Cuando la propiedad inmobiliaria se digitaliza: ¿qué pasará con tus derechos, riesgos y liquidez?

Hoy en día, los RWA se han convertido en un enfoque común entre la industria de las criptomonedas y las finanzas tradicionales, pero "la tokenización de activos" no es un modelo estandarizado que se pueda replicar fácilmente. Las características de flujo de efectivo de los activos subyacentes, los métodos de valoración, la propiedad legal y la complejidad operativa varían, lo que determina que los diferentes tipos de RWA enfrenten problemas distintos en su emisión, gestión y comercio secundario.

Los bonos del Tesoro de EE. UU., los fondos del mercado monetario y el crédito privado tienen flujos de efectivo, valoraciones y estructuras legales relativamente estandarizadas, por lo que han formado escalas primero. En cambio, el sector inmobiliario involucra múltiples aspectos como el registro de propiedad, la gestión de propiedades y la regulación local, donde los tokens en la cadena son solo una parte del sistema completo.

Esto hace que la tokenización inmobiliaria aún se encuentre en una etapa relativamente temprana, y cómo se implementan los derechos legales, cómo se gestionan los activos fuera de la cadena y cómo se forma la liquidez en el mercado secundario siguen siendo problemas centrales que enfrenta la industria.

A medida que la tokenización inmobiliaria comienza a regresar de la narrativa técnica a un examen de la calidad de los activos, los derechos legales y los fundamentos operativos, PANews tuvo una conversación con Sonia Shaw, CEO del proyecto de tokenización de bienes raíces comerciales OneAsset. OneAsset es una empresa de tokenización de RWA con sede en Dubái, dedicada a construir una infraestructura de mercado centrada en la conformidad para bienes raíces comerciales de nivel institucional (CRE).

A diferencia de muchos proyectos de RWA inmobiliarios que se centran en la fragmentación de activos de bajo umbral o herramientas de emisión de tokens, OneAsset vuelve a poner el foco en el activo subyacente y su marco de ejecución fuera de la cadena. En su fase inicial, OneAsset se centra principalmente en bienes raíces comerciales de alta calidad en Dubái. Según su diseño, cada propiedad se colocará en una bóveda de activos individuales, con un SPV (vehículo de propósito especial) establecido específicamente, valoraciones independientes y divulgación de información sobre arrendamientos y operaciones, conectando así los certificados de inversión digitalizados con derechos económicos legalmente ejecutables.

Otro juicio central de OneAsset es que la fragmentación de activos no equivale naturalmente a la liquidez. Un mercado secundario verdaderamente sostenible depende de la calidad de la propiedad subyacente, flujos de efectivo estables, divulgación continua de información y suficiente demanda de compradores.

Por lo tanto, la plataforma no considera la "transaccionabilidad" como un objetivo final, sino que espera facilitar la valoración, verificación, transferencia y reconfiguración de los derechos inmobiliarios a través de una infraestructura de conformidad.

En torno a cuestiones centrales como la selección de activos, los derechos legales, la operación fuera de la cadena y la liquidez secundaria, Sonia Shaw presentó a PANews el diseño específico de OneAsset y expuso su juicio sobre los cuellos de botella actuales en la tokenización inmobiliaria y las futuras rutas de desarrollo.

Enfocándose en la calidad de los activos, OneAsset se posiciona en RWA de bienes raíces comerciales

El sector inmobiliario es uno de los mayores vehículos de almacenamiento de riqueza a nivel global. Según datos de Savills, a finales de 2024, el valor total de los bienes raíces en el mundo será de aproximadamente 393,3 billones de dólares, de los cuales el valor de los bienes raíces comerciales será de aproximadamente 58,5 billones de dólares. Según un informe publicado por MSCI en agosto de este año, para 2025, el tamaño de los bienes raíces comerciales gestionados por inversores institucionales con el objetivo de obtener rendimientos de inversión alcanzará los 13,5 billones de dólares, marcando el primer crecimiento desde 2021.

Sin embargo, a pesar del gran tamaño del mercado, los bienes raíces comerciales siguen siendo una de las clases de activos con menor liquidez.

