ウクライナの新しい住宅ローンは世界銀行とのプログラムで活性化する可能性がある：なぜ「єОселя」だけでは不十分なのか

ウクライナの住宅ローン市場は再開されているが、その発展は実質的に「єОселя」によって支えられている。融資の増加と新築市場の活性化にもかかわらず、住宅の売買における住宅ローンの割合は依然として最小限であり、銀行は権利保護の強化なしには積極的に融資を増やす準備ができていない。

このことは、ウクライナ建設者連盟の分析パネルで、グロブス銀行の第一副会長エレーナ・ドミトリエワが述べたと、Delo.uaが報じている。

不動産市場は適応しているが、需要は依然として脆弱

エレーナ・ドミトリエワによると、2026年の上半期は住宅市場にとって戦争条件への徐々な適応の期間となった。しかし、ウクライナ人の不動産購入に関する決定は、依然として安全保障の状況に大きく依存している。

「需要は、大規模な砲撃、電力供給の中断、そして全体的な経済的不確実性に非常に敏感なままです」と彼女は指摘した。

追加の要因は、住宅そのものの価格上昇である。グリブナの弱体化と建設コストの増加により、不動産価格は引き続き上昇している。

それにもかかわらず、銀行家は、住宅は歴史的な観点から見ても比較的手頃であることに注意を向けた。特に、中古市場におけるアパートの価格と年間賃料の比率は約10年であり、これは市場にとって受け入れ可能な指標と見なされている。

住宅ローンは信用市場の中で最も急速に成長している

グロブス銀行のデータによると、2026年6月1日現在、銀行システム全体の住宅ローンの総額は500億フリヴニャに達した。過去1年間で、銀行の住宅ローンポートフォリオは35%増加し、全体の融資ポートフォリオは約10%増加した。

しかし、このような増加にもかかわらず、住宅ローンは依然として普及していない金融商品である。

「住宅ローンは、住宅の売買取引全体の約3%に過ぎません」とドミトリエワは強調した。

彼女によると、現在、住宅ローンを利用しているのは約42,000のウクライナの家庭で、これは国全体の世帯の約0.4%に相当する。

主な推進力は国家の「єОселя」

市場の主な推進力は国家プログラムである。

「住宅ローンポートフォリオは、実際に全体の信用市場よりもかなり早く成長しています。しかし、この成長の主な推進力は「єОселя」です。国家の支援がなければ、住宅ローンの規模は大幅に小さかったでしょう」とドミトリエワは考えている。

プログラムの開始以来、約28,000件の融資が総額490億フリヴニャで発行されている。

現在、「єОселя」にはウクライナで発行される新しい住宅ローンの93%が占められている。

その一方で、融資のペースは加速し続けている。2025年の上半期にこのプログラムで発行された融資は55億フリヴニャだったが、2026年の同じ期間には84億フリヴニャに達した。

銀行は新築物件への融資を活発化している

上半期の主な傾向の一つは、住宅ローンの構造の変化である。

最も急速に成長しているのは、まだ建設中のアパートに対する権利担保の融資セグメントである。ドミトリエワによると、このような融資の数は146%増加し、新しい住宅ローンの構造におけるその割合は17%から27%に増加した。

さらに、デベロッパーからの完成した住宅購入に対する融資は31%増加し、中古市場では45%の増加が見られた。

平均して、銀行は毎月約207件の建設中の住宅に対する融資を発行しており、デベロッパーからの完成したアパートに対してはさらに238件の融資を発行している。

銀行家の評価によれば、これらの2つのセグメントは毎月建設会社に約884百万フリヴニャの資金を提供している。

「権利担保による融資の増加は、初期市場にとって重要なシグナルです。住宅ローンはますます住宅を取得する手段だけでなく、新しい住宅プロジェクトの建設と完了の資金源にもなっています」と彼女は説明した。

国営銀行は実質的に市場を支配している。

今日、ウクライナでは59の銀行のうち12行のみが住宅ローンを提供しています。「єОселя」プログラムには10の銀行が参加していますが、全てのローンの約80%は国営金融機関によって発行されています。

全体として、全ての住宅ローンの93%が5つの銀行に集中しています。

同時に、外国資本の銀行は住宅ローンの融資にほとんど参加していません。

「єОселя」がより利用しやすくなる

初回の頭金と内部移動者向けの支払いの一部を補償する制度が導入された後、新しい借り手の中での彼らの割合は20%に達しました。

また、12月から動員された兵士は年利3%でローンを取得できるようになりました。現在、彼らはプログラムの参加者の約7%を占めています。

最も多い借り手のカテゴリーは2人家族です。彼らのために、プログラムで購入できる住宅の最大面積は52.5平方メートルから73.5平方メートルに増加しました。

主な障壁 - 借り手の保護が弱い

ポジティブな統計にもかかわらず、銀行家は市場が体系的な法改正なしには十分に発展できないと確信しています。

彼女が指摘する最大の問題は、ローンが返済されない場合に担保財産を回収する難しさです。

「このような状況では、銀行は何年も担保を回収できず、同時に不誠実な借り手に無償で融資し続けることになります。債権者の権利を強化しない限り、完全な市場型住宅ローンの発展は考えにくい」とエレナ・ドミトリエワは強調しました。

状況は、長期的な裁判手続き、特定の担保の実行に対するモラトリアム、銀行の資本に対する新しいNBUの要件、銀行セクターへの高い税負担によっても複雑化しています。

専門家によれば、高い需要があっても、銀行は融資の増加に制約を受ける可能性があります。

状況を変える可能性のあること

市場の発展に新たな弾みを与えるのは、「ウクルフィンジリェ」が世界銀行と共同で開発しているプログラムです。具体的には、ローンの金額の最大20%の補償、最初の4年間の金利の補償、最低の初回頭金が5-10%とされています。

プログラムの総予算は3億9000万ドルと見積もられています。3年後には、2万から3万の新しい住宅ローンを発行し、現在の市場規模を実質的に倍増させることが期待されています。

新しいモデルの主な焦点は中古住宅に置かれる予定であり、「єОселя」は今後も新築市場の支援の主要な手段であり続けます。

「新しい補償モデルは、より広範な市民にとって住宅ローンをより利用しやすくし、市場に新しい銀行を引き込み、融資の総量を増加させる可能性があります。同時に、住宅ローンの長期的な展望は、政府のプログラムだけでなく、銀行資本に対する要件や債権者の権利の実際の強化にも依存します」とエレナ・ドミトリエワはまとめました。

ウクライナでは、政府の手頃な融資プログラム「єОселя」の条件が変更されています。戦争の退役軍人、戦闘行動の参加者、戦争による障害者、ならびに亡くなった防衛者の家族は、年利3%の優遇住宅ローンを利用できるようになります。

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