高盛以高达4.1亿美元收购LCN

高盛已同意以高达4.1亿美元收购LCN资本合伙公司，为其投资管理业务增加约30亿美元的商业房地产资产。

摘要

• 高盛将预付2.6亿美元，另有高达1.5亿美元与未来目标挂钩。
• 收购价格的约80%将以高盛股票支付。
• LCN管理着北美和欧洲的销售回租、定制建设和三重净租赁投资。
• 交易预计将在2026年底前完成，需获得监管批准。

高盛在8月18日的公告中表示，此次交易将把LCN的投资基金、企业关系和房地产团队纳入高盛资产管理部。

高盛将大部分LCN价格以股票支付

根据协议，高盛将在收购完成时提供约2.6亿美元。如果业务达到长期业绩目标和服务承诺，LCN的所有者可能会通过延期和有条件的付款再获得1.5亿美元。

根据银行的说法，最终金额的约80%将由高盛股票组成。因此，如果未满足额外付款的条件，最终金额可能低于4.1亿美元。

预计在2026年底前完成的收购仍需获得监管批准，并必须满足惯常的成交条件。高盛的全球银行和市场部门担任该银行的财务顾问，而Wachtell, Lipton, Rosen & Katz和DLA Piper提供法律建议。
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RBC资本市场为LCN提供了出售建议。McDermott Will & Schulte担任房地产管理公司的法律顾问。

LCN总部位于纽约，由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell于2011年创立。根据高盛的说法，其投资团队在三重净租赁交易方面拥有超过30年的经验。

LaPuma、Colwell和其他LCN员工将在收购完成后加入高盛资产管理部的房地产部门。银行未透露LCN品牌是否会继续使用或提供有关其投资基金可能变化的细节。

LaPuma表示：“我们的团队、我们的战略以及我们对合作伙伴（无论是资本还是企业）的承诺保持不变——改变的是我们雄心的规模。”

LCN增加30亿美元的商业物业资产

截至6月30日，LCN管理的资产约为30亿美元，其中大部分资本来自机构、保险公司和富裕个人。该公司在北美和欧洲运营，自成立以来已筹集了10个投资基金。

其投资组合涵盖工业用地、办公楼、零售物业和为特定企业用途而建的建筑。LCN发起、谈判和管理销售回租、定制建设和净租赁交易，将物业所有权与对每个租户信用的评估相结合。

在销售回租中，一家公司将建筑出售给投资者，并立即根据长期协议租回该建筑。公司继续在该物业上运营，同时获得之前被锁定在建筑中的现金。

三重净租赁将多项物业费用转嫁给租户。除了租金外，租户通常还需支付房地产税、保险和维护费用，从而减少物业所有者的一些运营费用。

定制建设协议涉及为特定租户建造或改建建筑，通常在工作完成前签署租赁协议。这类合同可以为投资者提供已知的租户和租赁安排，尽管回报仍取决于租户履行其义务的能力。

高盛表示，自成立以来，LCN的策略在完全投资的旗舰基金中产生了平均每年10.8%的现金回报率。LCN在3月31日计算了这一数据，使用了其北美基金的美元计价回报和欧洲产品的欧元计价回报。

根据该银行的说法，LCN的基金在按投资资本的净倍数和支付资本的分配进行衡量时，也在封闭式房地产基金中排名前四分之一或前二分之一。过去基金的表现并不能保证在业务加入高盛后获得可比的回报。

这笔交易扩展了高盛的私人房地产业务

根据截至6月30日的报告，高盛在其投资业务中管理着超过4万亿美元的资产。其另类投资部门占据了超过7060亿美元，涵盖了私募股权、信贷、基础设施、风险投资、房地产和对冲基金策略。

在房地产领域，该银行表示自2012年以来已投资超过650亿美元。其现有业务涵盖物业股权、高级抵押贷款、夹层债务，以及从单个建筑到大型投资组合的投资。

LCN为该部门提供了专门的售后回租和三重净租赁平台。高盛估计，北美和欧洲的公司在其资产负债表上持有约14万亿美元的物业，而每年通过净租赁交易转手的仅为一小部分。

美国公司可以利用售后回租获得资本，而无需放弃日常运营所需的设施。对于美国机构投资者而言，LCN的基金通过私募产品提供租金收入和企业信用的敞口，而不是公开交易的房地产投资信托。

高盛董事长兼首席执行官大卫·所罗门表示，LCN将为资产和财富管理客户提供“多元化的回报来源”，同时为企业客户提供额外的融资选择。

所罗门说：“他们的专注与我们私人房地产团队广泛的30年业绩记录相辅相成，将扩大我们为保险、机构和财富客户群体服务的能力。”

高盛预计，其企业关系和全球银行及市场网络将支持LCN与公司和开发商的合作。其资产管理分销渠道也将把这些基金推向养老基金、保险公司、家族办公室和富裕客户。

在6月，高盛还通过与Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group合作开发的代币化房地产基金进入了基于区块链的房地产产品。Crypto.news报道，该基金通过高盛的GS DAP平台代表房地产利益，同时保留传统的管理、保管和监管控制。

LCN紧随高盛22.5亿美元收购NEOS

在宣布LCN协议的六天前，高盛披露了一项收购NEOS Investments的交易，金额高达22.5亿美元。截止6月30日，NEOS管理着约300亿美元的19只基于期权的收益ETF。

正如8月份之前报道的那样，NEOS的收购预计将使高盛的ETF资产超过1300亿美元，其中约800亿美元为主动管理的产品。NEOS的联合创始人特洛伊·凯茨和加雷特·波阿莱拉将在交易完成后成为高盛的合伙人。

NEOS还管理着三只与比特币和以太坊相关的美国上市收益ETF，使该银行在投资管理的另一个领域获得了敞口。当收购宣布时，NEOS比特币高收益ETF、增强比特币高收益ETF和以太坊高收益ETF的总持有量超过11亿美元。

与LCN的收购不同，NEOS交易预计将在2027年第一季度完成。其完成还依赖于监管批准和惯常的交割要求。

高盛的股票在周二交易约为1,029.55美元，比前一个收盘价1,051.31美元下跌约2.1%。该股票在盘中最高达到1,052.98美元，最低为1,029.46美元。

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