En el modelo tradicional, los inversores suelen participar a través de fondos de capital privado inmobiliario o REITs que se negocian públicamente. Los fondos de capital privado a menudo adoptan una estructura de fondos ciegos, donde el gestor decide los activos específicos, y el período de bloqueo de fondos puede alcanzar de 7 a 10 años; aunque los REITs públicos pueden negociarse en el mercado de valores, los inversores poseen un conjunto de activos asignados por el gestor, cuyo precio también puede verse afectado por la volatilidad general del mercado de acciones.

Para los asignadores de activos institucionales, la cuestión nunca ha sido solo si pueden invertir en bienes raíces. Les preocupa más: ¿quién gestiona los activos, cómo se generan los ingresos, qué riesgos se asumen detrás de los ingresos, qué mecanismos de recuperación existen en caso de problemas y si pueden lograr liquidez de manera fluida cuando necesitan salir? Estas preguntas moldean conjuntamente el enfoque de selección de activos y la lógica de diseño de productos de OneAsset.

OneAsset no tiene la intención de seguir utilizando el modelo tradicional de fondos colectivos, sino que espera establecer bóvedas de activos comerciales individuales que estén aisladas entre sí y correspondan directamente a propiedades inmobiliarias específicas. Cada bóveda tendrá auditorías independientes, características de ingresos, parámetros de riesgo y términos legales. Los inversores calificados pueden evaluar, suscribirse y comerciar activos comerciales específicos a través de una cuenta unificada.

En los últimos años, algunos proyectos de tokenización inmobiliaria han intentado trasladar propiedades que son difíciles de atraer capital a través de canales tradicionales a la cadena, empaquetando la tokenización como otro tipo de activo para ingresar al mercado.

OneAsset rechaza claramente este enfoque, y su CEO Sonia Shaw ha propuesto un principio: **si un activo no vale la pena invertir en el mundo físico, no se volverá de repente valioso al ser tokenizado. Ella señala que la infraestructura en la cadena puede amplificar la eficiencia operativa de inversiones de calidad, pero no puede convertir bienes raíces de baja calidad en activos de calidad.

Sonia Shaw tiene más de 15 años de experiencia en finanzas tradicionales, expansión de mercados internacionales y fondos inmobiliarios, y es responsable de impulsar la construcción de la infraestructura de mercado "regulación como diseño" de la empresa.

A diferencia de plataformas que cubren múltiples países y clases de activos, OneAsset se centra inicialmente en el sector inmobiliario comercial de los Emiratos Árabes Unidos, basado en cuatro consideraciones:

Primero, las propiedades comerciales suelen tener arrendamientos más largos y han pasado por un examen más riguroso de los inquilinos corporativos, lo que puede proporcionar ingresos recurrentes relativamente estables y predecibles. Segundo, la plataforma espera utilizar un sistema de suscripción impulsado por datos para seleccionar el mercado y los activos. En algunas zonas francas de Dubái, las cuotas de visa empresarial que una empresa puede obtener están relacionadas con su área de oficina real, creando un vínculo estructural entre la expansión empresarial y la demanda de espacio de oficina. OneAsset considera que este es uno de los factores que puede sostener la demanda de arrendamiento local y, a su vez, influir en la valoración de los activos.

Tercero, en comparación con activos que ya tienen buena liquidez, los bienes raíces comerciales de calidad a menudo están limitados por altos umbrales, períodos de bloqueo de capital y canales de financiamiento de activos individuales, por lo que la tokenización puede ofrecer incrementos de eficiencia más claros. Finalmente, OneAsset elige centrarse en un único mercado y una única clase de activos para evitar diluir la capacidad de suscripción debido a la expansión entre regiones y categorías, estableciendo así una red de fuentes de proyectos y operadores más estables.

El enfoque de OneAsset también considera la selección de activos y la distribución como dos eslabones interrelacionados. Diferentes bienes raíces comerciales tienen diferentes estructuras de arrendamiento, características de flujo de efectivo y riesgos operativos, por lo que los tipos de inversores adecuados también varían. En esta lógica, la tokenización no debe preguntar primero "qué activos pueden ser tokenizados técnicamente", sino "qué activos tienen modelos económicos lo suficientemente claros, pueden identificar la demanda real y tienen rutas de distribución confiables".

