至 21 年来最低……房价上涨70%，收入上涨17%

巴尔指出，美国住房成本负担长期以来持续恶化。他解释称，与收入和储蓄相比，租金和房价不断上涨，许多家庭难以负担住房开支。

根据亚特兰大联邦储备银行的住房可负担性监测数据，到2026/07，住房可负担性指数预计将降至 68，为 21 年来最低水平。

指数低于 100，意味着按照当前抵押贷款利率，收入中位数家庭难以负担价格中位数的住房。

巴尔表示，从 2006 年房价暴跌到新冠疫情前，美国住房总体上较为可负担。此后，该指数持续低于 100。

美国多个地区的实际房价也已创下历史新高。巴尔解释称，再加上抵押贷款利率高于新冠疫情前的水平，许多家庭难以买房。

他强调，虽然美联储短期政策利率会影响抵押贷款等长期借贷利率，但抵押贷款利率也受到其他多种因素影响。通常，通胀下降时，抵押贷款利率也会下降，而美联储正努力实现物价稳定目标。

收入与房价之间的差距也在扩大。

根据巴尔公布的数据，经通胀调整后，2000 年至 2024 年美国住户收入中位数增长了约17%。同期，实际房价上涨了约70%。

这表明，房价上涨速度远远超过了家庭收入的增长速度。

根据美联储关于美国家庭经济状况的报告，在计划于 2024 年购买首套住房的人中，68%表示无力支付首付款。

租房者也面临类似的现金压力。租住新房时，首月租金、押金和申请费都需要一笔不小的支出。

租金负担也有所加重。

巴尔表示，1980 年，55%的出租住房租金按当前价值计算低于3,500美元。如今，租金低于这一价格的住房仅占20%。

目前，约一半的美国租房者将超过30%的收入用于支付租金。约四分之一的租房者将超过一半的收入用于租金。

锁定效应阻碍现有住房进入市场……一半抵押贷款利率低于4%

巴尔指出，2022 年前以低利率申请抵押贷款的家庭，出售现有住房并搬家的动力较弱。这是因为搬家后，他们将不得不承担当前较高的抵押贷款利率。

目前，美国约一半抵押贷款的利率低于4%。约80%的抵押贷款利率低于6%。

所谓“锁定效应”，是指现有房主不愿放弃低利率；这种现象会同时减少住房需求和供应。

巴尔解释称，在住房供应短缺的市场中，房源减少的影响可能超过需求下降的影响，从而推高房价。

购房者最终不仅要承受高房价和高抵押贷款利率的压力，还要面对不断上涨的房主保险费和房产税。

租金也已大幅高于新冠疫情前的水平。

巴尔表示，今年 8 月，美国消费者价格指数（CPI）中的住宅租金分项比2019/12高出34%。尽管住房成本涨幅较 2022—2023 年大幅放缓，但目前仍以约2.75%的年率上涨。

巴尔表示，要改善住房可负担性，各类机构和行业必须协同合作，采取有效应对措施。

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