Desde la selección de activos hasta la transferencia conforme, reestructurando la cadena de inversión en bienes raíces comerciales

Para Sonia, los participantes actuales en el mercado de RWA inmobiliarios pueden clasificarse aproximadamente en tres categorías según su modelo de negocio.

La primera categoría son las plataformas de fragmentación minorista masiva, representadas por Lofty, que dividen propiedades residenciales unifamiliares o pequeñas propiedades de alquiler en participaciones digitales de bajo costo. Según Sonia, aunque este modelo mejora la accesibilidad a la inversión inmobiliaria, la propiedad compartida de una sola propiedad por muchos inversores también puede aumentar la complejidad de la gobernanza y la coordinación operativa, mientras que el retorno de la inversión sigue estando influenciado por factores como los inquilinos, el mantenimiento y el mercado residencial.

La segunda categoría son los proveedores de tecnología de marca blanca, como Brickken. Brickken ofrece infraestructura de tokenización como SaaS, marca blanca y API, cubriendo aspectos del ciclo de vida de los activos como el diseño de estructuras legales, emisión de activos, conformidad, gestión de inversores, gobernanza y distribución de ingresos.

Sonia considera que la diferencia clave entre OneAsset y estas plataformas no radica en si utilizan blockchain o contratos inteligentes, sino en si participan directamente en la selección, suscripción y gestión continua de los activos subyacentes. Según la posición de OneAsset, no pretende ser simplemente un proveedor de servicios tecnológicos, sino participar directamente en la selección de activos, diseño de estructuras y gestión continua como iniciador de activos, conectando el lado de los activos con el lado de la inversión a través de una infraestructura de nivel institucional.

La tercera categoría es la infraestructura integral de RWA, representada por Mavryk. Además de construir una Layer 1 independiente para escenarios de RWA, Mavryk también proporciona infraestructura de mercado que cubre tanto el mercado primario como el secundario a través de Equiteez, y se está expandiendo para adquirir activos en la cadena mediante fondos REIT, digitalización y distribución. Esto significa que su modelo no solo involucra la infraestructura de blockchain subyacente, sino que también se extiende al lado de los activos y la distribución del mercado.

OneAsset no ha desarrollado su propia blockchain subyacente. Su plan inicial es desplegarse en Base y, en el futuro, ser compatible con más redes según las necesidades de activos, regulación y mercado. Sonia considera que, en lugar de invertir recursos en una cadena pública subyacente, prefiere invertir más en la calidad de los activos, el diseño de estructuras legales y la adaptación regulatoria.

En el lado de los inversores, OneAsset espera adoptar primero un modelo liderado por instituciones, dirigido principalmente a oficinas familiares, fondos de fondos y departamentos de tesorería corporativa como asignadores de activos profesionales.

Las necesidades de diferentes tipos de inversores también varían. Los asignadores de activos institucionales pueden valorar más la seguridad de los activos y los rendimientos ajustados al riesgo, mientras que los inversores nativos digitales y los inversores transfronterizos pueden valorar más la accesibilidad, la transferibilidad y la eficiencia del capital. El enfoque de OneAsset es conectar cada activo con inversores que coincidan con sus objetivos de inversión y características económicas.

Según la planificación de OneAsset, antes de suscribirse, los inversores pueden ver en la plataforma la valoración del valor neto de activos (NAV), los arrendamientos de inquilinos, los costos operativos y otra información clave. Los inversores pueden suscribirse directamente a la bóveda correspondiente, en lugar de comprar un producto de fondo ciego que incluya múltiples activos. Una vez que se completa la suscripción de los activos tokenizados, los inversores pueden optar por mantener a largo plazo o transferir parte de sus participaciones, siempre que cumplan con las reglas de identidad, jurisdicción y transferencia, y haya compradores disponibles, sin necesidad de volver a firmar todo el conjunto de documentos de transacción de bienes raíces físicos.

El núcleo de la tokenización inmobiliaria son los derechos legales ejecutables

Debido a que el modelo comercial aún no ha madurado, la tokenización inmobiliaria a menudo se describe de manera simplista como "trasladar edificios a la cadena", pero esta descripción superficial puede ocultar y difuminar las diferencias entre los tokens y la verdadera propiedad legal.

"Los tokens de la bóveda no son equivalentes a la propiedad legal directa del edificio en sí, y OneAsset no lo describirá de esa manera." OneAsset afirma que definir con precisión los derechos representados por la herramienta es la base para obtener el reconocimiento de contrapartes institucionales.

En el diseño de OneAsset, cuando un inversor adquiere un token de bóveda de activos, claramente posee una herramienta digital nativa que representa su derecho económico sobre un activo comercial independiente.

Y el derecho a exigir su cumplimiento se encuentra en su estructura legal subyacente y se mantiene a través de un vehículo de propósito especial (SPV) que corresponde uno a uno con propiedades específicas y tiene propiedades de aislamiento en caso de quiebra. Los derechos que realmente posee el inversor también son determinados por los documentos legales detrás de la bóveda y el SPV, no solo por el token.

Lo que realmente asume el token es la función de registro y transferencia de derechos. Esta estructura está diseñada para garantizar que los tokens y los derechos legales no se desconecten: el titular del token de la bóveda es el beneficiario de los derechos económicos reconocidos por los documentos legales.

"Los contratos inteligentes pueden ejecutar de manera eficiente las reglas preestablecidas, pero no pueden resolver problemas de propiedad local, responsabilidades fiscales y disposiciones de quiebra." Sonia señala que, si se espera que los inversores institucionales y los sistemas automatizados mantengan activos digitales de manera segura, la estructura fuera de la cadena debe ser lo suficientemente sólida.

Esta es también la razón por la que OneAsset enfatiza la separación de quiebras. Un SPV bien diseñado tiene como objetivo aislar cada propiedad de otras propiedades y del estado financiero de la propia OneAsset, para que los derechos de los inversores se mantengan independientes en caso de problemas en la plataforma. Para los inversores institucionales, esto es esencialmente un problema de riesgo de contraparte: es decir, si el derecho de reclamación legal puede existir independientemente de la plataforma misma.

En el caso de los RWA inmobiliarios, aunque es importante que los contratos inteligentes sean auditados, los inversores necesitan confirmar: quién posee la propiedad, quién se encarga de cobrar el alquiler, cómo se reemplaza al operador en caso de incumplimiento, y a quién pueden reclamar los derechos los inversores en caso de quiebra de la plataforma. Sin estos arreglos, el token es solo un registro digital sin objeto anclado.

Impulsando la escalabilidad de los RWA inmobiliarios con "regulación es diseño"

El sector inmobiliario tiene una fuerte propiedad regional. La ubicación de la propiedad, el lugar de registro del SPV, la ubicación de los inversores y el lugar de negociación del token pueden estar sujetos a diferentes regulaciones, lo que hace que la emisión y transferencia transfronteriza sea mucho más compleja que la de los activos criptográficos ordinarios.

"Cuando elegimos nuestro primer mercado, no fue simplemente por buscar la exposición a un área, sino que realizamos una selección estructural planificada. La Autoridad Reguladora de Activos Virtuales de Dubái (VARA) proporciona precisamente esta claridad, lo que nos permite seguir una ruta de 'regulación es diseño' sin compromisos."

OneAsset eligió Dubái como su primer mercado, siendo una de las principales razones que allí ya se ha establecido un marco regulatorio específico para activos virtuales. La empresa está actualmente avanzando en las solicitudes relacionadas con la VARA y está aprovechando el período de ventana antes de la aprobación formal para perfeccionar sus obligaciones legales y sistemas técnicos.

Mientras avanza en los trabajos regulatorios, OneAsset también ha obtenido la certificación ISO/IEC 27001:2022 para su sistema de gestión de seguridad de la información. La certificación abarca su aplicación de alojamiento en la nube, infraestructura de backend y contratos inteligentes utilizados para operaciones en cadena. Para los inversores, esto significa que la información sensible y el sistema de inversión digital están gestionados por un marco de seguridad de la información evaluado formalmente, en lugar de depender de medidas de control interno temporales o dispersas.

A medida que la plataforma ingresa a más jurisdicciones, esta estructura central manejará los requisitos de cumplimiento a través de tres niveles programáticos:

• El primero es un marco de tokens con licencia y de identidad reconocible. En el nivel del token, se ejecutan directamente el control de propiedad, la verificación de la elegibilidad del inversor y las reglas de transferencia transfronteriza, de modo que los requisitos de cumplimiento fluyan con el activo mismo, en lugar de depender de su lugar de negociación específico. Así, la misma estructura central puede adaptarse a diferentes jurisdicciones en las que la plataforma ingresa.

• El segundo es un sistema automatizado de verificación de elegibilidad. Integrando directamente la verificación KYC/AML, la clasificación de inversores regionales y el marco de elegibilidad aplicable en el proceso de acceso del usuario.

• El tercero es un estándar unificado de divulgación de información. Replicando a nivel global un motor de informes de activos de nivel de tesorería independiente para satisfacer los requisitos de divulgación de información de diferentes organismos reguladores internacionales.

Además de los métodos de cumplimiento mencionados, los problemas expuestos por algunos proyectos de tokenización inmobiliaria temprana indican que la tokenización inmobiliaria no es un acto de emisión único, sino que tiene un ciclo de vida completo. Una propiedad, después de ser tokenizada, seguirá generando problemas reales como mantenimiento, seguros, impuestos y cambios en la tasa de vacantes. OneAsset planea construir una infraestructura que cubra el ciclo de vida completo de los bienes raíces tokenizados, enfocándose en la operación continua, la presentación de informes de información y la gestión de activos. La plataforma espera, a través de un control de gobernanza estricto, resumir y estandarizar los complejos indicadores inmobiliarios fuera de la cadena.

"OneAsset planea introducir una valoración NAV independiente para cada tesorería de activos, desde los términos de restricción de inquilinos y las condiciones de arrendamiento, hasta los costos de mantenimiento de la estructura del edificio, impuestos locales y cronogramas de flujo de efectivo; todos los datos clave serán verificados sistemáticamente y presentados de manera transparente."

Además, OneAsset considera esta capacidad de informes continuos como parte de su infraestructura, no como un servicio adicional después de la emisión. La plataforma también planea convertir los datos de valoración inmobiliaria, arrendamientos y flujos de efectivo en un formato legible por máquina, para que pueda evaluar continuamente el rendimiento de los activos.

La fragmentación no equivale a liquidez; la liquidez proviene del activo mismo

En los últimos dos años, el proceso de llevar activos del mundo real a la cadena ha acelerado notablemente. Según la plataforma de datos de la industria RWA.xyz, hasta el 26 de agosto de 2026, el "valor de activos distribuidos" (Distributed Asset Value) de los RWA tokenizados en cadena es de aproximadamente 38.3 mil millones de dólares; en el mismo momento, el "valor representado" (Represented Asset Value) es de aproximadamente 353.1 mil millones de dólares, aproximadamente 9 veces más que el primero; esta diferencia en sí misma también ilustra la distancia entre "anunciar la tokenización" y "tener comerciabilidad".

Sin embargo, la industria a menudo confunde el "valor representado", que ya ha sido anunciado o comprometido para tokenización y que aún no puede ser transferido libremente, con los activos que realmente han ingresado a la cadena y son comerciables al calcular el tamaño del mercado. Esto es especialmente común en el sector inmobiliario: un edificio valorado en cientos de millones de dólares que se incluye en un acuerdo de colaboración no significa que ya existan tokens comerciables y liquidez de igual tamaño en el mercado.

OneAsset sostiene que "la fragmentación no equivale a liquidez". Dividir una propiedad que carece de demanda de compradores en millones de partes no formará automáticamente un mercado, solo descompondrá aún más el problema de liquidez existente.

La verdadera liquidez proviene primero del activo mismo. Solo cuando una propiedad tiene una buena ubicación, inquilinos estables, flujos de efectivo verificables y una valoración razonable, los inversores pueden continuar comprando. En segundo lugar, el mercado debe tener un número suficiente de compradores calificados y dispuestos a negociar. Incluso si la tecnología permite transferencias las 24 horas, si no hay contrapartes en el libro de órdenes, los inversores aún no podrán salir.

Por lo tanto, la liquidez no puede diseñarse de forma independiente del sistema de distribución. Un mercado secundario necesita mucho más que solo comerciabilidad a nivel técnico. También necesita formar un fondo compuesto por compradores calificados de diferentes tipos e incluso de diferentes mercados, y estos inversores deben tener razones reales para poseer los activos subyacentes. A medida que el mercado se desarrolla, más escenarios de uso, incluidos la reventa secundaria, la gestión de activos corporativos y el préstamo conforme, también pueden ampliar aún más la demanda de activos.

OneAsset también distingue entre la eficiencia de liquidación y la liquidez. La liquidación atómica T+0 y el sistema de cuentas unificadas pueden mejorar la eficiencia de las transacciones ya completadas y la reconfiguración de capital, pero por sí mismos no pueden crear compradores ni resolver problemas de descubrimiento de precios. Estos últimos siguen siendo problemas de mercado, no problemas que los contratos inteligentes puedan resolver directamente.

De RWA a AiFi: cuando los bienes raíces comienzan a ser "legibles por máquina"

Recientemente, Coinbase ha atraído una mayor atención de la industria hacia esta dirección a través del concepto de "finanzas agentivas en cadena" (on-chain agentic finance), o AiFi. En julio de este año, el fundador y CEO de Coinbase, Brian Armstrong, describió en las redes sociales la red Base, USDC y el protocolo x402 como la infraestructura central que respalda los pagos de máquina a máquina realizados de forma autónoma por agentes de IA, justo antes de la publicación de los resultados financieros del segundo trimestre de Coinbase. Cabe señalar que lo que Coinbase define actualmente como AiFi se centra principalmente en los pagos y liquidaciones comerciales entre agentes, y no en la asignación de activos en sí.

OneAsset discute la extensión de esta tendencia hacia el ámbito de la asignación de activos de inversión. En la conferencia Hack Seasons Cannes celebrada en abril de este año, el director de inversiones de OneAsset, Arthur Katz, propuso que a medida que la asignación de capital sea cada vez más impulsada por IA, la transparencia y programabilidad de los activos en cadena podrían volverse cada vez más importantes en el sistema financiero institucional.

Para Sonia, la pregunta más relevante es a qué activos asignarán estos agentes de IA en el futuro. Un sistema financiero impulsado por IA no puede tener solo moneda programable; también necesita activos de inversión programables.

Si un sistema no puede determinar qué representa legalmente un token inmobiliario, quién tiene derecho a poseerlo, cómo se valora la propiedad, cuánto ingreso genera el activo, qué condiciones restrictivas se aplican y si la transacción puede completarse, entonces este token inmobiliario en realidad no puede considerarse "legible por máquina" en el verdadero sentido.

Este es el significado del trabajo que OneAsset está realizando en la estandarización de valoraciones, arrendamientos, flujos de efectivo, cumplimiento y datos de propiedad. La aplicación más directa en este momento es mejorar la divulgación de información y la infraestructura de inversión; a largo plazo, los activos tokenizados en bienes raíces podrían gradualmente alcanzar un nivel suficientemente alto de estructuración para que el software pueda seleccionar, verificar y asignar estos activos como lo haría un gestor de cartera humano. En este sentido, el punto de partida de AiFi no es la IA, sino tener primero un conjunto de activos financieros que las máquinas puedan entender.

Por lo tanto, la tokenización inmobiliaria está pasando de enfatizar la velocidad de emisión y las bajas barreras de entrada, a una revisión de la calidad de los activos, la estructura legal y la operación a largo plazo. La industria necesita ser consciente de que la blockchain puede acortar el tiempo de liquidación, reducir algunos costos de transferencia y facilitar que los derechos inmobiliarios sean más fáciles de dividir y programar, pero no puede reemplazar la suscripción, la gestión de propiedades y la ejecución legal.

OneAsset está intentando resolver estos problemas a través de tesorerías de activos individuales, SPVs de separación de quiebras, valoraciones independientes y divulgación continua de datos. Sin embargo, el diseño de más sigue en fase de prueba y planificación. Su modelo aún necesita ser validado a través del lanzamiento de activos reales, la aprobación regulatoria y el funcionamiento del mercado secundario.

Después de que los bienes raíces se integren en la cadena, el verdadero trabajo difícil apenas comienza.